TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 6]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/03592 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGCQ

Minute : 24/01165

S.A. ALLIANZ IARD

Représentant : M^e Jules CONCAS, avocat au barreau de NICE, vestiaire :

C/

Monsieur [D] [S] [F] [T]

Madame [E] [L] épouse [T]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 16 Décembre 2024 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. ALLIANZ IARD,

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Jules CONCAS, avocat au barreau de NICE

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [S] [F] [T],

demeurant [Adresse 4]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [E] [L] épouse [T],

demeurant [Adresse 4]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 août 2018 avec prise d’effet au 1er septembre 2018, Madame [K] [Y] [X] a donné à bail à Monsieur [D] [S] [F] [T] et Madame [E] [L] épouse [T] un logement situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 1000 euros, outre une provision sur charges de 250 euros.

Un état des lieux d’entrée amiable a été dressé le 1er septembre 2018.

Suivant contrat du 27 septembre 2019, Madame [K] [Y] [X] a confié la gestion locative du bien à la SARL CENTURY 21.

Le 1er novembre 2019, Madame [K] [Y] [X] a conclu un contrat d’assurance aux fins de garantie des loyers impayés et des dégradations locatives auprès du cabinet PGA Assurances, intermédiaire de la SA ALLIANZ I.A.R.D.

Monsieur [D] [S] [F] [T] et Madame [E] [L] épouse [T] ont quitté le logement le 20 janvier 2022.

Un état des lieux de sortie amiable a été dressé contradictoirement le 20 janvier 2022.

Selon quittance en date du 10 août 2022, Madame [K] [Y] [X] a subrogé, pour l’exercice de son recours contre Monsieur [D] [S] [F] [T] et Madame [E] [L] épouse [T], la SA ALLIANZ I.A.R.D. à concurrence de la somme de 4472,28 euros, dont 4247,28 euros au titre de loyers et charges impayés et 225 euros au titre « des dégradations immobilières ».

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2024, la SA ALLIANZ I.A.R.D. a fait assigner Monsieur [D] [S] [F] [T] et Madame [E] [L] épouse [T] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité du Raincy et a demandé de :

«  la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,

«  débouter Monsieur [D] [S] [F] [T] et Madame [E] [L] épouse [T] de l’intégralité de leurs demandes,

«  condamner solidairement Monsieur [D] [S] [F] [T] et Madame [E] [L] épouse [T] au paiement de la somme principale de 5072,28 euros se décomposant comme suit :

«  4472,28 euros à titre principal,

«  600 euros à titre de dommages et intérêts,

«  condamner solidairement Monsieur [D] [S] [F] [T] et Madame [E] [L] épouse [T] au paiement de la somme 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

«  ne pas écarter l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 octobre 2024.

A l’audience, la SA ALLIANZ I.A.R.D., représentée, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Au soutien de ses demandes, la requérante expose que Monsieur [D] [S] [F] [T] et Madame [E] [L] épouse [T] ont quitté les lieux le 20 janvier 2022 mais ont laissé derrière eux une importante dette locative de 8620,98 euros (après déduction du dépôt de garantie) dont 4247,28 euros au titre des loyers et charges et une créance au titre des réparations locatives justifiée par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. Elle soutient également que la créance est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique fournir la quittance subrogative fondant son action en paiement. Elle rappelle que les conditions générales du contrat d’assurance, les quittances subrogatives et l’article L.121-12 du code des assurances lui permettent de se substituer dans toutes les actions qui appartenaient au bailleur et qui se rattachent à la créance réglée par elle, lui donnant intérêt et qualité à agir notamment en paiement de l’arriéré locatif. Elle justifie sa demande de dommages et intérêts par la résistance abusive des défendeurs refusent de régler depuis 2022 le montant de sa créance.

Monsieur [D] [S] [F] [T] et Madame [E] [L] épouse [T], cités sur procès-verbal de recherches infructueuses à leur dernière adresse connue (celle donnée lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie), le commissaire de justice ayant accompli les diligences prévues par l’article 659 du code de procédure civile, ne sont ni présents ni représentés. Le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

Sur l’intérêt à agir de la SA ALLIANZ IARD

Selon l’article L.121-12 du code des assurances, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

En vertu de l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

En vertu de l’article 1346-4 du code civil, la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Il résulte de ces textes que l’assureur a intérêt et qualité à engager une action en justice à l’encontre du locataire en vue du paiement des arriérés locatifs qu’il a réglés au bailleur.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées, notamment de la quittance subrogative du 10 août 2022, que la SA ALLIANZ I.A.R.D. a indemnisé Madame [K] [Y] [X] de la somme de 4472,28 euros au titre de l’arriéré locatif et des dégradations locatives. Elle a donc intérêt à agir dans la présente procédure aux fins de paiement des sommes qu’elle a réglées au bailleur au titre des loyers et charges impayés.

En outre, la bailleresse a, dans la quittance, indiqué subroger la SA ALLIANZ I.A.R.D. « dans mes droits et actions contre les locataires, caution et tous tiers responsable et/ou leur assureur en vue du remboursement des sommes ci-dessus ». La subrogation conventionnelle selon la quittance subrogative 10 août 2022 est expresse et concomitante au paiement.

En conséquence, l’action est recevable.

Sur la réclamation au titre des loyers et charges impayés et dégradations

En application de l’article L121-12 du code des assurances, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

Il résulte des articles 1346-4 et 1346-5 du code civil, que la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance et ses accessoires que jusqu’à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée, à compter d’une mise en demeure. Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu bénéficier contre le créancier originaire.

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 définit les réparations locatives et liste dans son annexe les réparations qui incombent au preneur d’un logement. L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie, opposables aux parties dès lors qu’ils ont été établis contradictoirement.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En application des dispositions de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA ALLIANZ I.A.R.D. verse aux débats un décompte arrêté au 26 juin 2022, échéance du mois de janvier 2022 incluse, ainsi que les justificatifs de régularisation des charges locatives 2019/2020, établissant l’arriéré locatif à la somme de 4247,28 euros.

Par ailleurs, il ressort de la comparaison de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 1er septembre 2018 et de l’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 20 janvier 2022, le mauvais état des peintures dans l’ensemble de l’appartement (saleté, trous non rebouchés) et l’existence de dégradations (poignées hors d’état de servir, charnières de meubles cassées, fissure meuble de salle de bains, miroir avec applique cassée), l’ensemble du logement étant en état d’usage avancé.

Toutefois, la somme de 225 euros réglée par la SA ALLIANZ I.A.R.D. au bailleur au titre des « dégradations immobilière » n’est justifiée par aucune pièce (devis, facture) de sorte que la demande en paiement de ce chef sera rejetée.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [D] [S] [F] [T] et Madame [E] [L] épouse [T] à payer à la SA ALLIANZ I.A.R.D. la somme de 4247,28 euros au titre des loyers et charges actualisée au 26 janvier 2022, échéance de janvier 2022 incluse.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA ALLIANZ I.A.R.D. ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [D] [S] [F] [T] et Madame [E] [L] épouse [T], partie perdante, seront condamnés aux dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Monsieur [D] [S] [F] [T] et Madame [E] [L] épouse [T], tenus aux dépens, seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 200 euros au profit de la SA ALLIANZ I.A.R.D. au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision réputé contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande en paiement de la SA ALLIANZ I.A.R.D.,

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [S] [F] [T] et Madame [E] [L] épouse [T] à payer à la SA ALLIANZ I.A.R.D.la somme de 4247,28 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 26 janvier 2022, échéance de janvier 2022 incluse,

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

REJETTE le surplus de la demande en paiement,

DEBOUTE la SA ALLIANZ I.A.R.D.de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [S] [F] [T] et Madame [E] [L] épouse [T] à payer à la SA ALLIANZ I.A.R.D.la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [S] [F] [T] et Madame [E] [L] épouse [T] aux dépens.

LA GREFFIERE LE JUGE