Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e KESSLER

1 EXP M^e HEINTZE LE DONNE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 08 Juillet 2025

DÉCISION N° 2025/253

N° RG 23/03936 – N° Portalis DBWQ-W-B7H-PK7V

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. TOUSSAINT PATRIMOINE, immatriculée au RCS de Lyon sous le numéro 433 739 539, au capital de 7 622,45 €, dont le siège social est situé 26 rue Malesherbes 69006 LYON, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Anne KESSLER, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant, M^e Jean-Paul SANTA-CRUZ de la SCP JURI-EUROP, avocat au barreau de Lyon, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Myrtes, situé 12 rue Auguste Pardon 06400 CANNES, représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET HAK, immatriculée au RCS de Cannes sous le numéro 533 838 611, dont le siège social est situé 52 boulevard Sadi Carnot 06110 LE CANNET, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représenté par Maître Marie-pierre HEINTZE LE DONNE de l’ASSOCIATION LE DONNE – HEINTZE LE DONNE, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 24 avril 2025 ;

A l’audience publique du 16 Mai 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 08 Juillet 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE

La SARL TOUSSAINT PATRIMOINE est propriétaire des lots de copropriété n° 3, 30 et 31 au sein d’une résidence sise 12 avenue Auguste Pardon à Cannes (06), acquis par acte notarié en date du 8 juin 2022.

Lors de l’assemblée générale de la copropriétaire en date du 28 juin 2023, a été votée notamment la résolution 12 interdisant au sein de la copropriété les locations meublées saisonnières « de type Airbnb et autres ».

Par acte en date du 28 août 2023, la SARL TOUSSAINT PATRIMOINE a fait assigner le Syndicat de la copropriété LES MYRTES devant la présente juridiction afin de contester cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 avril 2025, la SARL TOUSSAINT PATRIMOINE demande au Tribunal de :

Annuler la résolution 12 de l’assemblée générale du 28 juin 2023 de la copropriété LES MYRTES, Condamner le Syndicat de la copropriété LES MYRTES à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; ainsi qu’aux entiers dépens,

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 septembre 2024, le Syndicat de la copropriété LES MYRTES demande au Tribunal de :

débouter la SARL TOUSSAINT PATRIMOINE de sa demande d’annulation de la résolution 12 de l’assemblée générale du 28 juin 2023,

faire interdiction à la SARL TOUSSAINT PATRIMOINE de louer en location de courte durée le bien dont elle est propriétaire au sein de la résidence LES MYRTES, sous astreinte de 500€ par infraction constatée,

condamner la SARL TOUSSAINT PATRIMOINE à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des troubles anormaux du voisinage dont la SARL TOUSSAINT PATRIMOINE est responsable,

condamner la SARL TOUSSAINT PATRIMOINE à lui verser la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal renvoie aux écritures des parties telles qu’énumérées supra pour l’exposé complet de leurs moyens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 22 janvier 2025 avec effet différé au 24 avril 2025 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 16 mai 2025 devant le Tribunal.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2025.

MOTIFS

Remarque préliminaire

Conformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.

C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.

En l’occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu’elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge de donner acte aux parties d’intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n’ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.

De même, il n’y a pas lieu de reprendre ni d’écarter dans le dispositif du présent jugement les demandes tendant à « dire que » « juger que » etc. telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lesquelles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

Sur la demande de nullité de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 28 juin 2023 :

La résolution n°12 querellée est ainsi rédigée :

« Conformément aux nouvelles dispositions de la loi ELAN, interdiction d’exercer dans l’immeuble les locations saisonnières meublées compte tenu des nombreuses nuisances constatées par ces locataires ponctuels (article 25).

Compte tenu des nombreuses nuisances constatées par ces locataires ponctuels, l’assemblée générale interdit les locations saisonnières meublées dans l’immeuble et cela conformément aux dispositions de la loi ELAN.

Tous les lots constitués par des appartements doivent être occupés de façon bourgeoise.

L’assemblée générale décide d’interdire les locations meublées saisonnières de type AIRBNB et autres sur la copropriété.

Pour éviter les frais d’inscription au fichier immobilier, cette résolution sera rappelée à chaque assemblée générale. »

La SARL TOUSSAINT PATRIMOINE sollicite l’annulation de la résolution sus visée, exposant en premier lieu que cette décision, qui a trait aux modalités de jouissance des parties privatives des lots en ce qu’elle leur interdit l’exercice d’une activité, devait être adoptée à l’unanimité au visa de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui justifie selon elle sa nullité.

En réplique, le Syndicat de la copropriété LES MYRTES conteste cette allégation, estimant que la résolution querellée ne porte pas atteinte aux modalités de jouissance privative des lots, qui s’analyse au regard des droits et obligations des copropriétaires tels qu’ils résultent du règlement de copropriété.

Le défendeur ajoute que cette résolution ne modifie pas le règlement de copropriété, n’étant pas contraire à ce texte mais rappelant simplement les modalités de jouissance des lots prévues par ce règlement de copropriété, raison pour laquelle elle n’avait pas à être adoptée à l’unanimité ou à une autre majorité que celle prévue à l’article 25 de la loi sur la copropriété.

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que :

« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.

Lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité.

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble. »

L’unanimité des voix de tous les copropriétaires est requise pour prendre des décisions qui modifient notablement la situation des titulaires de lots, soit directement, soit en transformant fondamentalement l’immeuble (Paris, 24 avr. 1998).

Ainsi, tout changement de la destination de l’immeuble requiert le vote unanime des copropriétaires. Le règlement de copropriété ne peut être modifié en ses stipulations relatives à la destination de l’immeuble que par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires prise à l’unanimité (Civ. 3e, 19 oct. 2011, no 10-20.634).

En l’espèce, la résolution querellée a été adoptée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige.

Il convient de rappeler que :

— dans les ensembles soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, un règlement conventionnel détermine la destination des parties privatives et communes et les conditions de leur jouissance (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 8).

— le règlement ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires autres que celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble telle que définie aux actes par ses caractères et sa situation (L. n° 65-557 du 10 juillet 1965 art.8 § 2).

Il convient donc d’examiner quelle est, dans la présente instance, la destination de l’immeuble telle que définie dans le règlement de la copropriété LES MYRTES, afin de déterminer si la résolution n°12 ne fait que rappeler la destination de l’immeuble et les modalités de jouissance des parties privatives en découlant, ou si au contraire cette décision implique une modification du règlement de copropriété.

En l’occurrence, l’article 2 du chapitre II du règlement de la copropriété LES MYRTES est libellé ainsi :

« Les locaux et leurs dépendances devront être occupés par des personnes honorables et de bonne vie et mœurs, qui ne devront rien faire ou laisser faire par leur personnel ou autres personnes occupant l’immeuble qui puisse nuire à sa bonne tenue.

Les appartements devront être occupés à usage d’habitation. L’exercice de toute profession libérale y sera toutefois autorisé étant entendu que deux co-propriétaires différents pourront exercer dans l’immeuble la même profession sans qu’aucune réclamation puisse être admise.

Sont formellement exclus tous établissements dangereux ou insalubres de nature à incommoder par le bruit et les odeurs les personnes habitant la maison. (…). »

Il ne peut découler de l’analyse de la clause susvisée que le règlement de copropriété interdit clairement les activités commerciales et donc les locations meublées, sauf à en faire une interprétation totalement erronée.

Certes, il y est indiqué que les appartements devront être occupés à usage d’habitation, excluant donc par déduction les activités commerciales, sans que cela ne soit toutefois clairement stipulé.

En outre, la location meublée d’un lot ne contrevient pas à l’usage d’habitation des appartements et ne constitue pas non plus « un établissement dangereux ou insalubre » générant « des bruits et des odeurs » susceptibles d’incommoder « les personnes habitant la maison ».

Enfin, si l’article 13 de ce même chapitre II du règlement prévoit que « Le syndic devra être avisé au préalable de toute vente ou location d’un lot de l’immeuble. », il convient de relever que les seules limites qui peuvent restreindre les droits des copropriétaires sont celles imposées par le respect des droits des autres membres du syndicat, le respect de la destination de l’immeuble et l’obligation de supporter certains travaux.

Toute autre restriction des prérogatives des copropriétaires par le règlement de copropriété serait réputée non écrite ; toute décision d’assemblée générale limitant les droits des membres du syndicat en considération d’un autre motif serait illégale car constitutive d’un abus de droit (Civ. 3e, 25 janv. 1995).

Dès lors, ainsi que le soulève d’ailleurs le demandeur, l’article 13 du chapitre 2 du règlement de copropriété correspond à une clause restreignant le droit de propriété, de sorte qu’elle doit être réputée non écrite et il n’en sera pas tenu compte dans le cadre du présent litige.

En tout état de cause, la résolution n°12 repose à l’évidence sur les dispositions du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble et non sur cet article 13 du règlement.

Au regard de ces éléments, la résolution querellée constituait bien une modification du règlement de l’immeuble, en ce qu’elle transforme sa destination en y ajoutant une interdiction. La résolution n°12 aurait donc dû être votée à l’unanimité prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige.

Ce raisonnement est d’ailleurs confirmé par le fait que le dernier alinéa de la résolution précise que « Pour éviter les frais d’inscription au fichier immobilier, cette résolution sera rappelée à chaque assemblée générale. », ce qui démontre que ce vote implique une modification du règlement de copropriété.

Dès lors, sans qu’il n’y ait lieu d’examiner les autres arguments, il convient de prononcer l’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale querellée.

Sur la demande reconventionnelle relative aux troubles anormaux du voisinage :

Le Syndicat de la copropriété LES MYRTES forme une demande reconventionnelle de condamnation de la demanderesse à lui verser la somme de 10.000€ en indemnisation action du préjudice subi par les copropriétaires du fait des troubles anormaux de voisinage dont celle-ci est responsable en raison des conditions d’occupation de son bien.

La demanderesse s’oppose à cette prétention, relevant à la fois l’absence d’anormalité du trouble et le caractère partisan des attestations produites au débat.

Il résulte de l’article 544 du Code civil que le propriétaire d’un fonds, et par extension son locataire, a droit, vis-à-vis du maître d’un ouvrage, à réparation du trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Ce concept de troubles du voisinage a été repris à l’article 1253 nouveau du Code civil entré en vigueur le 17 avril 2024, qui énonce que « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs, qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. »

Cette théorie permet de rechercher la responsabilité d’un voisin, même en l’absence de faute, dès lors que sont établis :

— l’anormalité du trouble,

— un dommage,

— un lien entre ces deux éléments.

Le caractère excessif des troubles de voisinage occasionnés ne s’apprécie pas en fonction de la seule perception des victimes, du seul dépassement d’une norme ou de l’absence de respect des règlements, mais compte tenu des inconvénients normaux du voisinage évalués au regard des conditions normales d’habitation et d’utilisation de temps et de lieu.

Le propriétaire de l’immeuble auteur des nuisances est responsable de plein droit vis-à-vis des voisins victimes, sur le fondement de l’interdiction du trouble anormal de voisinage.

La responsabilité fondée sur la théorie des troubles du voisinage est engagée de façon objective dès que le trouble présente un caractère anormal et que le lien de causalité est établi entre le dommage allégué et le fait générateur invoqué.

S’agissant d’une demande formée par le Syndicat de la copropriété, il y a lieu de démontrer que le trouble est collectif et qu’il est ressenti par l’ensemble des copropriétaires.

Or, en l’occurrence, force est de constater que :

les parties versent chacune des attestations de copropriétaires ou de voisins proches de l’immeuble qui sont contradictoires, certains se plaignant des bruits récurrents et anormaux émanant de l’appartement occupé par des locataires de la demanderesse, tandis que d’autres louent le calme de la résidence. Ces seuls documents antagonistes ne peuvent donc démontrer le caractère anormal du trouble de voisinage.

Les deux constats de Commissaire de Justice versés aux débats par le défendeur ne font état d’aucune nuisance sonore ni d’ailleurs d’aucun trouble particulier. Aucune autre pièce objective n’est versée aux débats.

Par conséquent, le caractère anormal du trouble n’est pas démontré et le Syndicat de la copropriété sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur le recours à l’injonction de rencontrer un médiateur

Aux termes de l’article 127-1 du code de procédure civile, à défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire.

En l’espèce, la présente décision met fin à l’instance mais pas au différend qui oppose les parties, compte tenu du climat manifestement tendu régnant entre les différents copropriétaires.

L’affaire présente les critères d’éligibilité à une mesure de médiation et celle-ci apparait dans l’intérêt des parties.

Il y a lieu de donner injonction aux parties de rencontrer un médiateur aux fins d’information sur la médiation. Après ce rendez-vous, si les parties en sont d’accord, elles pourront démarrer une médiation conventionnelle, selon les modalités notamment financières à fixer avec le médiateur.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, le Syndicat de la copropriété LES MYRTES succombant dans cette procédure, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, il conviendra en conséquence de condamner le Syndicat de la copropriété LES MYRTES à payer à la demanderesse la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sa propre demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Compatible avec la nature de l’affaire, aucune considération ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité de la résolution n°12 de l’assemblée générale de la copropriété LES MYRTES en date du 28 juin 2023 ;

DEBOUTE le Syndicat de la copropriété LES MYRTES de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE le Syndicat de la copropriété LES MYRTES aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE le Syndicat de la copropriété LES MYRTES à payer à la SARL TOUSSAINT PATRIMOINE la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire et DIT n’y avoir lieu à l’écarter,

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Enjoint aux parties de rencontrer ou le cas échéant d’avoir un entretien avec le médiateur qui sera désigné par l’association ALPES MARITIMES MEDIATION, 30 avenue du petit Juas 06400 CANNES

Dit qu’ALPES MARITIMES MEDIATION prendra directement contact avec les parties et/ou leurs avocats pour organiser cette rencontre,

Dit que l’ALPES MARITIMES MEDIATION (mediateursindependants@gmail.com) informera le juge des référés, sur la boîte mail structurelle dédiée : mediation.tj-grasse@justice.fr en précisant dans l’objet du message le nom du service et le numéro de RG, du nom du médiateur qui sera chargé de la séance d’information comme de la date de celle-ci,

Rappelle que la présence de toutes les parties à cette réunion est OBLIGATOIRE, en application des dispositions de l’article 22-1 de la loi du 8 février 1995, modifié par l’article 3 de la loi du 23 mars 2019 ; la présence des conseils étant recommandée,

Rappelle que la séance d’information est gratuite,

Dit que le médiateur informera le Tribunal des suites qui ont été données par les parties à la séance d’information, sur la boîte mail structurelle dédiée : mediation.tj-grasse@justice.fr en précisant dans l’objet du message le nom du service et le numéro de RG,

Précise que dans l’hypothèse où toutes les parties donneraient leur accord, une médiation conventionnelle pourra être menée, hors le contrôle du juge, conformément aux articles 1532 et suivants du code civil, afin que les parties trouvent elles-mêmes la solution au litige qui les oppose, notamment en ce qui concerne les modalités de vente de leur bien et le cas échéant de partage du prix,

Dit que les parties pourront alors à tout moment solliciter par requête l’homologation de l’accord issu de la médiation (article 1534 du code de procédure civile).

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE