N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 17 SEPTEMBRE 2024

N° RG 22/02008 – N° Portalis DBYF-W-B7G-IK6F

DEMANDERESSE

S.C.I. LOLOUTOI

(RCS de TOURS n° 841 177 355), dont le siège social est sis [Adresse 7] – [Localité 2]

représentée par Maître Laurent SUZANNE de la SELARL ETHIS AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [X]

né le 14 Août 1973 à [Localité 4] (MAROC)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] – [Localité 5]

Madame [O] [G] épouse [X]

née le 29 Décembre 1977 à [Localité 9]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] – [Localité 5]

Tous deux représentés par Maître Marie HUYGENS de la SELARL CONVERGENS, avocats au barreau de TOURS,

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE :

V.GUEDJ, Vice-Présidente, chargée du rapport, tenant seule l’audience en application de l’article 805 du Code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, laquelle en a rendu compte à la collégialité.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente

Assesseur : Madame M-D MERLET, Vice-Présidente

Assesseur : Madame V.GUEDJ, Vice-Présidente

assistées de V. AUGIS, Greffier, lors des débats et du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Mai 2024 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2024.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte notarié du 18 août 2021, la SCI LOLOUTOI a acquis auprès de Monsieur [P] [X] et Madame [O] [G] épouse [X] une maison sise [Adresse 8] à la [Localité 5] (37).

Ayant constaté des dégradations au niveau du parquet et de l’humidité sur les murs des toilettes et de la cage d’escalier, la SCI LOLOUTOI a envoyé, le 05 octobre 2021, un courriel de réclamation à Monsieur [P] [X] et Madame [O] [G] épouse [X].

Par acte d’huissier de justice délivré le 26 avril 2021, la SCI LOLOUTOI a assigné Monsieur [P] [X] et Madame [O] [G] épouse [X] devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins d’obtenir la restitution d’une partie du prix de vente sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Le 26 janvier 2022, le conseil de la SCI LOLOUTOI a adressé à Monsieur [P] [X] et Madame [O] [G] épouse [X] un courrier de réclamation en vue d’une résolution amiable du différend, ce qu’ont refusé ces derniers.

Par conclusions récapitulatives, notifiées par RPVA le 17 avril 2024, la SCI LOLOUTOI demande au tribunal de :

— condamner Monsieur [P] [X] et Madame [O] [G] épouse [X] à lui verser la somme de 13.489 euros à titre de restitution d’une partie du prix de vente, montant à parfaire par application de l’indice BT01 à compter du 26 janvier 2022 jusqu’au prononcé de la décision à intervenir ;

— condamner Monsieur [P] [X] et Madame [O] [G] épouse [X] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [P] [X] et Madame [O] [G] épouse [X] aux dépens de l’instance, dont le coût du constat d’huissier du 13 octobre 2021 ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire ;

— A titre subsidiaire, Surseoir à statuer et ordonner une mesure d’instruction ;

— désigner tel expert qu’il plaira au tribunal, avec pour mission de :

o Se faire remettre par les parties tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;

o Rappeler qu’en cas de difficultés dans la remise desdits documents, l’expert en informera le juge chargé du contrôle de l’expertise, lequel pourra, le cas échéant, en ordonner la production, sous astreinte ;

o Se rendre au [Adresse 6] et au [Adresse 1] à la [Localité 5] en présence des parties préalablement convoquées, ainsi que de leurs avocats et, le cas échéant, de leur expert, dans un délai raisonnable ;

o Entendre les parties et leurs experts, le cas échéant ;

o Chiffrer le coût de la fourniture et de la pose d’un parquet en chêne sur lambourdes dans toutes les pièces du rez-de-chaussée, à savoir : salon/séjour et cuisine ;

o Rappeler que l’expert doit prendre en considération les dires des parties ;

o Dire que l’expert, préalablement au dépôt de son rapport définitif, adressera aux parties un pré-rapport en les invitant à lui faire part de leurs observations éventuelles dans un délai raisonnable ;

o Dire que l’expert devra déposer son rapport dans un délai de 6 mois à compter de son acceptation de sa mission.

Au soutien de sa demande de restitution d’une partie du prix de vente, la SCI LOLOUTOI, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, indique que les lames du parquet du rez-de-chaussée sont anormalement humides et dégradées. Elle ajoute que ces dégradations rendent le rez-de-chaussée impropre à l’habitation, sauf à exposer ses occupants à des risques de dommages corporels causés par la rupture soudaine d’une ou de plusieurs lames de parquet.

Elle affirme que ces dégradations du parquet ne pouvaient être vues par elle lors de sa visite préalablement à la vente puisque l’intégralité du parquet avait été recouverte par les vendeurs par un revêtement plastifié.

Elle déclare que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés prévue à la page 10 de l’acte du 18 août 2021 doit être écartée au premier motif que le vendeur est professionnel de la construction et au second motif que le vendeur connaissait les vices.

Elle prétend que Monsieur [X] s’est comporté comme un professionnel de la construction au sens des articles 1792 et suivants du code civil, en réalisant de nombreux travaux dans la maison, notamment la pose du revêtement de sol de type LINOLEUM.

Elle soutient que la clause de non garantie doit être écartée, dans la mesure où Monsieur [X] a la qualité de professionnel et dès lors que le vice était indécelable pour elle, SCI familiale, sauf à pratiquer des investigations destructrices et qu’en tout état de cause, les vendeurs connaissaient le vice avant la vente.

La SCI LOLOUTOI justifie le montant de sa demande de restitution au regard du coût des travaux nécessaires à la disparition du vice.

Elle ajoute que la reconstruction à l’identique aurait représenté un coût probablement supérieur à celui d’un carrelage. Elle indique ne pas avoir sollicité d’expertise judiciaire en raison des délais, ce qui l’aurait contrainte à ne plus louer son bien et l’aurait amenée à solliciter la condamnation des vendeurs à lui verser une indemnité dont le montant aurait été égal à sa perte de loyers durant cette période.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 avril 2024, Monsieur [P] [X] et Madame [O] [G] épouse [X] demandent au juge de :

— débouter la SCI LOLOUTOI en toutes ses demandes ;

— condamner la SCI LOLOUTOI à verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI LOLOUTOI aux entiers dépens.

Monsieur [P] [X] et Madame [O] [G] épouse [X] affirment que la SCI LOLOUTOI doit être considérée comme un acheteur professionnel, dans la mesure où cet achat s’inscrit dans le cadre d’un investissement locatif.

Ils soutiennent que la SCI LOLOUTOI fait preuve de mauvaise foi en niant sa qualité de professionnelle, alors qu’elle s’est abstenue, malgré les sommations qui lui ont été faites, de produire certaines pièces permettant au tribunal de connaître le patrimoine immobilier de cette dernière.

En tout état de cause, ils soutiennent que le caractère professionnel d’une activité ne se déduit de toute façon pas de son bénéfice.

Monsieur [P] [X] et Madame [O] [G] épouse [X] réfutent leur qualité de vendeurs professionnels.

Ils soutiennent que la clause d’exonération de garantie des vices cachés est applicable et nient avoir eu connaissance de l’état du parquet lors de la vente.

Ils affirment que la SCI LOLOUTOI a reconnu que la pose du linoleum a été à l’origine des dégradations du parquet et que lors de la pose, le parquet n’était pas impropre à sa destination, ce qui démontre qu’ils n’avaient pas connaissance de l’état du parquet au jour de la vente.

Ils indiquent enfin que la SCI LOLOUTOI aurait très bien pu soulever le linoléum pour constater l’état du parquet, sans avoir à procéder à des investigations destructrices, d’autant plus que la SCI avait l’intention de procéder au remplacement dudit linoléum, indépendamment de l’état du plancher en-dessous.

Monsieur [P] [X] et Madame [O] [G], épouse [X] soutiennent qu’aucun vice caché n’est caractérisé, en l’espèce, dès lors que la SCI LOLOUTOI, en sa qualité d’acheteur professionnel, aurait pu s’enquérir de l’état du parquet dont elle avait la parfaite connaissance qu’il était ancien.

S’agissant des sommes sollicitées, Monsieur [P] [X] et Madame [O] [G] épouse [X] rappellent que la SCI LOLOUTOI n’a pas entendu solliciter une expertise judiciaire, qui aurait pu permettre de savoir s’il existait un réel risque de rupture soudaine d’une lame de parquet.

Elle ajoute que la SCI essaie de faire financer ses travaux de rénovation, qu’elle avait initialement prévu de faire poser du parquet au rez-de-chaussée, en sorte que le préjudice de la SCI ne pourrait être que de la différence entre le montant des travaux initiaux du montant des travaux finaux.

Ils précisent à cet égard que la SCI refuse de communiquer le coût des travaux qu’elle avait prévu de réaliser.

Par ordonnance du 30 janvier 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction à effet au 23 avril 2024 et fixé l’audience de plaidoiries au 07 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. Sur la demande de restitution d’une partie du prix de la vente formée par la SCI LOLOUTOI

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1643 du code civil précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus.

L’article 1644 du code civil laisse à l’acheteur d’un bien affecté de vices cachés une option entre rendre la chose et se faire restituer le prix, dans le cadre d’une résolution de la vente, ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix.

Il incombe à l’acheteur exerçant l’une de ces options de rapporter la preuve du défaut affectant la chose qu’il a achetée, défaut qui doit, non seulement avoir été antérieur à la vente et caché à ses yeux au moment de la vente, mais également être d’une certaine gravité. La preuve de l’existence de ce défaut peut être rapportée par tous moyens, y compris par une expertise non judiciaire, qu’elle soit contradictoire ou non, pourvu que cette expertise non judiciaire, soumise à la libre discussion des parties, soit corroborée par d’autres éléments.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat d’huissier établi par Maître [W] [N] le 13 octobre 2021 que le parquet du salon et de la cuisine, situé au rez-de-chaussée de la maison, présente « de nombreuses taches, traces et auréoles sur l’ensemble ». Il est, en outre, fait mention de lames présentant une sous-face en « extrêmement mauvais état, le bois étant extrêmement friable et se décomposant d’une simple pression du doigt ».

Monsieur [P] [X] et Madame [O] [G] épouse [X] ne contestent pas le mauvais état du parquet.

En considération de la nature de ces défauts, lesquels n’ont pu que se développer sur une longue période, et du courriel de réclamation en date du 05 octobre 2021 envoyé à ce sujet par la SCI LOLOUTOI aux vendeurs, soit un peu plus de deux mois après la vente, intervenue le 18 juillet 2021, il est indéniable que ces défauts sont apparus antérieurement à la vente.

Par ailleurs, ces défauts ne pourront que s’aggraver avec le temps, au regard de la forte humidité imprégnant certaines parties du parquet, l’huissier de justice ayant relevé des taux d’humidité allant de 15 à 44% par endroits.

En outre, à supposer même que la SCI LOLOUTOI ait la qualité de professionnelle de l’immobilier, le fait que le linoléum soit entièrement collé sur le parquet empêchait celle-ci de vérifier l’état du parquet lors de la vente.

Enfin, les défauts affectant le parquet, et notamment la décomposition de certaines lames par simple contact avec le doigt, rendent déjà le parquet, et par extension tout le rez-de-chaussée de la maison, impropre à son usage normal ou, à tout le moins, en diminue tellement l’usage que la SCI LOLOUTOI n’aurait donné qu’un moindre prix, si elle avait connu le vice à l’origine.

Les défauts affectant le parquet du rez-de-chaussée de la maison constitue ainsi un vice caché au sens des dispositions de l’article 1641 du code civil rendant la maison impropre à sa destination d’habitation.

Les époux [X] opposent toutefois à la demande indemnitaire de la SCI LOLOUTOI la clause d’exonération de la garantie des vices cachés contenue à la page 10 de l’acte de vente du 18 août 2021.

Cette clause stipule que :

« S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

Si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité,

Ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR ».

En l’espèce, la SCI LOLOUTOI n’apporte pas la preuve suffisante que Monsieur [P] [X] et Madame [O] [G] épouse [X] ont la qualité de professionnels de la construction.

Il est certes établi par la déclaration préalable de travaux n° 0370911210020 du 14 avril 2012, à laquelle fait référence l’arrêté de non-opposition du 26 avril 2012 de la commune de [Localité 5], et par l’acte de vente du 18 août 2021, que d’importants travaux ont été réalisés dans la maison, consistant en un « réaménagement d’une maison en deux logements avec pose de velux en lieu et place des trois anciennes lucarnes ».

Néanmoins, si l’acte de vente, en sa page 13, permet d’établir que plusieurs travaux ont été confiés à différentes entreprises, les factures étant annexées à l’acte, aucune des pièces produites ne permet d’identifier quels travaux ont été effectués personnellement par Monsieur [P] [X] et Madame [O] [G] épouse [X]. L’opération de déduction consistant à comparer les travaux effectués par les différentes entreprises et l’état final de la maison, une fois les travaux achevés, ne peut suffire à établir que les vendeurs ont bien réalisé tous les autres travaux. Ces derniers ne reconnaissent qu’avoir posé le linoleum, ce qui ne peut suffire à caractériser la qualité de professionnel de la construction.

La qualité de vendeurs non professionnels de Monsieur [P] [X] et Madame [O] [G] épouse [X] ne permet donc pas de déroger à la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés contenue dans l’acte de vente du 18 août 2021, sans qu’il importe de savoir si la SCI LOLOUTOI avait ou non la qualité d’acheteur professionnel.

Par ailleurs, la SCI LOLOUTOI ne rapporte pas la preuve de la connaissance par les époux [X] des vices affectant le plancher au moment de la vente.

En effet, contrairement à ce qu’affirme la SCI LOLOUTOI, Monsieur [X] n’a pas reconnu qu’il connaissait le vice avant la vente. En effet, si dans un premier courriel envoyé le 06 octobre 2021 à la SCI LOLOUTOI, Monsieur [P] [X] et Madame [O] [G] épouse [X] ont justifié la pose de linoléum il y a neuf ans par le fait que « les locataires ne savaient pas entretenir le parquet chêne », ce courriel n’établit aucunement l’existence de défauts affectant le parquet à cette date.

Il en va de même s’agissant du second courriel, envoyé le même jour, par lequel ils ont certes indiqué que « le plancher pouvait peut-être faire l’objet d’un remaniement », tout en précisant dans la même phrase : « mais encore une fois, nous n’avons jamais eu de remarque de la part des locataires ». Ces déclarations des vendeurs relatives à l’entretien et à l’opportunité d’un remaniement du parquet ne signifient pas que le parquet était inutilisable au moment de la pose du linoléum et ne permet pas d’établir qu’ils avaient connaissance, à cette époque là, d’un vice affectant alors le parquet et le rendant impropre à l’usage.

La SCI LOLOUTOI reconnaît d’ailleurs, dans ses propres conclusions, à la page 10, que « les lambourdes et les solives du parquet étaient directement posées sur le terrain naturel humide et que c’est précisément cette conception erronée de l’ouvrage, associée à la pose d’un linoléum étanche qui en empêcha la ventilation durant une dizaine d’années, qui est la cause du vice », reconnaissant ainsi que la pose du linoléum a pu jouer un rôle dans l’évolution de l’état du parquet, ce qu’ont pu ignorer les époux [X].

Il en découle que les époux [X] peuvent légitimement invoquer la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés prévue dans l’acte de vente du 18 août 2021.

En conséquence, la demande de restitution d’une partie du prix de la vente de la maison sis [Adresse 8] à la [Localité 5] formée par la SCI LOLOUTOI sera rejetée.

2. Sur la demande d’expertise judiciaire

La responsabilité des époux [X] au titre de garantie pour vices cachés n’ayant pas été retenue, la demande d’expertise judiciaire, sur le chiffrage du coût de la fourniture et de la pose d’un parquet en chêne sur lambourdes dans toutes les pièces du rez-de-chaussée formée à titre subsidiaire par la SCI LOLOUTOI, sera nécessairement rejetée.

3. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI LOLOUTOI, partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Condamnée aux dépens, la SCI LOLOUTOI paiera à Monsieur [P] [X] et Madame [O] [G] épouse [X] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 prévoit que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motifs dérogatoires, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETTE l’ensemble des demandes formées par la SCI LOLOUTOI ;

CONDAMNE la SCI LOLOUTOI à payer à Monsieur [P] [X] et à Madame [O] [G] épouse [X] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formulée par la SCI LOLOUTOI au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI LOLOUTOI aux entiers dépens ;

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

V. AUGIS

LA PRÉSIDENTE,

V. ROUSSEAU