TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/04838 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZMG2

Minute : 24/342

SDC [Adresse 12]

Représentant : M^e Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

Monsieur [J] [W]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 05 Décembre 2024 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SDC [Adresse 12],

Représentée par son Syndic : IMMO DE FRANCE [Localité 10] IDF

[Adresse 3]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930080012023007371 du 15/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représentée par M^e Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [W],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 9]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [J] [W] est propriétaire de lots n°39, n°327 et n°615 au sein d’un immeuble dépendant de la [Adresse 11] sise [Adresse 7] à [Localité 9], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] à [Localité 9] (93), représenté par son syndic en exercice, a fait assigner Monsieur [J] [W] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

«  5.311,72 euros correspondant aux charges de copropriété impayées du 05 octobre 2022 au 06 mai 2024 (2eme trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

«  489,60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

«  2.000,00 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

«  1500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

«  Rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 03 octobre 2024.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, actualise à la somme de 6.946.43 euros sa demande au titre des charges de copropriété arrêtées au 4eme trimestre 2024, inclus, et maintient ses autres demandes dans les termes de son assignation.

Il expose que Monsieur [J] [W] est propriétaire de divers lots au sein de la résidence, mais ne s’acquitte pas régulièrement de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il précise qu’il a été condamné pour défaut de paiement de charges de copropriété par jugements du tribunal de proximité de Bobigny en date du 11 décembre 2019 et du 08 novembre 2023. Il soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [J] [W] au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 2000,00 euros. Il s’oppose à tous délais de paiement.

Monsieur [J] [W], cité à personne, explique avoir rencontré des difficultés financières en raison d’une dette fiscale, désormais apurée. Il sollicite l’octroi de délai de paiement à hauteur de 1000 euros par mois. Il indique que le couple perçoit 3800 euros de ressources mensuelles avec deux enfants à charge.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 31 mai 2022, du 27 juin 2023, approuvant les comptes arrêtés au 31/12/2022 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices du 01/01/2023 au 31/12/2023 et du 01/01/2024 au 31/12/2024 que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à Monsieur [J] [W].

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour les années 2023 et 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire la somme de 98.77 euros au titre de « l’appel des sommes estimées perdues » non justifiée.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [J] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] à [Localité 9] (93) la somme de 6.870.02 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 4e trimestre 2024, inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5311.72 euros puis à compter de la présente décision.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 489,6 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Toutefois, il convient de déduire la somme de 138,00 euros correspondant aux frais de « suivi impayés » et la somme de 351,6 euros au titre de frais « constitution de dossier » qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort du débat que Monsieur [J] [W] a fait l’objet deux condamnations. D’abord, par un jugement du tribunal de grande instance de Bobigny en date du 11 décembre 2019. Ensuite, par un jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 08 novembre 2023, et ne s’est pas acquitté de l’intégralité de causes de ce dernier jugement. Il ressort toujours du débat que Monsieur [J] [W] ne paye régulièrement pas ses charges sans justifie de raison valable de ses manquements répétés qui entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec la désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Monsieur [J] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] à [Localité 9] (93) la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [J] [W] propose de régler sa dette de 6.870.02 euros sur six mois avec de mensualités de 1000,00 euros. Le syndicat des copropriétaires ne s’est pas opposé à cette proposition.

Au regard de la situation respective des parties, au montant de la dette et au contexte particulier du litige, il convient dès lors d’accorder à Monsieur [J] [W] des délais selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [J] [W] qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [J] [W] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [J] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] à [Localité 9] (93) la somme de 6.870.02 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 4e trimestre 2024, inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5311.72 euros puis à compter de la présente décision,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] à [Localité 9] (93) de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Monsieur [J] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] à [Localité 9] (93) la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

AUTORISE Monsieur [J] [W] à s’acquitter de sa dette de 6.870.02 euros en 7 fois, en procédant à 6 versements de 1000,00 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible,

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [J] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] à [Localité 9] (93) la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [J] [W] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT