TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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N° RG 25/57192 – N° Portalis 352J-W-B7J-DARGJ

N° : 13

Assignation du :

24 Octobre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 février 2026

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière.

DEMANDERESSE

L SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE PROVENCE ROME

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Philippe JEAN-PIMOR, avocat au barreau de PARIS – #P0017

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. ETABLISSEMENTS DALMARD

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Denis THEILLAC, avocat au barreau de PARIS – #A0550

DÉBATS

A l’audience du 09 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Carine DIDIER, Greffière,

Suivant acte sous seing privé en date du 21 octobre 2016, la société civile immobilière Provence Rome a renouvelé le bail commercial consenti à la société Etablissements Dalmard pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2016 portant sur un local situé [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 35.000 euros HT, payable trimestriellement à terme échu.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2025, la société civile immobilière Provence Rome a assigné la société Etablissements Dalmard en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d’obtenir:

— l’expulsion de la société Etablissements Dalmard ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

— le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, au frais de la société Etablissements Dalmard,

— la condamnation de la société Etablissements Dalmard à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 45.895,89 euros avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2025, correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au titre des échéances exigibles selon décompte arrêté au 31 juillet 2025,

— la condamnation de la société Etablissements Dalmard au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation trimestrielle égale à la somme de 22.761,70 euros,

— la condamnation de la société Etablissements Dalmard au paiement de la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer.

Lors de l’audience du 9 janvier 2026, la société civile immobilière Provence Rome, représenté par son Conseil, maintient oralement ses demandes, actualisant sa demande en paiement à la somme de 68.242,39 euros. Elle s’oppose à l’octroi de délais.

La société Etablissements Dalmard soulève l’existence de contestations sérieuses en raison de l’absence de respect des dispositions de la loi Pinel et la condamnation de la demanderesse à lui rembourser la somme de 25.520 euros au titre des charges indues.

A titre subsidiaire, elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire avec l’octroi de délais de paiement sur 24 mois.

Elle sollicite en outre la condamnation de la demanderesse aux dépens et au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 février 2026.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

1/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Sur le principe

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

Aux termes de l’article L145-40-2 du Code de commerce, applicable au présent litige, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’objet de ce texte est de permettre au preneur de régulariser sa situation dans le délai imparti afin d’éviter que la clause prenne effet. Il est donc nécessaire que le preneur soit en mesure de déterminer la somme qu’il doit pour la régler dans le délai d’un mois. Il en résulte que si un commandement délivré pour une somme supérieure à celle qui est réellement due demeure valable, encore faut-il qu’il soit libellé de façon suffisamment explicite pour permettre à son destinataire d’en vérifier le bien fondé.

Selon jurisprudence constante le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Aux termes de l’article XX du contrat de renouvellement de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ou une sommation d’avoir à exécuter demeurée sans effet.

Par acte d’huissier du 2 juillet 2025, la société civile immobilière Provence Rome a fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce. Ce commandement est régulier en la forme et détaille le montant de la créance. Toutefois, les stipulations du bail ne sont pas suffisamment exhaustives et détaillées s’agissant des charges, impôts, taxes et redevances récupérables par le bailleur, afin de satisfaire aux exigences de l’article L.145-40-2 du Code de commerce. Il convient par conséquent de déduire le montant sollicité à ce titre. Le décompte figurant au commandement de payer, s’il a dès lors été délivré pour une somme supérieure à la somme réellement due, est toutefois suffisamment explicite pour que la société locataire puisse en apprécier le bien fondé et il doit dont être considéré comme valable.

Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Il y a lieu en conséquence de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur les délais

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, la société Etablissements Dalmard ne verse aux débats aucun élément comptable permettant d’apprécier sa santé financière. Elle a en outre déjà bénéficié par le passé d’accords. Force est de constater que la défenderesse ne dispose manifestement pas des ressources pour faire face tant au paiement de l’arriéré locatif qu’au versement du loyer courant et qu’il convient par conséquent de la débouter de sa demande de délais comme suit au présent dispositif.

L’expulsion sera ordonnée avec toutes ses conséquences de droit, sans qu’aucune circonstance particulière ne justifie la mise en oeuvre d’une astreinte. La défenderesse sera alors réputée occupante sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré et une indemnité d’occupation sera mise à sa charge depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, la demande de majoration s’analysant en une clause pénale dont le montant manifestement excessif ne relève pas du pouvoir du juge des référés.

2/ Sur la provision

Aux termes de l’article 835 alinea 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte du décompte locatif produit que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 68.242,39 euros. Il convient de déduire les sommes réclamées au titre des charges indûment appelées à compter du 1er janvier 2024 (décompte locatif à 0 au 31 décembre 2023) à hauteur de 13.433,68 euros outre 406,94 euros de frais injustifiés. L’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus à la société civile immobilière Provence Rome n’est donc pas sérieusement contestable à hauteur de 54.401,77 euros au terme de janvier 2026 inclus.

La société Etablissements Dalmard sera donc condamnée à titre provisionnel à payer la somme de 54.401,77 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

3/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la société Etablissements Dalmard qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner la défenderesse au paiement à la demanderesse de la somme de 2.000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de plein droit au 2 août 2025 de la clause résolutoire insérée au bail et disons que la société Etablissements Dalmard devra quitter les lieux et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 2], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

Ordonnons, à défaut, l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par la défenderesse ;

Condamnons la société Etablissements Dalmard à payer à la Société Provence Rome une provision de 54.401,77 euros (cinq quatre mille quatre cent un euros soixante dix sept centimes) correspondant aux loyers impayés au terme de janvier 2026 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

Condamnons la société Etablissements Dalmard à payer à la Société Provence Rome une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer normalement du en cas de continuation des baux à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de son départ effectif ;

Disons n’y avoir lieu à référés sur la demande de majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation;

Déboutons la société Provence Rome de sa demande d’astreinte ;

Déboutons la société Etablissements Dalmard de sa demande de délais;

Condamnons la société Etablissements Dalmard, aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 2 juillet 2025;

Condamnons la société Etablissements Dalmard au paiement à la société Provence Rome de la somme de 2.000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de droit de l’exécution provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile .

Fait à [Localité 5] le 05 février 2026

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Maïté FAURY