TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 4]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/08051 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z3NQ

Minute : 24/01183

Monsieur [U] [N]

Représentant : M^e Stéphanie BENHAMOU KNELER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0188

C/

Monsieur [F] [T]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Stéphanie BENHAMOU KNELER

Copie délivrée à :

Monsieur [F] [T]

Le

JUGEMENT DU 25 Novembre 2024

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 25 Novembre 2024;

Par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [U] [N]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Stéphanie BENHAMOU KNELER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0188

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [T]

[Adresse 5]

[Localité 8]

comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 9 mars 2020, Monsieur [U] [N] a donné à bail à Monsieur [F] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 8].

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 22 mai 2024, Monsieur [U] [N] a fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 3.374,20 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 25 juillet 2024, Monsieur [U] [N] a fait assigner Monsieur [F] [T] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,Ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, ainsi que sa condamnation à verser une indemnité d’occupation,Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,Condamner Monsieur [F] [T] à lui verser la somme de 4.843,76 euros au titre des loyers et charges impayés, sous réserve d’actualisation au jour de la décision à intervenir,Condamner Monsieur [F] [T] à lui verser la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil, Condamner le défendeur à lui verser la somme de 1.440 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 octobre 2024.

A cette date, Monsieur [U] [N], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 6.353,10 euros selon un décompte du 4 octobre 2024.

Monsieur [F] [T] comparaît en personne. Il reconnaît le montant de la dette locative. A la demande du tribunal, il indique ne pas avoir repris le paiement du loyer courant.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 25 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 juillet 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 24 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 juillet 2024.

En conséquence, l’action introduite par Monsieur [U] [N] est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice aux locataires le 22 mai 2024, pour la somme en principal de 3.374,20 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 22 juillet 2024.

Sur l’absence de délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte produit et des déclarations des parties à la barre que le locataire n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’expulsion du locataire sera donc ordonnée.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les indemnités d’occupation, dues au titre de l’article 1240, visant sur ce fondement délictuel à indemniser le bailleur de la perte de revenu que constitue l’occupation du logement, au regard au surplus des dispositions de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prohibant toute clause pénale dans un contrat de bail soumis à son champ d’application, ne saurait être d’un montant supérieur aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, outre les charges dument justifiées.

Il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève à 6.353,10 euros au 4 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse (dernier versement au crédit : 770 euros le 23 juillet 2024).

Le locataire sera condamné à verser cette somme au bailleur, outre une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du mois de novembre 2024, équivalente au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du contrat de bail et des charges dument justifiées, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [U] [N] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Monsieur [F] [T], qui perd le procès, sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Monsieur [U] [N] a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Monsieur [F] [T] sera condamné à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation à compter du 22 juillet 2024 du contrat de bail conclu le 9 mars 2020 entre Monsieur [U] [N] et Monsieur [F] [T],

ORDONNE à Monsieur [F] [T] de libérer le logement et restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [F] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [U] [N] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

ORDONNE en cas de nécessité le transport des meubles meublants laissés dans les lieux aux frais du locataire dans un garde-meubles de son choix ou à défaut choisi par le bailleur,

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, il ne pourra en aucun cas être procédé à l’expulsion du locataire durant la période de la trêve hivernale,

CONDAMNE Monsieur [F] [T] à verser à Monsieur [U] [N] la somme de 6.353,10 euros au titre de sa dette locative au 4 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse (dernier versement au crédit : 770 euros le 23 juillet 2024).

CONDAMNE Monsieur [F] [T] à verser à Monsieur [U] [N] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, outre les charges dûment justifiées, à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [F] [T] à verser à Monsieur [U] [N] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

CONDAMNE Monsieur [F] [T] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection