COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 25 JUIN 2025

N° RG 23/03085 – N° Portalis DBYN-W-B7H-ENA7

N° : 25/00254

DEMANDERESSE :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LOIR-ET-CHER

TERRES DE [Localité 7] HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Madame [K] [C], munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [J] [S]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant, non représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 16 Avril 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie MOREAU, Juge des contentieux de la protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : Terres de [Localité 7] Habitat

EXPÉDITION : M. [Z] [J] [S]

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing-privé signé le 10 juillet 2020, l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT a consenti un bail d’habitation à monsieur [Z] [J] [S] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6] (41), contre le paiement d’un loyer mensuel de 271,55 euros. Le montant du dépôt de garantie a été fixé à un mois de loyer.

Le 12 décembre 2022, l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT a fait délivrer un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs au locataire. Le 1er juin 2023, il lui a également fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice signifié le 20 septembre 2023, dénoncé le 21 septembre 2023 par voie dématérialisée au préfet de Loir et Cher, l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT a fait assigner monsieur [Z] [J] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois aux fins pour le tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater la résiliation du bail, et subsidiairement son prononcé ; expulser les occupants, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;condamner monsieur [Z] [J] [S] au paiement de la somme de 1.279,04 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 15 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ;condamner monsieur [Z] [J] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à libération complète des lieux ;condamner monsieur [Z] [J] [S] au paiement d’une somme de 150,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par courrier du 06 octobre 2023, réceptionné le 13 octobre 2023 par le bailleur, monsieur [Z] [J] [S] a donné congé de son logement.

Un état des lieux de sortie a été réalisé par voie de commissaire de justice le 16 janvier 2024.

Une tentative de conciliation a eu lieu entre les parties le 02 mai 2024.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été utilement plaidée à l’audience qui s’est tenue le 16 avril 2025.

Au cours de cette audience, l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT a sollicité le bénéfice de ses conclusions récapitulatives, préalablement signifiées le 24 mai 2024 au défendeur par exploit de commissaire de justice. Elle demande au tribunal de :

constater la résiliation du bail à la date du 16 janvier 2024 ;condamner monsieur [Z] [J] [S] au paiement d’une somme de 3.552,41 euros au titre des loyers et charges outre 943,11 euros au titre de l’indemnité de réparations locatives, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

condamner monsieur [Z] [J] [S] au paiement d’une somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

En défense, bien que régulièrement assigné en personne, monsieur [Z] [J] [S] n’a pas comparu ni personne pour lui.

Le tribunal a informé les parties que le diagnostic social et financier visé par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas été déposé au greffe.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

A titre liminaire, sur l’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023

Selon l’article 2 du code civil, « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. ». Toute loi nouvelle s’applique donc immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment de leur entrée en vigueur.

Selon les principes généraux du droit transitoire, en l’absence de dispositions spéciales, les lois relatives à la procédure et aux voies d’exécution sont d’application immédiate ; cependant, si elles sont applicables aux instances en cours, elles n’ont pas pour conséquence de priver d’effet les actes qui ont été régulièrement accomplis sous l’empire de la loi ancienne.

En revanche, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur. Ainsi, en matière contractuelle, la loi nouvelle s’applique pleinement aux contrats conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. S’agissant des contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, le principe est celui de la survie de la loi ancienne. Toutefois, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent.

Il résulte de ce qui précède que les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite réduisant les délais d’acquisition de la clause résolutoire, de notification à la CCAPEX et de dénonciation à l’autorité préfectorale à six semaines s’appliquent aux commandements de payer délivrés après l’entrée en vigueur de la loi.

Les dispositions relatives à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire s’appliquent, quant à elles, à compter du 29 juillet 2023, la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Sur la recevabilité de la demande

* Sur la notification au préfet :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 21 septembre 2023 soit plus de six semaines avant l’audience du 03 janvier 2024.

* Sur la saisine de la CCAPEX :

Par ailleurs, l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 ajoute, à compter du 1er janvier 2015, que les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX le 28 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation intervenue le 20 septembre 2023 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

La demande formée par l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT est donc recevable. Elle est toutefois sans objet compte tenu du départ du locataire et de la résiliation du bail le 16 janvier 2024 (date d’établissement de l’état des lieux de sortie).

Sur les demandes principales

* Sur le paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 10 juillet 2020, le commandement de payer délivré le 1er juin 2023 et le décompte de la créance faisant apparaître une somme de 3.552,41 euros à la charge de monsieur [Z] [J] [S] à la date du 21 mai 2024.

Il convient d’écarter de cette somme :

— les frais de commandement pour 121,09 euros, qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après ;

— les pénalités que l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT impute au locataire pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions réglementaires pour la perception de ces sommes sont réunies, soit 60,96 euros à ce titre.

En s’abstenant de comparaître, monsieur [Z] [J] [S] s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge leur incombe en application de l’article 1353 du code civil.

En conséquence, monsieur [Z] [J] [S] sera condamné au paiement de la somme de 3.370,36 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 21 mai 2024 (pour solde de tout compte) avec intérêts de retard au taux légal à compter de la présente décision.

* Sur les dégradations locatives

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Ce texte impose également au locataire de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il convient de procéder à un examen comparatif de l’état des lieux d’entrée et de sortie pour déterminer les éventuelles dégradations imputables à monsieur [Z] [J] [S].

Aux termes de son acte introductif d’instance, l’OPH de Loir et Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT sollicite la somme de 943,11 euros au titre de l’indemnité de réparation locative, dont elle a déduit le dépôt de garantie de 271,55 euros, se détaillant comme suit :

1.132,69 euros au titre des réparations locatives ;81,97 euros au titre des frais d’établissement du constat de commissaire de justice.

Au soutien de sa demande, il produit une grille de facturation correspondant :

— au nettoyage complet du logement pour 463,08 euros : le logement a été rendu sale. Cette somme sera mise à la charge du locataire ;

— au remplacement des serrures de la boite aux lettres et du logement principal, lesquelles n’ont pas été restituées. Cette somme sera mise à la charge du locataire ;

— à l’évacuation de divers meubles, gravats, détritus… : il est mentionné notamment la présence d’une machine à laver : cette somme sera mise à la charge du locataire ;

— au remplacement de l’évier de la cuisine : à l’état d’usage selon l’état des lieux d’entrée, il est restitué fendu et en mauvais état. Cette somme sera donc mise à la charge du locataire.

En conséquence, monsieur [Z] [J] [S] sera condamné au paiement de la somme de 1.132,69 euros dont il convient de déduire la somme de 271,55 euros au titre du dépôt de garantie avec intérêts de retard au taux légal à compter de la présente décision.

* Sur le coût de l’état des lieux de sortie

Selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement entre les parties, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat.

En l’espèce, l’OPH de Loir et Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT produit la facture du commissaire de justice pour l’établissement de l’état des lieux de sortie à hauteur de 163,94 euros. Le demandeur a justement retenu la moitié à la charge du locataire, soit la somme de 81,97 euros qu’il sera condamné à payer.

Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [J] [S] succombe à l’instance de sorte qu’il supportera les dépens de l’instance, comprenant notamment le cout du commandement de payer délivré le 1er juin 2023 et de l’assignation.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de condamner monsieur [Z] [J] [S] à payer à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE l’action de l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 10 juillet 2020 entre l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT et monsieur [Z] [J] [S] portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 6] (41) à la date du 16 janvier 2024 ;

CONDAMNE monsieur [Z] [J] [S] à payer à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT :

la somme de 3.370,36 euros (décompte arrêté au 21 mai 2024, pour solde de tout compte) au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;la somme de 861,14 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de l’indemnité de réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 271,55 euros ;la somme de 81,97 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre des frais d’établissement de l’état des lieux de sortie ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE monsieur [Z] [J] [S] à payer à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [Z] [J] [S] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susmentionnés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,