TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 25/00347 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2QJX

Minute :

Société SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [J] [Y]

Madame [E] [T]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 Septembre 2025;

par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Marine LARCIER, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société SEINE SAINT DENIS HABITAT, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [Y], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [E] [T], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 octobre 2019, l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat a donné à bail à Monsieur [J] [Y] et Madame [E] [T] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 329,15 euros, et 202,24 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2024, l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat a fait signifier à Monsieur [J] [Y] et Madame [E] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6892,34 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par lettre du 5 août 2024, l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2024, l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat a fait assigner Monsieur [J] [Y] et Madame [E] [T] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [Y] et Madame [E] [T] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Monsieur [J] [Y] et Madame [E] [T] d’avoir à produire leur assurance locative sous astreinte de 15 euros par jour de retard commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir,condamner solidairement Monsieur [J] [Y] et Madame [E] [T] au paiement des sommes suivantes :8682,77 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2024,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens comprenant le coût du commandement de payer,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 27 décembre 2024.

À l’audience du 16 juin 2025, l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 12988,23 euros arrêtée au 5 juin 2025, loyer du mois de ma i 2025 inclus.

L’OPH Seine-Saint-Denis Habitat soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [J] [Y] et Madame [E] [T] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 11 juillet 2024 et n’ont pas justifié de l’assurance dans le délai d’un mois après la délivrance du commandement. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [J] [Y] et Madame [E] [T], régulièrement assignés, à domicile, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [J] [Y] et Madame [E] [T] assignés à domicile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 5 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat aux fins de constat de résiliation du bail et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 octobre 2019, du commandement de payer délivré le 11 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 5 juin 2025 que l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 144 euros (19 x 7,62 euros) imputée pour des frais non justifiés.

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur [J] [Y] et Madame [E] [T] à payer à l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat la somme de 12844,23 euros (12988,23 euros – 144 euros), au titre des sommes dues au 5 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 11 juillet 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 11 septembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 10 octobre 2019 à compter du 12 septembre 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [Y] et Madame [E] [T] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [J] [Y] et Madame [E] [T] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 septembre 2024, Monsieur [J] [Y] et Madame [E] [T] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [J] [Y] et Madame [E] [T] à son paiement à compter de 12 septembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de justification de l’attestation d’assurance sous astreinte :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, les locataires ne justifient pas de l’accomplissement de leur obligation de s’assurer.

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Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [J] [Y] et Madame [E] [T] à justifier au bailleur de l’assurance contre les risques en leur qualité de locataires dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision.

Toutefois, compte tenu des sanctions pouvant être mises en œuvre par le bailleur en réponse au manquement à l’obligation d’assurance ainsi que de la possibilité pour celui-ci de souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de lui, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [J] [Y] et Madame [E] [T] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [J] [Y] et Madame [E] [T] à payer à l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 octobre 2019 entre l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat d’une part, et Monsieur [J] [Y] et Madame [E] [T] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 12 septembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [J] [Y] et Madame [E] [T] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [J] [Y] et Madame [E] [T] à compter du 12 septembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [Y] et Madame [E] [T] à payer à l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat la somme de 12844,23 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 5 juin 2025 échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [Y] et Madame [E] [T] à payer à l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 5 juin 2025, échéance de juin 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [Y] et Madame [E] [T] à justifier à l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat l’assurance contre les risques dont ils doivent répondre en leur qualité de locataires, par la remise d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,

DIT n’y avoir lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte,

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [Y] et Madame [E] [T] à payer à l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [Y] et Madame [E] [T] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 11 juillet 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE