TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] C.C.C. + C.C.C.F.E.

délivrées le:

à M^e HITTINGER ROUX (P497)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e COHEN STEINER (C301)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 20/10175

N° Portalis 352J-W-B7E-CTAGF

N° MINUTE : 1

Assignation du :

16 Octobre 2020

JUGEMENT

rendu le 14 Novembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. DIRECT BUSINESS GATE EUROPE (RCS de Nanterre n°395 340 714)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX de la SCP HB & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0497

DÉFENDERESSE

S.C. IMMOBILIERE ALLIANCE (RCS de Paris n°443 002 324)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Nicolas COHEN-STEINER de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0301

Décision du 14 Novembre 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 20/10175 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTAGF

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Christian GUINAND, Greffier, lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 25 septembre 2024 tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 16 septembre 2005, la société IMMOBILIERE ALLIANCE a donné à bail commercial à la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Localité 3], [Adresse 2], pour une durée de neuf années du 1er octobre 2005 au 30 septembre 2014, l’exercice de « commerce de détail et de demi-gros de Bijouterie et accoessoires Joaillerie et Horlogerie, accessoires de mode et cadeaux », et un loyer annuel de 13 558,46 euros, hors taxes et hors charges.

Le bail s’est prolongé tacitement à compter du 1er octobre 2014 puis a fait l’objet d’un renouvellement à compter du 1er octobre 2015 à la suite de la demande de renouvellement signifiée par huissier de justice le 23 septembre 2015 à la demande de la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE à la société IMMOBILIERE ALLIANCE et du défaut de réponse de cette dernière dans le délai de trois mois à compter de la notification de la demande.

Par acte d’huissier de justice signifié le 16 septembre 2020, la société IMMOBILIERE ALLIANCE a fait délivrer à la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au bail, d’avoir à lui payer la somme de 32 000 euros correspondant aux arriérés de loyers et aux provisions mensuelles sur charges arrêtées au 7 septembre 2020 suivant extrait de compte annexé.

Selon jugement en date du 14 mars 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a fixé le loyer révisé au 16 novembre 2018 à la somme de 17 545 euros.

C’est dans ces circonstances que par acte d’huissier de justice signifié le 16 octobre 2020, la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE a assigné la société IMMOBILIERE ALLIANCE à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris.

Dans ses dernières conclusions (conclusions n°7 notifiées par RPVA le 19 octobre 2023), la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE demande au tribunal de :

«  A titre principal,

Juger que la société immobilière Alliance ne justifie pas du montant des charges appelées au titre du commandement de payer du 16 septembre 2020,

Juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 16 septembre 2020 vise des charges non justifiées dans leur principe et non déterminées dans leur quantum ;

Juger que la société Direct Business Gate Europe est bien fondée à ne pas régler les charges qui sont réclamées par la bailleresse aux termes du commandement susvisé ; Juger que le commandement de payer susvisé est dépourvu de toute cause ayant été délivré de mauvaise foi et ne saurait produire aucun effet ;

A titre reconventionnel,

Condamner la société Immobilière Alliance au paiement de la somme de 7.315,54 euros au titre de charges injustifiées qui ont été payées par la société Direct Business Gate Europe ;

A titre subsidiaire, sur la désignation d’un expert judiciaire pour déterminer l’origine des désordres liés à l’humidité,

Désigner tel Expert judiciaire qu’il lui plaira de désigner avec pour mission de :

— Se rendre sur place ;

— Visiter et examiner les locaux exploités par la société Direct Business Gate Europe au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] ;

— Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— Relever et décrire les désordres évoqués dans les présentes conclusions et affectant l’immeuble litigieux au regard des documents contractuels liant les parties ;

— En détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quelles parties ces désordres sont imputables, et dans quelles proportions ;

— Indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, et plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination;

— Donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties, évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties;

— Donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres ;

Ordonner à la société Immobilière Alliance de régler la provision pour les frais de l’expertise;

A titre subsidiaire,

Accorder à la société Direct Business Gate Europe, un délai de 24 mois pour le règlement de toutes sommes qui pourraient être allouées à la défenderesse et ce, à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours de la signification par acte extrajudiciaire du jugement à intervenir ;

Juger que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant l’échéancier de paiement.

Juger qu’en conséquence la clause résolutoire ne jouera pas dans le cas où la société Direct Business Gate Europe s’acquitte effectivement du solde des sommes dans les conditions fixées par le jugement à intervenir ;

Ordonner la compensation entre toutes sommes qui pourraient être mises à la charge de la société Direct Business Gate Europe et la condamnation de la société Immobilière Alliance au paiement de la somme de 7.315,54 euros ;

Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, manifestement incompatible avec la nature de l’affaire, s’agissant d’un locataire de bonne foi et de questions de droit discutées et susceptibles d’une acception différente en fonction des juridictions ;

En tout état de cause,

Débouter la société Immobilière Alliance de toutes ses demandes, fin et conclusions,

Condamner la société Immobilière Alliance à payer à la société Direct Business Gate Europe, la somme 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamner la société Immobilière Alliance en tous les dépens, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.»

La société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE fonde ses prétentions sur les articles 1134 et 1148 anciens, 1343-5 et suivants, 1719 et 1722 du code civil, L.145-40-2 du code de commerce, 232, 263, 699 et 700 du code de procédure civile.

En premier lieu, la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE expose que le commandement de payer visant la clause résolutoire est sans effet. D’une part, elle soutient que la société IMMOBILIERE ALLIANCE a fait preuve de mauvaise foi en délivrant le commandement, ce qui, en application de l’article 1104 du code civil, paralyse la clause résolutoire invoquée. Elle prétend que les charges réclamées n’ont jamais été justifiées par le bailleur et que le commandement a été délivré alors qu’une médiation avait été ordonnée par le juge des loyers commerciaux dans son jugement du 6 août 2020. D’autre part, sur le fondement de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, elle invoque que selon le décompte joint au commandement la société IMMOBILIERE ALLIANCE réclame des provisions sur charges qui ne sont pas dues et qui ne sont pas justifiées dans leur principe. Selon elle, le bail a en effet été renouvelé à compter du 1er octobre 2015 et ne comporte aucun inventaire précis et limitatif des charges et la société IMMOBILIERE ALLIANCE a facturé des provisions alors que le bail ne le prévoit pas. De plus, alors que, selon le bail, elle n’est redevable que de la taxe sur les ordures ménagères et de la taxe de balayage et qu’elle doit rembourser l’eau consommée, la société IMMOBILIERE ALLIANCE n’a jamais justifié des charges. Enfin, le décompte comporte des erreurs et il apparaît qu’elle n’a aucune dette et qu’au contraire, la société IMMOBILIERE ALLIANCE est débitrice à son égard d’une somme de 7 315,54 euros. S’agissant de la prescription invoquée par la société IMMOBILIERE ALLIANCE en vertu de l’article 2224 du code civil, la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE soutient que le point de départ de la prescription étant la date de reddition des charges, laquelle n’est jamais intervenue, sa demande de remboursement n’est pas prescrite.

En ce qui concerne les travaux qu’elle aurait réalisés sans autorisation et les problèmes d’humidité dans la cave, la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE explique que les caves sont affectées par des remontées capillaires qui proviennent très probablement d’une absence d’étanchéité des fondations et en aucun cas des travaux de plomberie qu’elle aurait réalisés dans la boutique en 2012 ou de la fermeture d’une trémie par une trame. Elle indique qu’elle ne peut en conséquence utiliser sa cave et que la société IMMOBILIERE ALLIANCE n’a réalisé aucun travaux d’assainissement contrairement à ce qui avait été recommandé. Elle ajoute ne pas avoir réalisé de travaux non autorisés ainsi que le soutient la société IMMOBILIERE ALLIANCE mais avoir simplement repeint la devanture avec une peinture de couleur identique, conformément à son obligation contractuelle d’entretien, et sans procéder à aucune modification.

Subsidiairement, à l’appui de sa demande de délai de paiement, la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE fait valoir sa bonne foi dans la mesure où elle a toujours régulièrement payé ses loyers depuis la prise d’effet du bail alors qu’elle se trouve aujourd’hui dans une situation économique difficile à la suite de la pandémie de covid-19.

Dans ces dernières conclusions (conclusions en défense n°6 notifiées par RPVA le 12 octobre 2023), la société IMMOBILIERE ALLIANCE demande au tribunal de :

Décision du 14 Novembre 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 20/10175 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTAGF

« • JUGER la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE irrecevable, eu égard à l’acquisition de la prescription, en sa demande tendant à solliciter le remboursement des charges sur la période 2005 à 2014, ou pour toutes périodes antérieures à cinq années à compter de l’assignation en date du 16 octobre 2020, soit pour toute demande de remboursement de charges locatives pour des périodes antérieures au 16 octobre 2015.

• JUGER que la demande de la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE tendant à solliciter le remboursement des charges sur la période 2005 à 2014 doit s’apprécier sous le régime applicable antérieurement à la loi du 18 juin 2014, dite loi PINEL, applicable uniquement aux baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014.

• DEBOUTER la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE de toutes ses demandes, fins et conclusions, et notamment de sa demande reconventionnelle de remboursement de la somme de 7.315,54 € au titre des charges locatives, eu égard à la prescription entachant cette demande,

Et à titre reconventionnel :

A titre principal :

• CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à effet au 17 octobre 2020,

• FIXER l’indemnité d’occupation journalière due à compter du 17 octobre 2020 jusqu’à complète libération des lieux et restitution des clés à un montant correspondant au dernier loyer contractuel, outre les charges et les accessoires du loyer,

A titre subsidiaire :

• PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial du 6 septembre 2005 renouvelé au 1er octobre 2015 notamment eu égard à la réalisation de travaux non autorisés courant mai 2023 ;

• FIXER les indemnités d’occupation journalière due à compter de la résiliation qui sera prononcée et jusqu’à complète libération des lieux et restitution des clés à un montant correspondant au dernier loyer contractuel, outre les charges et les accessoires du loyer.

A titre plus subsidiaire si une mesure d’expertise devait être ordonnée :

• ORDONNER à la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE de régler la provision

sur les frais d’expertise,

• PRENDRE ACTE de ce que la société la SCI IMMOBILIERE ALLIANCE formule toutes protestations et réserves sur la demande de désignation d’un Expert judiciaire ;

En tout état de cause :

• ORDONNER l’expulsion de la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE et tous

occupants de son chef des locaux en cause sis [Adresse 2] à [Localité 3], avec l’assistance de la force publique, si besoin est.

• CONDAMNER la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE à payer à la SCI IMMOBILIERE ALLIANCE la somme de 6.829,82 € en principal, intérêts et frais arrêtée au 11 mai 2022.

• FIXER l’indemnité d’occupation journalière due à compter du 17 octobre 2020 jusqu’à complète libération des lieux et restitution des clés à un montant correspondant au dernier loyer contractuel, outre les charges et les accessoires du loyer.

• CONDAMNER la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE à payer à la SCI IMMOBILIERE ALLIANCE la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

La société IMMOBILIERE ALLIANCE fonde ses prétentions sur les articles 1104, 1218, 1219, 1223, 1224, 1231-5, 1343-5 et suivants, 1719, 1722 et 2234 du code civil, l’article 1184 ancien du code civil et l’article L. 145-41 du code de commerce.

La société IMMOBILIERE ALLIANCE expose que, s’agissant de la validité du commandement de payer et de sa prétendue mauvaise foi, la mesure de médiation a été ordonnée dans le cadre de l’instance relative à la révision triennale du loyer qui n’avait aucun rapport avec l’arriéré locatif. Elle indique qu’avant le jugement du 6 août 2020 ordonnant la médiation, elle avait adressé à la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE une mise en demeure de payer les arriérés de loyer, déduction faite du mois d’avril 2020 et des dix premiers jours du mois de mai, à laquelle celle-ci avait refusé de déférer. Elle en déduit que cela justifiait par la suite la délivrance du commandement de payer. La société IMMOBILIERE ALLIANCE ajoute que la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE a toujours exécuté le bail avec mauvaise foi en payant le loyer comme bon lui semble, en réalisant sans son autorisation des travaux qui ont causé des défaut d’aération de la cave, en s’abstenant de répondre à sa proposition du 23 janvier 2019 selon laquelle elle proposer de renoncer aux arriérés locatifs et de modifier les provisions sur charges, et en réalisant en cours de procédure, et sans son autorisation ainsi que l’exigait le bail, des travaux sur la devanture de la boutique. A ce sujet, elle soutient que le fait que le preneur ait une obligation d’entretien des locaux loués ne le dispense pas de solliciter son autorisation avant la réalisation des travaux.

S’agissant de la dette locative, la société IMMOBILIERE ALLIANCE invoque qu’au jour du commandement, après déduction de la remise exceptionnelle d’un mois de loyer correspondant au mois d’avril 2020 de 1 382,50 euros et des charges locatives contestées sur une période de cinq années antérieurement à l’assignation, soit 3 932,94 euros, il demeure un arriéré de loyer de 5 766,44 euros, lequel n’a pas été payé dans le mois du commandement. Elle précise que selon le dernier décompte actualisé au 11 mai 2022, la dette de la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE s’élève à la somme de 6 829,82 euros après déduction des charges contestées pour les années 2015 à 2020, fixation des provisions sur charges à la somme mensuelle de 27 euros à compter du mois de janvier 2021 et fixation du loyer révisé à la somme annuelle de 17 454 euros selon le jugement du 14 mars 2022. En outre, la société IMMOBILIERE ALLIANCE s’oppose à la restitution de la somme de 7 315,54 euros réclamée par la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE au titre des charges locatives. Elle prétend que la demande est irrecevable pour le remboursement des charges de la période de 2005 à 2014 ou pour toute demande de remboursement de charges antérieures au 16 octobre 2015, lequels sont prescrits en application de l’article 2224 du code civil. La société IMMOBILIERE ALLIANCE considère également que les charges dont le remboursement est demandé sont à apprécier sous le régime antérieur à la loi du 18 juin 2014, laquelle s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, puisque le bail initial du 6 septembre 2005 est à effet au 1er octobre 2005 et n’a été renouvelé qu’au 1er octobre 2015. Elle rappelle que le décompte du 11 mai 2022 tient compte des régularisations des charges des années 2015 à 2022 et indique justifier que les rédditions ont été correctement établies.

La société IMMOBILIERE ALLIANCE soutient de plus que l’exigibilité des loyers durant les périodes de fermeture administrative dues à l’épidémie de covid-19 ne peut être contestée. Elle explique que selon la jurisprudence il ne peut lui être reproché d’avoir manqué à son obligation de délivrance, que la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE ne peut soutenir que la pandémie constitue un cas de force majeure justifiant le non règlement des loyers dans la mesure où il est reconnu que le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure et parce que la pandémie et les fermetures administratives ne peuvent constituer un cas de force majeure, et qu’il n’y a eu aucune destruction de la chose louée qui pourrait lui être imputée.

En outre, la société IMMOBILIERE ALLIANCE refuse qu’il soit accordé un délai de paiement à la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE en soutenant, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, que cette dernière ne justifie pas de sa situation et qu’elle a fait preuve d’une particulière mauvaise foi.

Enfin, la société IMMOBILIERE ALLIANCE déclare prendre acte de la demande d’expertise de la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE au motif que celle-ci ne peut se borner à dénoncer de prétendus désordres sans d’autres preuves que celles qu’elle a elle-même constituées et que seul un expert pourra déterminer si les travaux qu’elle a réalisés sont à l’origine de ces désordres.

Par ordonnance du 20 octobre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été appelée à l’audience de juge unique du 25 septembre 2024 et mise en délibéré au 14 novembre 2024.

MOTIFS

1- Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

1-1- Sur les effets du commandement de payer du 16 septembre 2020

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le contrat de bail conclu le 16 septembre 2005 entre la société IMMOBILIERE ALLIANCE et la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE stipule : « A défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer à son échéance, comme aussi d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent contrat, et un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux contenant déclaration de la Société Bailleresse de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble à la Société Bailleresse, sans qu’il soit besoin de remplir aucune autre formalité, et l’expulsion de la Société Preneuse ainsi que de tous occupants de son chef pourra avoir lieu, en vertu d’une simple ordonnance de référé nonobstant toutes offres et consignations ultérieures. » (cf article LOYER).

a) Sur l’exigibilité des charges

Il ressort de l’article 789 du code de procédure civile que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. Par dérogation, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond. Dans ce cas, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

L’article L. 145-40-2 du code de commerce dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.

L’article R.145-36 du même code prévoit que l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivante celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Les dispositions de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, issues de l’article 13 de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, étaient, en vertu de l’article 21-II de cette même loi, applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi, soit, la loi ayant été promulguée le 18 juin 2014, à compter du 1er septembre 2014. Cependant, les dispositions de l’article R.145-36 du code de commerce, issues de l’ article 6 du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 et conditionnant l’application de l’article L. 145-40-2 sont entrées en vigueur le 5 novembre 2014 compte tenu de la date de publication du décret et de ses dispositions d’application. Les dispositions des articles L. 145-40-2 et R.145-36 du code de commerce sont donc applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014.

En l’espèce, il n’appartient pas au tribunal de se prononcer sur la fin de non-recevoir pour prescription, soulevée par la société IMMOBILIERE ALLIANCE, de la demande de la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE de remboursement des charges de la période 2005 à 2014 dès lors que les fins de non-recevoir relèvent de la compétence du juge de la mise en état, lequel aurait dû être saisi à ce sujet par conclusions d’incident et antérieurement au prononcé de l’ordonnance de clôture.

Par conséquent, cette fin de non-recevoir sera déclarée irrecevable.

Sur le fond, le bail ayant été renouvelé à compter du 1er octobre 2015, les articles L. 145-40-2 et R.145-36 du code de commerce lui sont applicables. Pour la période antérieure, les obligations des parties quant aux charges découlent des stipulations du contrat de bail librement négociées lors de sa conclusion ou de ses renouvellements et ce, qu’il s’agisse des charges ou taxes dites récupérables par le bailleur ou de leur répartition entre les parties.

Or, s’agissant de la période postérieure au 1er octobre 2015, il s’avère que la société IMMOBILIERE ALLIANCE a facturé à la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE des provisions sur charges mensuelles et qu’elle ne justifie pas d’un contrat de location comportant un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail ainsi que leur répartition entre le bailleur et le locataire. Elle ne justifie pas davantage avoir adressé à la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE l’état récapitulatif annuel prévu ni les justificatifs des montants des charges, impôts, taxes et redevances qui lui auraient été imputés.

Dans ces conditions, la société IMMOBILIERE ALLIANCE ne peut procéder au recouvrement des charges et se trouve tenue de rembourser à la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE les provisions payées pour la période postérieure au 1er octobre 2015.

En ce qui concerne la période antérieure au 1er octobre 2015, le contrat de bail stipule que le preneur est tenu :

— « d’acquitter exactement ses contributions personnelles, mobilières et de patente, la taxe des ordures ménagères et taxes de balayage, tous centimes additionnels, et, en général, toutes autres à la charge des locataires, et de satisfaire à toutes prescriptions administraives dont les locataires sont ordinairement tenus. »,

— « de rembourser à la Société Bailleresse l’eau consommée au tarif de la Ville de [Localité 5], d’après un calcul à établir par les propriétaires ou selon les chiffres qui seront indiqués au compteur divisionnaire que la Société Preneuse s’oblige à faire placer, entretenir et remplacer si besoin est à l’origine des eaux dans les lieux loués.».

Or, la société IMMOBILIERE ALLIANCE ne justifie pas des charges locatives qu’elles auraient engagées et qui seraient récupérables auprès de la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE conformément au contrat de bail, ni de la régularisation qu’il conviendrait d’opérer compte tenu du montant de ces charges et des provisions versées.

En outre, compte tenu de leur montant et du montant des provisions mensuelles appelées, les opérations dénommées « Régularisation pour charges » figurant sur le décompte arrêté au 11 mai 2022 ne peuvent pas correspondre à un remboursement de la totalité des provisions payées par la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE au titre des années 2015 à 2019 ainsi que le soutient la société IMMOBILIERE ALLIANCE.

Par conséquent, la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE est bien fondée à solliciter de la société IMMOBILIERE ALLIANCE le remboursement du montant des provisions pour charges payées pour la période antérieure au 1er octobre 2015.

La société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE évalue sa créance à la somme de 7 315,54 euros correspondant aux provisions sur charges payées du 1er octobre 2005 au 31 décembre 2014.

La provision mensuelle étant fixée à 66,66 euros, du 1er octobre 2005 au 31 décembre 2014, soit durant neuf ans et trois mois, il aurait été réellement versé une somme totale de (66,66 euros x 111 mois =) 7 399, 26 euros mais la créance sera limitée à la somme inférieure de 7 315,54 euros réclamée par la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE.

Il convient toutefois de tenir compte des remboursements auxquels la société IMMOBILIERE ALLIANCE a procédé le 10 décembre 2020, soit les sommes de 445,60 euros (charges 2015), 308,56 euros (charges 2016), 45,76 euros (charges 2017), 35,92 euros (charges 2018), 455,17 euros (charges 2019), et le 29 juin 2021, soit 455,17 euros (charges 2019) et 619,49 euros (charges 2020), soit une somme totale de 2 365,67 euros.

La créance de la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE au titre des provisions sur charges s’élève donc à (7 315,54 – 2 365,67 =) 4 949,87 euros.

b) Sur l’exigibilité des loyers

Selon le commandement du 16 septembre 2020 la société IMMOBILIERE ALLIANCE demande à la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE le règlement d’une somme de 9 699,38 euros correspondant aux arriérés de loyer et aux provisions mensuelles sur charges arrêtés au 7 septembre 2020 suivant extrait de compte annexé.

Au 16 septembre 2020, date de délivrance du commandement, et après étude du décompte annexé au commandement, il convient toutefois de déduire de la créance de 9 699,38 euros invoquée :

— la créance de la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE au titre des provisions sur charges indues, soit la somme de 4 949,87 euros ;

— les débits du 22 décembre 2014 intitulés « Arriéré Loyer 29/07/2014-31/12/2014 » d’un montant de 426,24 euros et « Complément DEPOT DE GARANTIE » d’un montant de 501,76 euros dès lors qu’ils sont contestés par la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE et que la société IMMOBILIERE ALLIANCE ne justifie pas de l’existence d’un arriéré de loyer pour la période visée ni de la nécessité de compléter le dépôt de garantie ;

— les débits du 1er juin 2020 intitulés « DBG révision loyer 2014 » de 417,92 euros et « DBG loyer 2Mois de 2014 » de 2 898,32 euros dès lors que la société IMMOBILIERE ALLIANCE ne justifie pas d’une révison de loyer qui aurait été acceptée par les parties en 2014 ni n’explique la raison pour laquelle elle était tenue d’imputer le 1er juin 2020 deux mois de loyer de l’année 2014 ;

— le débit du 26 janvier 2018 intitulé « FACT 023 TSB REMPLACEMENT BOITE AUX L » d’un montant de 198 euros, cette charge de remplacement de la boîte aux lettres n’étant pas justifiée;

— le débit du 27 juin 2018 intitulé « D.B.G Annul Frais Relance Mai&JUIN 17 DIRECT » d’un montant de 20 euros, qui, s’agissant d’une annulation aurait dû être porté au crédit ;

— le débit du 19 décembre 2018 intitulé « Loyer Sep 2016 DIRECT BUSINESS GATE » d’un montant de 290,10 euros qui n’est pas justifié ;

— le débit du 26 juin 2019 intitulé « Provisions/Charges Oct 2018 DIRECT BUSINES » d’un montant de 460,14 euros qui n’est pas justifié ;

soit une somme totale de (4 949,87 + 426,24 + 501,76 + 417,92 + 2 898,32 + 198 + 20 + 290,10 + 460,14 =) 10 162,35 euros.

Il s’avère ainsi qu’au 16 septembre 2020, date de délivrance du commandement de payer, aucun loyers et charges n’étaient exigibles.

Il s’ensuit que le commandement de payer ne peut produire effet, ce qui sera déclaré.

1-2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

Le commandement de payer du 16 septembre 2020 ne pouvant produire aucun effet quant à l’acquisition de la clause résolutoire, les demandes de la société IMMOBILIERE ALLIANCE de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire au 17 octobre 2020, de fixation d’une indemnité d’occupation à compter du 17 octobre 2020 et d’expulsion de la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE en raison de l’acquisition de la clause résolutoire seront rejetées.

2- Sur la demande de résiliation du contrat de bail et la demande d’expertise

L’article 1184 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

L’ article 1741 du code civil énonce également que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

L’article 4 du contrat de bail stipule que le preneur s’engage à :

— « entretenir (les lieux) en bon état de réparations locatives et de les rendre en fin de bail, également en bon état  » ;

— « ne faire aucun changement dans la distribution des lieux et notamment aucun branchement d’eau, de gaz et d’électricité, ni aucun percement de murs, cloisons, planchers ni généralement aucune sorte de travaux, sans y avoir été autorisé préalablement et par écrit par la Société Bailleresse ou son représentant. En outre, tous travaux devront être exécutés sous le contrôle ou tout au moins la surveillance de l’architecte de la Société Bailleresse dont les honoraires seront à la charge de la Société Preneuse, et sans qu’il en découle une responsabilité quelconque pour la première.»

En l’espèce, il apparaît que la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE a procédé à des travaux dans le local loué. Le procès-verbal de constat par huissier de justice du 1er mars 2019 produit par la société IMMOBILIERE ALLIANCE mentionne que le commerce est fermé pour travaux, qu’à l’intérieur un compagnon s’affaire à divers travaux et que le mur situé de chaque côté des vitrines est à l’état brut, que la surface du mur structurel est visible, sans aucun coffrage. En outre, le procès-verbal de constat par huissier de justice du 09 mai 2023 relève que l’enseigne du local est en cours de rénovation. De plus, la note de [U] [T], architecte, en date du 13 janvier 2021, mentionne que les « travaux réalisés par le locataire ont perturbé l’équilibre de la cave d’une part par la fermeture de la trémie de l’escalier et d’autre part par la réalisation d’un enduit de peintre non adapté au support maçonné existant bloquant sa respiration. ». Enfin, dans ses e-mails adressés à la société IMMOBILIERE ALLIANCE les 07 et 12 mars 2019, la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE donne la liste des travaux qu’elle va entreprendre dans les locaux loués.

Il apparaît que le contrat de bail distingue entre les réparations locatives à la charge du preneur, pour la réalisation desquelles il n’est exigé aucune autorisation préalable du bailleur, et les autres travaux, pour lesquels l’autorisation du bailleur ainsi que le contrôle de son architecte sont exigés.

La société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE ne peut considérer que les travaux qu’elle a réalisés relevaient de sa seule obligation d’entretien. En effet, elle reconnaît avoir fermé la trémie de l’escalier et, dans son e-mail du 12 mars 2019, elle indique vouloir remplacer le faux plafond de l’entrée et du fond du magasin ainsi que les panneaux en contreplaqué par des panneaux BA13 et remplacer le parquet par un carrelage au sol, ce qui ne relève pas d’une obligation d’entretien mais constitue une modification et un remplacement des équipements existants pour lesquels elle devait obtenir l’autorisation de la société IMMOBILIERE ALLIANCE. Le surplus des travaux entrepris relève en revanche de son obligation d’entretien.

La seule note de [U] [T], architecte, en date du 13 janvier 2021 ne peut permettre de retenir que les travaux réalisés par la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE ont perturbé l’équilibre de la cave ainsi qu’il l’indique dès lors, d’une part, que le rapport d'[S] [P] intervenu le 8 novembre 2012 fait état, dans les caves des immeubles, de remontées capillaires le long des parois en maçonnerie aggravées par une dalle en béton et, d’autre part, que la société IMMOBILIERE ALLIANCE ne rapporte pas la preuve qu’il a été remédié à cette difficulté de manière à assécher les caves préalablement aux travaux réalisés par la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE. En outre, dans son e-mail du 12 mars 2019 la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE avait d’ailleurs déclaré à la société IMMOBILIERE ALLIANCE qu’elle n’entreprendrait aucun travaux au sous-sol tant que les problèmes d’humidité et/ou d’inondation ne seraient pas résolus.

Ainsi, si la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE a manqué à ses obligations contractuelles en réalisant certains travaux sans solliciter auparavant l’accord écrit de la société IMMOBILIERE ALLIANCE, compte tenu de la nature de ces travaux et de leur absence d’incidence sur l’état général du local, il ne peut être retenu qu’il s’agit d’un manquement grave de nature à prononcer la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, la demande de la société IMMOBILIERE ALLIANCE de résiliation du contrat de bail et ses demandes subséquentes d’expulsion de la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE et de fixation d’une indemnité d’occupation seront rejetées.

En ce qui concerne la demande d’expertise formée par la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE, elle sera également rejetée dès lors, d’une part, que la demande de résiliation du bail est rejetée et, d’autre part, que la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE ne forme aucune prétention, notamment quant au respect par la société IMMOBILIERE ALLIANCE de son obligation de délivrance, que l’avis d’un expert pourrait permettre de résoudre.

3- Sur les demandes en paiement

3-1- Sur la demande en paiement de la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE

Il ressort des développements précédents que la société IMMOBILIERE ALLIANCE a perçu de la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE une somme de 4 949,87 euros au titre de provisions sur charges injustifiées.

Elle sera ainsi condamnée à les rembourser en payant à la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE la somme de 4 949,87 euros.

3-2- Sur la demande en paiement de la société IMMOBILIERE ALLIANCE

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Il ressort de l’article 1728 du même code que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

La société IMMOBILIERE ALLIANCE sollicite la condamnation de la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE à lui payer une somme de 6 829,82 euros selon décompte arrêté au 11 mai 2022.

Dans les développements précédents, il a été jugé qu’au 16 septembre 2020, date de délivrance du commandement, et après étude du décompte annexé il convenait de déduire de la créance invoquée les sommes suivantes qui n’étaient pas dues :

— les débits du 22 décembre 2014 intitulés « Arriéré Loyer 29/07/2014-31/12/2014 » d’un montant de 426,24 euros et « Complément DEPOT DE GARANTIE » d’un montant de 501,76 euros dès lors qu’ils sont contestés par la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE et que la société IMMOBILIERE ALLIANCE ne justifie pas de l’existence d’un arriéré de loyer ni de la nécessité de compléter le dépôt de garantie ;

— les débits du 1er juin 2020 intitulés « DBG révision loyer 2014 » de 417,92 euros et « DBG loyer 2Mois de 2014 » de 2 898,32 euros dès lors que la société IMMOBILIERE ALLIANCE ne justifie pas d’une révison de loyer qui aurait été acceptée par les parties en 2014 ni n’explique la raison pour laquelle elle était tenue d’imputer le 1er juin 2020 deux mois de loyers de l’année 2014 ;

— le débit du 26 janvier 2018 intitulé « FACT 023 TSB REMPLACEMENT BOITE AUX L » d’un montant de 198 euros, cette charge de remplacement de la boîte aux lettres n’étant pas justifiée;

— le débit du 27 juin 2018 intitulé « D.B.G Annul Frais Relance Mai&JUIN 17 DIRECT » d’un montant de 20 euros, qui, s’agissant d’une annulation aurait dû être porté au crédit ;

— le débit du 19 décembre 2018 intitulé « Loyer Sep 2016 DIRECT BUSINESS GATE » d’un montant de 290,10 euros qui n’est pas justifié ;

— le débit du 26 juin 2019 intitulé « Provisions/Charges Oct 2018 DIRECT BUSINES » d’un montant de 460,14 euros qui n’est pas justifié.

Postérieurement au 16 septembre 2020, il y a lieu de déduire :

— le débit du 13 octobre 2020 intitulé « Remise Exceptionnelle 1-10 Mai 2020 (Covid-19) » d’un montant de 445,97 euros, écriture incompréhensible et qui aurait dû être inscrite au crédit s’il s’agissait d’accorder une remise ;

— le débit du 31 mai 2021 intitulé « Provisions/Charges Déc 2020 DIRECT BUSINES » d’un montant de 1 224,35 euros qui n’est pas justifié ;

— le débit du 22 septembre 2021 intitulé « Provisions/Charges Oct 2018 DIRECT BUSINES » d’un montant de 460,14 euros qui n’est pas justifié ;

— le débit du 11 mai 2022 intitulé « Intérêts de retard du 27/06/2019 au 30/04/2022 » d’un montant de 73,13 euros, intérêts dus en exécution du jugement du 14 mars 2022 mais dont la société IMMOBILIERE ALLIANCE n’a pas justifié du calcul ;

soit une somme totale de (426,24 + 501,76 + 417,92 + 2 898,32 + 198 + 20 + 290,10 + 460,14 + 445,97 + 1 224,35 + 460,14 + 73,13 =) 7 416,07 euros.

Après ces rectifications, il s’avère que la société IMMOBILIERE ALLIANCE n’a aucune créance à l’encontre de la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE

Par conséquent, la demande de la société IMMOBILIERE ALLIANCE de condamnation de la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE à lui payer la somme de 6 829,82 euros arrêté au 11 mai 2022 sera rejetée.

4- Sur les demandes accessoires

a) Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

La société IMMOBILIERE ALLIANCE, partie perdante sera condamnée aux dépens.

b) Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

L’équité commande de condamner la société IMMOBILIERE ALLIANCE à payer à la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE la somme de 4 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique, après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir pour prescription, soulevée par la société IMMOBILIERE ALLIANCE, de la demande de la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE de remboursement des charges de la période 2005 à 2014 ;

Déclare sans effet le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par huissier de justice le 16 septembre 2020 à la demande de la société IMMOBILIERE ALLIANCE à la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE ;

Rejette les demandes de la société IMMOBILIERE ALLIANCE de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire au 17 octobre 2020, de fixation d’une indemnité d’occupation à compter du 17 octobre 2020 et d’expulsion de la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE en raison de l’acquisition de la clause résolutoire ;

Rejette les demandes de la société IMMOBILIERE ALLIANCE de résiliation du contrat de bail, d’expulsion de la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE et de fixation d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation ;

Rejette la demande d’expertise de la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE ;

Condamne la société IMMOBILIERE ALLIANCE à payer à la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE une somme de 4 949,87 euros en remboursement des provisions sur charges;

Rejette la demande de la société IMMOBILIERE ALLIANCE de condamnation de la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE à lui payer la somme de 6 829,82 euros, arrêté au 11 mai 2022, au titre d’un arriéré de loyer et charges ;

Condamne la société IMMOBILIERE ALLIANCE aux dépens ;

Condamne la société IMMOBILIERE ALLIANCE à payer à la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 14 Novembre 2024

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER