TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/13557

N° Portalis 352J-W-B7H-C3C6X

N° MINUTE : 1

Assignation du :

17 Octobre 2023

Jugement avant dire droit

Expert : [K] [F]]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le :

[Adresse 3]

[Localité 7]

JUGEMENT

rendu le 19 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.C. GRANDE ARMEE VINGT ET UN

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître Laurence SEMEVIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0313

DEFENDERESSE

S.A.S. HOTEL MONT FLEURI

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par Maître André GUILLEMAIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0102

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 07 Février 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 02 novembre 2015, la société [Adresse 6] (ci-après la société GRANDE ARMEE 21) a donné à bail commercial, en renouvellement, à la société HOTEL MONT FLEURI des locaux, incluant la boutique contigüe à compter du 1er novembre 2015, dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 14], pour une durée de neuf ans du 1er juillet 2014 au 30 juin 2023, l’exercice de l’activité de " HOTEL MEUBLE RESTAURANT [Localité 16] DE THE ET [Localité 10] " et un loyer annuel de 280.000 euros hors taxes et charges, porté, à compter du 1er novembre 2015 et pour la totalité des locaux de l’immeuble, à la somme de 320.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte sous seing privé en date du 18 octobre 2019, la société GRANDE ARMEE 21 et la société HOTEL MONT FLEURI ont conclu un protocole transactionnel aux termes duquel elles ont notamment décidé de « résilier le bail en cours et de régulariser entre elles un nouveau bail à effet au 1er juillet 2019 moyennant un loyer annuel en principal de 335.000 euros hors taxes et hors charges, aux clauses et conditions du bail en date du 02 novembre 2015 sauf en ce qui concerne les modifications découlant du présent protocole et les effets de la loi Pinel. Ledit bail à effet au 1er juillet 2019 sera exceptionnellement consenti pour une durée initiale de 12 ans soit jusqu’au 30 juin 2031, date à compter de laquelle il est expressément convenu entre les parties que tout renouvellement postérieur serait d’une durée de 9 ans ».

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 04 juillet 2022, la société GRANDE ARMEE 21 a informé la société HOTEL MONT FLEURI de la révision triennale du loyer, avec application de la variation de l’indice des loyers commerciaux, et de sa fixation à la somme annuelle de 352.445,48 euros hors taxes et hors charges avec effet au 1er juillet 2022.

Par acte d’huissier de justice signifié le 11 juillet 2022, la société HOTEL MONT FLEURI a sollicité de la société GRANDE ARMEE 21 la révision triennale du loyer et sa fixation à la valeur locative, soit à la somme annuelle de 221.000 euros hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 octobre 2022, la société GRANDE ARMEE 21 a notifié à la société HOTEL MONT FLEURI un mémoire préalable en fixation du loyer révisé au 1er juillet 2022 à la somme de 352.445,458 euros hors taxes et hors charges, par an.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 octobre 2023, la société GRANDE ARMEE 21 a assigné la société HOTEL MONT FLEURI à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Après renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 07 mars 2025 à laquelle la société GRANDE ARMEE 21 et la société HOTEL MONT FLEURI étaient représentées par leur avocat.

Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié, la société GRANDE ARMEE 21 demande au juge des loyers commerciaux de :

— débouter la société HOTEL MONT FLEURI de l’ensemble de ces demandes ;

— fixer le montant du loyer annuel en principal à la somme de 352.445,458 euros par an à effet au 1er juillet 2022 et subsidiairement au 04 juillet 2022, assorti des intérêts au taux légal à compter de cette date ;

— dans l’hypothèse où une mesure d’expertise serait ordonnée, fixer le loyer provisionnel à la somme de 352.445,48 euros hors taxes et hors charges par an ;

— condamner la société HOTEL MONT FLEURI aux entiers dépens et au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur le fondement de l’article L.145-38 du code de commerce, la société GRANDE ARMEE 21 sollicite la fixation du loyer révisé à la somme de 352.445,48 euros en indiquant que le loyer précédent, par effet du protocole transactionnel conclu par les parties du 18 octobre 2019, était fixé à 335.000 euros et que par l’effet de l’indexation sur l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE, il s’élève désormais à ce montant. En outre, la société GRANDE ARMEE 21 soutient que la position de la société HOTEL MONT FLEURI n’est pas sérieuse dans la mesure où elle a accepté un renouvellement du bail à effet au 1er juillet 2019 pour un loyer de 335.000 euros hors taxes et hors charges, et trois ans plus tard elle sollicite que la valeur des locaux serait presque trois fois inférieure.

Elle indique que la société HOTEL MONT FLEURI ne démontre ni une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ni une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Elle considère que les grands phénomènes nationaux, mondiaux et temporaires invoqués, tels que le mouvement dit des gilets jaunes et l’épidémie de covid-19, constituent une évolution générale de la conjoncture et non une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité. S’agissant de la variation de plus de 10 % de la valeur locative, la société GRANDE ARMEE 21 indique que la société HOTEL MONT FLEURI a varié dans ses demandes, demandant au préalable une fixation du loyer révisé à la somme de 142.400 euros puis à la somme de 221.000 euros, ce qui montre l’opacité de ses calculs, lesquels ne se fondent sur aucune source objective.

Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié, la société HOTEL MONT FLEURI demande au juge des loyers commerciaux de :

— fixer le loyer du bail révisé au 04 juillet 2022 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 142.400 euros ;

— fixer dans l’hypothèse où une mesure d’expertise serait ordonnée, le loyer provisionnel à la somme de 200.000 euros ;

— débouter la société GRANDE ARMEE 21 de l’ensemble de ses prétentions ;

— condamner la société GRANDE ARMEE 21 aux entiers dépens.

Au visa des articles L.145-38 et R.145-6 du code de commerce, la société HOTEL MONT FLEURI soutient que la date d’exigibilité du loyer révisé doit être fixé à la date de la demande de révision du loyer formulée par la société GRANDE ARMEE 21, soit le 04 juillet 2022. Elle indique que le loyer révisé doit être déplafonné et fixé à la valeur locative aux motifs, en premier lieu, qu’il y a eu une modification matérielle des facteurs de locaux de commercialité dès lors qu’il y a une diminution de la clientèle potentielle en raison du mouvement dit « des gilets jaunes » ayant particulièrement affecté le quartier des locaux loués ; du mouvement social contre le projet de réforme des retraites de décembre 2019 à mars 2020 ayant entraîné la fermeture de nombreuses lignes de métro et perturbé le trafic général des transports en commun et des trains ; de l’épidémie de covid-19 ayant entraîné des fermetures temporaires des commerces et lieux touristiques situés à proximité des locaux loués ainsi qu’une baisse du nombre de voyageurs et de touristes par l’effet de la fermeture des frontières françaises et de la perturbation des trafics aérien et ferroviaire.

Elle considère que cette modification a provoqué une baisse supérieure à 20 % du Revpar entre 2019 et 2022 pour les hôtels parisiens haut de gamme, soit bien au-delà de la variation de plus de 10 % de la valeur locative exigée. Elle évalue la valeur locative à la somme de 142.398,40 euros arrondie à 142.400 euros compte tenu d’une recette théorique annuelle brute de 3.322,011 euros, d’un abattement pour commissions de 0,90, d’un taux d’occupation de 0,54, d’un taux de recettes de 14 %, d’un abattement de 10 % pour charges exorbitantes et de 30 % pour accession différée des travaux réalisés par la locataire.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2025.

MOTIFS

En application de l’article L. 145-37 du code de commerce, les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État.

En vertu de l’article R. 145-20, la demande de révision des loyers prévue à l’article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. A défaut d’accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 à L. 145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.

Selon l’article L. 145-38, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. Il est admis de façon constante que les dispositions de cet article sont d’ordre public.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

Selon l’article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Enfin, selon l’article L 145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat.

