TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/01555 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZSFO

Minute : 24/00661

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Représentant : M. [U] [F] [E] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Madame [N] [H]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Novembre 2024

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

venant aux droits de l’OPH DE [Localité 13]

[Adresse 7]

[Localité 11]

représenté par Monsieur [U] [F] [E] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [N] [H]

[Adresse 3]

[Adresse 12]

[Localité 9]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 18 Octobre 2024

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 17 novembre 2016, l’OPH de [Localité 13] aux droits duquel vient EST ENSEMBLE HABITAT a consenti à Madame [N] [H] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 331,82 €, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le 12 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer à Madame [N] [H] un commandement de payer la somme en principal de 4503,09 euros arrêtée au 5 décembre 2023, visant la clause résolutoire du bail.

PROCEDURE

Par exploit de commisssaire de justice délivré le 6 juin 2024, EST ENSEMBLE HABITAT a fait citer Madame [N] [H] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :

«  constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  ordonner l’expulsion de Madame [N] [H] et celle de tous occupants de son chef des lieux et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

«  condamner Madame [N] [H] au paiement :

Ï de la somme provisionnelle de 6 990,53 € au titre des arriérés de loyers et charges arrétée au 13 mai 2024 à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Ï d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle correspondant au loyer augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des lieux,

Ï de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation,

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que la défenderesse n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 20 septembre 2024, l’affaire a été renvoyée.

A l’audience du 18 octobre 2024, EST ENSEMBLE HABITAT, représenté, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 8 935,82 € selon décompte arrêté au 17 octobre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus. Il a indiqué que la locataire a repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience et ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Madame [N] [H], comparante, a justifié avoir procédé à un paiement pour le règlement du loyer courant le 16 octobre 2024. Elle a expliqué percevoir 1100 euros par mois et avoir 2 enfants à charge. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, à hauteur de 200 euros en sus du paiement du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 16] par la voie électronique le 10 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 20 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 8 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 juin 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Le bail en date du 17 novembre 2016 contient une clause résolutoire. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 décembre 2023, pour la somme en principal de 4503,09 € arrêtée au 5 décembre 2023, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que ledit bail n’a pas été renouvelé depuis la loi du 27 juillet 2023 et la clause résolutoire du bail d’habitation stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 12 février 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

EST ENSEMBLE HABITAT produit un décompte indiquant que Madame [N] [H] reste lui devoir la somme de 8935,82 € arrêtée au 17 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Néanmoins, des frais de procédure ont été imputés pour un montant de 75,46 euros sur l’écheance du mois de février 2022 de sorte que la somme due doit être ramenée à un montant de 8860,36 euros.

Madame [N] [H] sera donc condamnée à verser à EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 8860,36 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 17 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 5823,53 euros à compter du 6 juin 2024 et pour le surplus à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, la défenderesse propose de s’acquitter de la dette de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière. Il ressort en outre des éléments communiqués qu’elle a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience. Par ailleurs, le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de délais dans la limite de 36 mois.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [N] [H] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

Dans l’hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifiées, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir EST ENSEMBLE HABITAT, Madame [N] [H] sera condamnée à lui verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclut le 17 novembre 2016 entre EST ENSEMBLE HABITAT et Madame [N] [H] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 12 février 2024 ;

Condamnons Madame [N] [H] à verser à EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 8860,36 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 17 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 5823,53 euros à compter du 6 juin 2024 et pour le surplus à compter de la présente décision ;

Autorisons Madame [N] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 200 €, et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal ;

Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [N] [H] portant sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 5] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de Madame [N] [H] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Condamnons en ce cas Madame [N] [H] à payer à EST ENSEMBLE HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux;

Condamnons Madame [N] [H] à verser à EST ENSEMBLE HABITAT une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [N] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 28 novembre 2024

Le Greffier Le Juge