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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 24/03768 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EWQZ Page sur

COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 03 DÉCEMBRE 2025

N° RG 24/03768 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EWQZ

Minute : 25/489

DEMANDERESSE :

S.C.I. SAVANNAH

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Monsieur [G] [B], son gérant

DÉFENDEURS :

Madame [P] [F]

née le 21 Janvier 1989 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

Monsieur [K] [C]

né le 12 Novembre 1986 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 01 Octobre 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Béatrice PINET-LE BRAS, Juge des contentieux de la protection

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière

GROSSE : S.C.I. SAVANNAH

EXPÉDITIONS : Madame [P] [F], Monsieur [K] [C]

le :

Copie Dossier

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 avril 2024, la SCI SAVANNAH donné à bail à Madame [P] [O] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 800 euros.

Par acte du même jour, Monsieur [K] [C] s’est porté caution de l’engagement souscrit par Madame [O].

Par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2024, la SCI SAVANNAH a fait signifier à Madame [F] et Monsieur [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 600 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2024, la SCI SAVANNAH a fait assigner Madame [O] et Monsieur [C] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

— ordonner l’expulsion de Madame [O] et Monsieur [C] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner solidairement Madame [O] et Monsieur [C] au paiement des sommes suivantes :

la somme de 4 000 euros au titre de la dette locative arrêtée au 04/11/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2024,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,- dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que Monsieur [C] est devenu co-titulaire du bail, puisqu’il habite depuis plusieurs mois dans le logement et qu’il se comporte comme un locataire auprès du bailleur.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Loir et Cher le 3 décembre 2024.

À l’audience du 1er octobre 2025, la SCI SAVANNAH, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 12 800 euros , loyer du mois d’octobre 2025 inclus.

La SCI SAVANNAH soutient , sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [F] et Monsieur [C] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [P] [O], régulièrement assignée, à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représentée.

Monsieur [K] [C], régulièrement assigné à personne, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 3 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la SCI SAVANNAH aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes à l’encontre de Monsieur [K] [C] :

Sur l’existence d’un bail d’habitation verbal

Il résulte des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du même code, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et que c’est à celui qui s’en prétend libéré d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, Monsieur [C] est intervenu dans le contrat de bail initial en tant que caution de Madame [O]. La SCI SAVANAH verse aux débats un courrier envoyé le 15/07/2025 à Madame [O] et Monsieur [C] en qualité de locataires, un courrier envoyé le 9 mai 2024, une main courante déposée le 2 mai 2024, mentionnant que Monsieur [C] vit dans le logement avec Madame [O], un procès-verbal de constat du 25 juin 2025, établissement que le nom de Monsieur [C] se trouve sur la boîte aux lettres du logement. Au cours de l’établissement du constat, Monsieur [C] s’est présenté comme occupant des lieux.

L’ensemble de ces éléments permettent au tribunal de s’assurer de l’occupation effective du logement par Monsieur [C].

Il résulte des pièces versées aux débats sont suffisantes pour établir l’existence d’un bail verbal au profit de Monsieur [C].

Sur la demande en paiement à l’encontre de Madame [O] et de Monsieur [C]:

Selon l’article 1231 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé, du commandement de payer délivré et du décompte de la créance actualisé au 1er octobre 2025 que la SCI SAVANNAH rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Monsieur [C] est tenu au paiement de cette somme en vertu d’un bail verbal. Aucun élément au dossier ne permet de retenir une clause de solidarité s’agissant de ce bail verbal.

En conséquence, il convient de condamner Madame [P] [O] et Monsieur [K] [C] à payer à la SCI SAVANNAH la somme de 12 800 euros, in solidum, au titre des sommes dues au 1er octobre 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 4000 euros, de l’assignation du 29 novembre 2024 et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 16 septembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 29 octobre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 5 avril 202425 juin 2020 à compter du 17 novembre 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [P] [O] et Monsieur [K] [C] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [P] [O] et Monsieur [K] [C] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 17 novembre 2024, Madame [P] [O] et Monsieur [K] [C] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [P] [O] et Monsieur [K] [C] à son paiement à compter du 17 novembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [P] [O] et Monsieur [K] [C] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

Il convient également de condamner Madame [P] [O] et Monsieur [K] [C] à payer à la SCI SAVANNAH la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de la SCI SAVANNAH aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 5 avril 2024 entre la SCI SAVANNAH d’une part, et Madame [P] [O] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] sont réunies à la date du 17 novembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Madame [P] [O] et de Monsieur [K] [C] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [P] [O] et Monsieur [K] [C] à compter du 17 novembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [P] [O] et Monsieur [K] [C] in solidum à payer à la SCI SAVANNAH la somme de 12 800 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 29/11/2024 pour la somme de 4 000 euros et du présent jugement pour le surplus,

CONDAMNE Madame [P] [O] et Monsieur [K] [C] in solidum à payer à la SCI SAVANNAH l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er novembre 2025, échéance de novembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Madame [P] [O] et Monsieur [K] [C] à payer in solidum à la SCI SAVANNAH la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [P] [O] et Monsieur [K] [C] in solidum aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture,

DÉBOUTE la SCI SAVANNAH de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,