L’article R 145-10 du même code dispose que le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L145-33 et R.145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Il est acquis qu’en présence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le loyer du bail révisé doit être fixé à la valeur locative, quel que soit le montant de celle-ci, même si ce dernier est inférieur au loyer en vigueur, et indépendamment du sens de la variation de l’indice. En l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le loyer révisé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci, soit à la valeur locative lorsque celle-ci se situe entre le montant du loyer en cours et celui du plafond résultant de la variation indiciaire, soit au montant du loyer en cours lorsque la valeur locative est inférieure à celui-ci, de sorte qu’il appartient au juge de rechercher en tout état de cause le montant de la valeur locative.

En l’espèce, les parties sont liées par un contrat de bail commercial renouvelé le 18 octobre 2019 aux clauses et conditions du contrat de bail commercial du 02 novembre 2015 pour une durée de douze ans et c’est par lettre recommandée avec accusé de réception du 04 juillet 2022 que la société GRANDE ARMEE 21 a sollicité la révision triennale du loyer et sa fixation à la somme annuelle de 352.445,48 euros hors taxes et hors charges avec effet au 1er juillet 2022 euros.

Par acte extrajudiciaire de commissaire de justice signifié le 11 juillet 2022, la société HOTEL MONT FLEURI a sollicité de la société GRANDE ARMEE 21 la révision triennale du loyer et sa fixation à la somme annuelle de 221.000 euros hors taxes et hors charges.

Il convient dès lors de rechercher s’il y a eu une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative entre le 1er juillet 2019, date d’effet du bail renouvelé, et le 04 juillet 2022, date de la demande de révision du loyer.

La société GRANDE ARMEE 21 et la société HOTEL MONT FLEURI s’opposent sur l’existence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative ainsi que sur le montant de la valeur locative.

Il est constant que durant la période considérée le mouvement dit des gilets jaunes, certains mouvements sociaux et les mesures gouvernementales prises pour lutter contre l’épidémie de covid-19, telles que la fermeture des frontières, la fermeture des commerces non essentiels, l’instauration d’un couvre-feu et les restrictions des déplacements invoquées par la société HOTEL MONT FLEURI ont entraîné une diminution des mouvements de population ainsi que de la fréquentation des sites touristiques et des hôtels.

Il y a lieu dès lors de déterminer si ces mesures ont entraîné durant la période considérée une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et de déterminer l’incidence de cette éventuelle modification matérielle sur la valeur locative.

En l’état des pièces produites par les parties, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments nécessaires pour statuer. Il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la société GRANDE ARMEE 21 qui sollicite la fixation judiciaire du loyer révisé.

En outre, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l’article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif.

En application de l’article L. 145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société HOTEL MONT FLEURI pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer dû en principal, outre les charges.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant en premier ressort, par jugement contradictoire et avant-dire droit, mise à disposition au greffe,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne pour y procéder :

Monsieur [K] [D]

[Adresse 4]

01 49 24 98 90 – [Courriel 11]

expert près la cour d’appel de Paris,

avec mission de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux litigieux situés à [Localité 13], [Adresse 5], et les décrire,

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— donner son avis sur une éventuelle modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative qui serait intervenue entre le 1er juillet 2019 et le 04 juillet 2022 ;

— rechercher la valeur locative des locaux loués au 1er juillet 2019, d’une part, et au 04 juillet 2022, d’autre part, au regard des usages observés dans la branche d’activité considérée en application des articles L145-36 et R145-10 du code de commerce,

— déterminer le montant du loyer révisé au 04 juillet 2022 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 20 mars 2026 ;

Fixe à la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société GRANDE ARMEE 21 à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème ) au plus tard le 30 mai 2025 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 05 septembre 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer dû en principal, outre les charges ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

M. [Y] [I]

[Adresse 2]

01.83.75.05.40 – [Courriel 15]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

Réserve les dépens.

Fait et jugé à [Localité 12], le 19 mars 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. FORESTIER