TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 23/00755 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YLGN

Minute : 24/00216

E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT – OPH D'[Localité 7]

Représentant : Maître Paul MORANDI de la SELEURL MORANDI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0630

C/

Monsieur [H] [G]

Madame [T] [G]

Maître [F] [R], es-qualité de mandataire judiciaire de Mr [G] (curatelle renforcée)

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Paul MORANDI

Copie délivrée à :

M [H] [G]

Mme [T] [G]

M [F] [R]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du SEPT MAI DEUX MILLE VINGT-QUATRE ;

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 Mars 2024

tenue sous la présidence de Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, juge des contentieux de la protection,

assistée de Madame PARFAITE-MARNY Mylène, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT – OPH D'[Localité 7], demeurant [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Paul MORANDI de la SELEURL MORANDI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [G], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Madame [T] [G], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

Monsieur [F] [R], es-qualité de mandataire judiciaire de Mr [G] (curatelle renforcée), demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21/01/2016, l’OPH [Localité 7] Habitat a consenti à M. [H] [G] un bail portant sur un logement conventionné à usage d’habitation sis, [Adresse 6], logement n° 836, 3ème étage, sur la commune d'[Localité 7], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 300,08 € outre les provisions sur charges.

Un dépôt de garantie du montant du loyer hors charges a été versé par le preneur.

Par jugement rendu le 25/02/2020 le juge des tutelles du tribunal de céans a placé M. [H] [G] sous curatelle renforcée et a désigné M. [F] [R], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, en qualité de curateur.

Par exploits séparés de commissaire de justice du 19/10/2023 et du 24/10/2023, l’OPH [Localité 7] Habitat a fait citer à comparaître d’une part M. [H] [G] et Mme [T] [G] et d’autre par M. [F] [R], mandataire judiciaire en sa qualité de curateur du locataire, en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers,

— ordonner l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner la séquestration des biens se trouvant sur place dans des garde-meubles aux choix du demandeur et aux risques et périls des défendeurs, en garantie des loyers, indemnités d’occupation et réparations locatives qui resteraient dus,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement, à titre provisionnel :

. de la somme en principal de 5 844,57 € correspondant à l’arriéré de loyers arrêté au 09/10/2023,

. à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer majoré des charges qui auraient été dus su le bail s’était poursuivi, en vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais du commandement, de l’assignation.

Le service départemental de prévention des expulsions locatives n’a pas transmis le diagnostic social et financier des locataires avant l’audience.

A l’audience du 09/01/2024, l’OPH [Localité 7] Habitat, représentée par son conseil, en présence de M. [H] [G], de M. [F] [R], son curateur et de Mme [T] [G], a maintenu l’ensemble de ses demandes en précisant que la dette, arrêtée au 08/01/2024 est constante.

En réponse à la proposition faite par le curateur de M. [G], il ne s’oppose pas à l’élaboration d’un plan d’apurement de la dette selon les modalités proposées emportant suspension des effets de la clause résolutoire tant qu’il sera respecté.

Les parties ayant été entendues, elles ont été informées que la décision serait rendue le 27/02/2024, mais à cette date, la juge a ordonné la réouverture des débats afin qu’il soit débattu du lien contractuel entre l’OPH [Localité 7] Habitat et Mme [T] [G], à défaut d’avenant produit au soutien des demandes formées à son encontre.

A l’audience de réouverture du 19/03/2024, M. [G] et Mme [T] [G] se sont présentés. L’avocat de l’OPH [Localité 7] Habitat a déposé un avenant au bail concernant la défenderesse, puis la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 07/05/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il ressort de la pièce complémentaire remise à l’audience de réouverture des débats que le 27/01/2018, M. [H] [G] a épousé Mme [T] [G] et que selon avenant au contrat de location du 13/03/2014, établi le 05/10/2018, tous les droits et obligation attachés au bail ont été dévolus à Mme [T] [G] à compter de la date du mariage.

Conformément à l’article 24, § II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été avisée, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, de la situation d’impayé des locataires, par courrier électronique enregistré le 28/07/2023 par l’organisme.

Conformément à ce même article, § III, dans sa version résultant de la loi du 27 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 25/10/2023 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.

La demande en résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges est donc recevable.

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Le juge des référés est juge de l’évidence.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure aux modifications apportées par la loi du 27 juillet 2023, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ». Par application de ce texte, le juge peut, même d’office, vérifier les éléments constitutifs de la dette locative.

En l’espèce, le bail contient, dans le paragraphe 4, une clause prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer, dans le délai de deux mois, la somme en principal de 7 844,57 € a été signifié à chacun des locataires le 17/07/2023 et au curateur de M. [H] [G] le 20/07/2023. Il ressort de l’examen de l’historique du compte que les causes du commandement n’ont pas été soldées dans le délai imparti.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 18/09/2023 à minuit en application des dispositions de l’article 642 du code de procédure civile.

A l’audience de plaidoiries, la société bailleresse a indiqué que la dette est inchangée depuis l’assignation et qu’elle s’élève ainsi à la somme de 5 884,57 €, terme du mois de décembre 2023 inclus.

Les défendeurs ne contestent pas la dette. Ils sont solidairement engagés aux paiements des loyers, charges et éventuelles indemnités d’occupation qui constituent des frais relatifs à l’entretien du ménage au sens de l’article 220 du code civil.

Les époux [G] qui ne démontrent aucun paiement libératoire, seront solidairement condamnés à payer la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 5 884,57 € arrêtée au 15/01/2024, terme du mois de décembre 2023 inclus.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des débats et pièces que M. [H] [G] perçoit une pension d’invalidité à hauteur de 1 438 €. Divorcé de sa première épouse, il lui contribue à l’entretien de leurs 3 enfants à hauteur de 200 €. Mme [T] [G] travaille à temps partiel et perçoit un salaire d’environ 376,00 € par mois.

Depuis la désignation du curateur, la somme de 2 000 € a été versée et le loyer et les charges sont payés régulièrement chaque mois, ce qui a permis de faire diminuer la dette puis de la stabiliser. Il est expliqué qu’un dossier de fonds de solidarité logement va pouvoir être déposé auprès du pôle social, ce qui permettra de solder la dette. Le bailleur social ne s’oppose pas à l’octroi d’un délai suspensif le temps de l’apurement de la dette et tant que le plan sera respecté.

Il convient en conséquence d’entériner l’échéancier proposé à hauteur de 80 € par mois emportant suspension des effets de la clause résolutoire tant que le plan d’apurement sera respecté, selon les modalités précisées au dispositif.

Si les échéances sont réglées régulièrement, et que la dette est soldée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur social.

De plus, l’occupation sans titre des locaux justifiera le paiement, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges concernant le logement, d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer, à titre de provision, au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail augmenté des charges récupérables dûment justifiées et ce, à compter du premier impayé et jusqu’à la libération effective des lieux, et l’expulsion des défendeurs et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Succombant principalement à l’instance, les époux [G] seront condamnés aux dépens, mais l’équité commande, au regard de la situation financière des parties, de rejeter la demande formée par l’OPH [Localité 7] Habitat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe de la juridiction,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location du 21/01/2016, modifié par avenant du 05/10/2018 ont été réunies le 18/09/2023 à minuit ;

Condamnons solidairement M. [H] [G], Mme [T] [G] et M. [F] [R], mandataire judiciaire ès sa qualité de curateur de M. [H] [G], à payer à l’OPH [Localité 7] Habitat la somme provisionnelle de 5 884,57 euros (cinq mille huit cent quatre-vingt-quatre euros et cinquante-sept centimes) arrêtée au 15/03/2024, à valoir sur les loyers et charges, terme du mois de décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Suspendons les effets de ladite clause,

Autorisons M. [H] [G], Mme [T] [G] à se libérer de la dette par 36 mensualités dont 35 d’un montant minimum de 80 euros (quatre-vingt euros) payables en sus du loyer courant majoré des charges et au plus tard le 12 de chaque mois, la première mensualité étant due au plus tard le 12 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et la 36ème et dernière devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;

Disons que si les débiteurs se libèrent ainsi de la dette, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer venant à échéance pendant le plan d’apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible ;

Ordonnons, en ce cas, à M. [H] [G] et à Mme [T] [G] de quitter les lieux sis, [Adresse 6], logement n° 836, 3ème étage, sur la commune d'[Localité 7] et de les rendre libres de tous occupants de leur chef, à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la Force publique et le concours d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

Condamnons en ce cas, solidairement M. [H] [G], Mme [T] [G] et M. [F] [R], mandataire judiciaire, ès sa qualité de curateur de M. [H] [G], au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, fixée par provision au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail majoré des charges récupérables dûment justifiées, ce à compter du premier impayé et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ou expulsion ;

Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboutons les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires au présent dispositif ;

Rejetons la demande indemnitaire formée par l’OPH [Localité 7] Habitat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit ;

Condamnons in solidum M. [H] [G], Mme [T] [G] et M. [F] [R], mandataire judiciaire ès sa qualité de curateur de M. [H] [G], aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Ainsi jugé le 07/05/2024.

Et ont signé,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE