TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 10]

N° RG 24/00683 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZAJI

Minute : 24/00253

Monsieur [T] [R] [N]

Représentant : Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 183

C/

Madame [I] [G]

ok

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Bruno ADANI

Copie délivrée à :

Madame [I] [G]

M. Le Préfet

le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Juin 2024

Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

Assistée de Madame KRITICOS Olivia, Greffier,

Après débats à l’audience publique du 23 avril 2024

tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection

Assistée de KRITICOS Olivia, Greffier audiencier

DEMANDEUR :

Monsieur [T] [R] [N] demeurant [Adresse 5] ayant pour mandataire la société FONCIA MANAGO, société par actions simplifiée dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR :

Madame [I] [G]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

Page sur 6

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 07/10/2022, M. [T] [R] [N], représenté par son mandataire, la SAS FONCIA LVM, a consenti à Mme [I] [G] un bail portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4], sur la commune du [Localité 7], moyennant paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 1 400 €.

Un dépôt de garantie a été versé équivalant à un mois de loyer.

Par exploit de commissaire de justice du 05/03/2024, M. [T] [R] [N], a fait citer la locataire à comparaître devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, aux fins et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater et prononcer la résiliation du bail entre les parties par effet du jeu de la clause résolutoire en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour défaut de paiement,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef, avec au besoin, l’assistance de la force publique,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués soit sur place, soit dans un garde-meubles au choix de la demanderesse et aux frais, risques et périls de la défenderesse,

— condamner la défenderesse à lui payer, à titre provisionnel :

. la somme de 16 386,69 € au titre des loyers et charges impayés, majorée des intérêts au taux légal à compter du 12/07/2023 et jusqu’au parfait paiement,

. une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer majoré des charges avec indexation sur l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE,

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens comprenant le coût du commandement et des saisies conservatoires.

Le service social départemental de prévention des expulsions locatives n’a pas transmis de bilan social et financier concernant la locataire.

A l’audience du 23/04/2024, M. [T] [R] [N], représenté par son avocat, explique que la défenderesse n’a effectué aucun paiement, que la dette ne cesse d’augmenter et demande le bénéfice de l’acte introductif d’instance.

Mme [I] [G], citée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’a pas comparu, ni personne pour elle.

La présidente de l’audience a demandé à l’avocat du demandeur de communiquer un justificatif de propriété de son client sous 8 jours, puis la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 04/06/2024, par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été indiqué à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur de 29 juillet 2023 une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique (EXPLOC) le 06/03/2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir signalé à la CCAPEX la situation d’impayé de la locataire par courrier électronique (EXPLOC) le 28/07/2023, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

La demande de résiliation du bail pour impayé est donc recevable.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Par note autorisée, reçue au greffe le 29/04/2024, l’avocat de M. [T] [R] [N] a transmis l’extrait de matrice cadastrale démontrant que ce dernier est bien propriétaire du bien immobilier litigieux.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer son loyer et ses charges.

L’article 24 I de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Un commandement de payer la somme en principal de 4 053,19 € visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de location au paragraphe VIII, a été signifié le 12/07/2023 à Mme [I] [G].

Il ressort de l’examen du contrat de location que les parties ont convenu qu’une « franchise de six mois sera appliqué (sic) au locataire après que nous ayons pu constater que les travaux suivants sont effectuer (sic) dans un délai d’un mois après la siganture (sic) du bail

— la peinture sur les murs de tous (sic) le logement,

— les deux salles de bain changement robinetterie et cabine de douche.

— changement des sanitaires

— les revêtements sol dans tous (sic) le logement

— remplacement de la cuisine complète

— électricité dans tous (sic) le logement remise aux normes ».

Le relevé de compte communiqué permet de constater que depuis le mois de février 2023, la remise de loyer après travaux a été appliquée (soit, 3 mois de « loyer gratuit » au jour du commandement de payer). Cependant la somme litigieuse inclut des frais d’assurance alors que le bail ne mentionne pas que celle-ci serait prise en charge par le bailleur puis remboursée par le locataire, de sorte que tous les frais afférents à l’assurance ne peuvent en réalité être réclamés que par la compagnie d’assurance et qu’ils ne peuvent en aucun cas être inclus dans la dette locative que peut revendiquer M. [T] [R] [N], qui n’a pas qualité à agir pour ce faire, ni être susceptibles d’emporter la résiliation du bail.

Au jour du commandement de payer, Mme [I] [G] n’était donc redevable que de la somme de 3 874,00 € (soit 4 053,19 € – 179,19 €) au titre des loyers impayés. Il ressort des opérations du compte de la locataire que le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois puisqu’aucun paiement n’est intervenu dans ce délai.

Les conditions d’acquisition des clauses résolutoires ont été réunies le 12/09/2023 à minuit.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction prévue par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable dès le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [I] [G] ne s’est pas présentée et n’a fait aucune demande de délai de grâce. En tout état de cause, n’ayant effectué aucun règlement depuis le commandement de payer, elle ne remplit pas les conditions pour solliciter un délai suspensif des effets de la clause résolutoire, ni même un simple échéancier pour l’apurement de la dette.

En conséquence, le bail portant sur le logement est résilié et depuis le 13/09/2023, Mme [I] [G] occupe les lieux sans droit ni titre. Elle devra les libérer et les laisser libres de tout occupant de son chef.

A défaut de libération volontaire, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion selon les modalités prévues par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et qui seront détaillées au dispositif de la présente décision.

Les biens laissés dans le local d’habitation suivent la destination prévue en application des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité de l’huissier ou du commissaire de justice instrumentaire. Il n’y a pas lieu de statuer sur ce chef de demande.

Depuis la résiliation du bail, la défenderesse qui se maintient dans les lieux est tenue du paiement, en lieu et place du loyer et des charges, d’une indemnité d’occupation mensuelle dont le montant sera fixé, par provision, au montant du loyer tel qu’il aurait été si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges dont il sera justifié.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou l’exécution de son obligation.

A l’audience M. [T] [R] [N] a indiqué, sans actualiser le montant de sa créance, qu’aucun paiement n’a été effectué et que la dette ne cesse d’augmenter, ce qui ressort du décompte actualisé au 01/04/2024. Il demande le bénéfice de l’acte introductif d’instance.

Au jour de l’assignation, déduction faite de la somme sérieusement contestable afférente aux frais d’assurance (389,52 € au total), pour lesquels le demandeur n’a pas qualité à agir, et des frais du commissaire de justice (177,31 €) qui ne sauraient en aucun cas être assimilables à la dette locative puisqu’ils relèvent des dépens, Mme [I] [G] est redevable de la somme de 15 819,86 €, échéance du mois de mars 2024 incluse.

Mme [I] [G] qui ne démontre aucun paiement libératoire, doit être condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme non sérieusement contestable de 15 819,86 € au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation, terme du mois de mars 2024 inclus et le surplus de la demande en paiement formulée par M. [T] [R] [N] doit être rejetée.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, Mme [I] [G] sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation et du commandement de payer. Il n’apparaît pas enfin inéquitable de la condamner à participer aux frais irrépétibles que le demandeur a été contraint d’engager pour faire valoir ses droits et dans la proportion qui sera déterminée au dispositif de la présente décision.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection du tribunal d’Aulnay-sous-Bois, statuant en référé après débat public, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort, et mise à la disposition des parties par les soins du greffe de la juridiction,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 07/10/2022 ont été réunies le 12/09/2023 à minuit et que le bail est résilié depuis le 13/09/2023 ;

Ordonnons à Mme [I] [G] de quitter le logement sis [Adresse 4], sur la commune du [Localité 7] et de le rendre libre de tout occupant de son chef ;

Disons qu’à défaut de libération volontaire, M. [T] [R] [N] pourra, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [I] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons, par provision, le montant de l’indemnité d’occupation dont Mme [I] [G] est redevable depuis la résiliation du bail, en lieu et place du loyer et des charges, au montant du loyer qui aurait été dû si le bail avait perduré, augmenté des charges dûment justifiées ;

Disons que M. [T] [R] [N] n’a pas qualité à agir pour recouvrer les frais d’assurance et déclarons irrecevable sa demande en ce sens ;

Condamnons Mme [I] [G] à payer à M. [T] [R] [N] la somme provisionnelle de 15 819,86 euros (quinze mille huit cent dix-neuf euros et quatre-vingt-six centimes), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus, arrêtés au terme du mois de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Rejetons le surplus de la demande en paiement de M. [T] [R] [N] ;

Condamnons Mme [I] [G] à payer à M. [T] [R] [N] l’indemnité d’occupation provisionnelle telle que fixée plus haut à compter du terme du mois d’avril 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire ou par expulsion ;

Disons que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

Rappelons, en application de l’article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante :

Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis

[Adresse 11]

[Localité 9] ;

Condamnons Mme [I] [G] à payer à M. [T] [R] [N] la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Mme [I] [G] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit ;

Rappelons que la présente décision sera caduque si elle n’est pas signifiée dans les six mois de son prononcé.

Ainsi jugé le 04/06/2024,

Et ont signé,

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE