TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 7]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX04]

@ : [Courriel 11]

REFERENCES : N° RG 24/03749 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZHB2

Minute : 24/

S.A. SEQENS

Représentant : Maître [V], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Monsieur [E] [I]

Madame [S] [I]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 19 Décembre 2024; par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

La société SEQENS, S.A. à Loyer Modéré

Siège social, [Adresse 14]

[Localité 8]

représentée par Maître Frédéric CATTONI, avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [I]

demeurant [Adresse 5] [Adresse 1] [Adresse 2]

[Localité 10]

comparant en personne

Madame [S] [I]

demeurant [Adresse 5] [Adresse 1] [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 mai 2019, la SA d’HLM [Adresse 12] a donné à bail à Monsieur [E] [I] et Madame [S] [I] un appartement situé [Adresse 6] à [Localité 10], pour un loyer mensuel de 456,58 euros, augmenté des provisions sur charges.

Selon procès-verbal de l’assemblée générale mixte du 12 juin 2019, la SA d’HLM FRANCE HABITATION a modifié sa dénomination sociale pour devenir SEQENS.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2022, la SA d’HLM SEQENS a fait signifier à Monsieur [E] [I] et Madame [S] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2331,71 euros en principal, au titre des loyers impayés au 15 septembre 2022. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par courrier électronique reçu le 5 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2024, la SA d'[Adresse 13] a fait assigner Monsieur [E] [I] et Madame [S] [I] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire des baux,ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [I] et Madame [S] [I] ainsi que de tout occupant de leur chef, condamner solidairement Monsieur [E] [I] et Madame [S] [I] au paiement des sommes suivantes :les loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation et à compter du 24 novembre 2022 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si les baux s’étaient poursuivis, majoré de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles,la somme de 4672,65 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes visées à cet acte, et à compter de la présente sur le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée ci-dessus, la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 15] par voie dématérialisée le 24 avril 2024.

À l’audience du 17 octobre 2024, la SA d’HLM SEQENS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 10340,01 euros arrêtée au 15 octobre 2024, loyer du mois de septembre inclus. Elle est opposée à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

La SA d’HLM SEQENS soutient que Monsieur [E] [I] et Madame [S] [I] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai fixé après la délivrance du commandement de payer du 23 septembre 2022, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise qu’il n’y a pas de reprise du paiement des loyers et charges et que la créance augmente.

À l’audience, Monsieur [E] [I] reconnait être redevables des loyers et charges. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 175 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il précise que les revenus du couple s’élèvent à 1400 euros, au titre du revenu de solidarité active et des prestations sociales, et qu’ils ont trois enfants à charge. Il indique être en situation de longue maladie, depuis 2021, à la suite d’un COVID long, et ne plus pouvoir travailler, en attente de reclassement. Il précise que les loyers ne sont plus payer depuis plusieurs mois, mais qu’il souhaite reprendre le paiement à l’aide des prestations sociales.

Madame [S] [I], régulièrement assignée, à personne, ne comparait pas et n’est pas représentée

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 24 avril 2024 en vue d’une audience prévue le 17 octobre 2024, soit plus de six semaines après.

D’autre part , la SA d’HLM SEQENS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 5 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 avril 2024.

En conséquence, les demandes de la SA d’HLM SEQENS aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur au jour de la signification du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 23 septembre 2022 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 23 novembre 2022 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 29 mai 2019 à compter du 24 novembre 2022.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [E] [I] et Madame [S] [I] justifient de leur situation personnelle et financière proposent le remboursement de la dette par plusieurs mensualités.

Toutefois, au regard du montant de la dette, la proposition ne permet pas le remboursement dans les délais prévus par loi.

En outre, il ressort des éléments communiqués que Monsieur [E] [I] et Madame [S] [I] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer et des charges. Aucun paiement n’est intervenu depuis plusieurs mois.

Monsieur [E] [I] et Madame [S] [I] n’apparaissent donc pas en capacité de payer les échéances courantes et de rembourser, en plus, la dette locative.

Les conditions prévues par la loi ne sont donc pas réunies.

Il convient dès lors de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [I] et Madame [S] [I] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration, et de condamner in solidum Monsieur [E] [I] et Madame [S] [I] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 mai 2019, du commandement de payer délivré le 23 septembre 2022 et du décompte de la créance actualisé au 15 octobre 2024 que la SA d’HLM SEQENS rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 134,49 euros, 137,61 euros, 200,27 euros et 8 fois 7,62 euros au titre des pénalités injustifiées, soit la somme de 533,33 euros.

Le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les locataires.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [E] [I] et Madame [S] [I] à payer à la SA d’HLM SEQENS la somme de 9806,68 euros, au titre des sommes dues au 15 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 septembre 2022 sur la somme de 662,90 euros, de l’assignation du 23 avril 2024 sur la somme de 3580,85 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [E] [I] et Madame [S] [I] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM SEQENS les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [E] [I] et Madame [S] [I] à payer à la SA d’HLM SEQENS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA d’HLM SEQENS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 mai 2019 entre la SA d’HLM SEQENS d’une part, et Monsieur [E] [I] et Madame [S] [I] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 10], sont réunies à la date du 24 novembre 2022,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [E] [I] et Madame [S] [I] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due in solidum par Monsieur [E] [I] et Madame [S] [I] à compter du 24 novembre 2022, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [I] et Madame [S] [I] à payer à la SA d’HLM SEQENS la somme de 9806,68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 15 octobre 2024 échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à du 23 septembre 2022 sur la somme de 662,90 euros, de l’assignation du 23 avril 2024 sur la somme de 3580,85 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [I] et Madame [S] [I] à payer à la SA d’HLM SEQENS l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance d’octobre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [I] et Madame [S] [I] à payer à la SA d’HLM SEQENS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [I] et Madame [S] [I] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 23 septembre 2022, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la SA d'[Adresse 13] de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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