TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 06 Juin 2025

N° RG 25/02255 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LP4X

Jugement du 06 Juin 2025

N° : 25/530

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[C] [E]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH ARCHIPEL HABITAT

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 06 Juin 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 28 Mars 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 06 Juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Mme [H] [J], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [C] [E]

[Adresse 7]

[Adresse 10]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 août 2022, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [C] [E] sur des locaux situés au [Adresse 8] à [Localité 13], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 280,55 euros et d’une provision pour charges de 104,82 euros.

Par acte séparé du même jour, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti à M. [C] [E] la location d’un parking, référencé 8745, situé [Adresse 9] à [Localité 13] moyennant le règlement d’un loyer de 18,49 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.764,38 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par assignation délivrée le 7 janvier 2025, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire prononcer la résiliation des baux, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [C] [E] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

4.368,85 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,les loyers dus du 7 janvier 2025 jusqu’à la date de résiliation judiciaire des baux,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui des loyers et des charges, à compter de la résiliation des baux et jusqu’à libération des lieux,50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement et dans l’hypothèse où la résiliation du bail ne serait pas prononcée et serait suspendue au respect d’un échéancier de la dette, le demandeur sollicite qu’à défaut de règlement d’une seule échéance par le locataire, l’intégralité de la dette devienne immédiatement exigible et / ou que soit prononcée la résiliation des baux, l’expulsion du locataire et la condamnation au paiement des indemintés d’occupation jusqu’à départ définitif.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 mars 2025.

A cette date, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a comparu représenté par Mme [H] [J] dûment munie d’un pouvoir.

L’établissement ARCHIPEL HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 26 mars 2025, s’élève désormais à 5.534,06 euros.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur fait valoir que le locataire a accumulé depuis de nombreux mois retards et absences de règlements des loyers, qu’il n’a versé aucun loyer depuis le mois de mars 2024, et qu’il n’a pas régularisé la situation malgré les différents courriers qui lui ont été adressés et la délivrance d’un commandement de payer.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [C] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

L’établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, le contrat de bail de l’appartement précise, dans son article 3-D, que le loyer et la provision pour charges sont payables mensuellement, à terme échu, dès réception de l’avis d’échéance. Les mêmes modalités de règlement sont prévues à l’article 3-a du contrat de location du garage.

Il résulte de l’historique de compte produit aux débats par le bailleur que le locataire n’a réglé aucun loyer depuis le mois de mars 2024.

Le bailleur justifie de l’envoi de courriers au locataire pour l’alerter sur la situation et lui rappeler la nécessité de régler ses loyers.

Malgré ces courriers et la signification d’un commandement de payer le 30 juillet 2024, M. [C] [E] n’a pas réglé la dette locative de 1.764,38 euros qui y était mentionnée. Il n’a pas non plus repris le paiement des loyers.

L’établissement ARCHIPEL HABITAT verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 mars 2025, M. [C] [E] lui devait la somme de 5.297,39 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Compte-tenu de ce montant, de l’absence de paiement depuis plus d’un an mise en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [C] [E].

En conséquence, la résiliation du bail sera prononcée rétroactivement au 26 mars 2025, jour de l’audience, et l’expulsion de M. [C] [E] sera ordonnée comme il sera dit au dispositif de la présente décision.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à 464,27 euros.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

2/ Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, le bailleur justifie, par la production d’un décompte actualisé, qu’à la date du 26 mars 2025, M. [C] [E] lui devait la somme de 5.297,39 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Malgré l’absence de comparution du locataire, au vu de la demande expressément formulée dans l’assignation de condamnation au paiement des loyers dus entre cette dernière et le prononcé de la résiliation, il sera tenu compte de la demande d’actualisation de la dette.

Dès lors, le défendeur n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4.368,85 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [C] [E], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Toutefois, en application de l’article L. 111-8 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier.

Dès lors, la délivrance d’un commandement de payer n’étant pas obligatoire dans le cadre d’une instance tendant au prononcé de la résiliation du bail, le coût de celui-ci restera à la charge du bailleur.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, tenu aux dépens, M. [C] [E] sera condamné à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme 50 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

Il sera rappelé, qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation des baux conclus le 25 août 2022 entre l’établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et M. [C] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 8] à [Localité 13] et le parking, référencé 8745, situé [Adresse 9] à [Adresse 11] ([Adresse 2]),

DIT que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 26 mars 2025,

ORDONNE à M. [C] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 7] à [Localité 13] et le parking, référencé 8745, situé [Adresse 9] à [Localité 13], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [C] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 464,27 euros (quatre cent soixante-quatre euros et vingt-sept centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 26 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [C] [E] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 5.297,39 euros (cinq mille deux cent quatre-vingt-dix-sept euros et trente-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4.368,85 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [C] [E], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

CONDAMNE M. [C] [E] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 50 euros (cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [C] [E] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 7 janvier 2025,

DIT que le coût du commandement de payer délivré le 30 juillet 2024 restera à la charge du bailleur,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge