TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 19 Février 2026

N° RG 23/00854 – N° Portalis DBYN-W-B7H-EICT

N° : 26/00129

DEMANDERESSE :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marie QUESTE, substitué par M^e Nelly GALLIER, avocat au barreau de BLOIS et M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS :

Monsieur [V] [O]

né le [Date naissance 1] 1975 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Benjamin GIRARD, avocat au barreau de BLOIS

Madame [H] [B] épouse [O]

née le [Date naissance 2] 1979 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

non représentée

DEBATS : à l’audience publique du 18 Décembre 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline LECLERC, Vice-Président

Siégeant à Juge Unique conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile.

Avec l’assistance de Camille LEJEUNE, Greffière

GROSSES et

EXPEDITIONS M^e Marie QUESTE, M^e Benjamin GIRARD

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant offre de prêt acceptée le 1er avril 2021, la SA ACTION LOGEMENT SERVICES a consenti à Madame [H] [B] épouse [O] et Monsieur [V] [O] un prêt immobilier pour un montant en capital de 40.000 euros pour un TAEG de 1,93 %, remboursable en 300 mensualités de 168,53 euros.

Des échéances sont demeurées impayées et par lettre recommandée avec accusé réception, du 19 septembre 2022, Madame [H] [B] épouse [O] et Monsieur [V] [O] ont été mis en demeure de régulariser leur situation. En l’absence de régularisation, la déchéance du terme a été prononcée en date du 2 novembre 2022 par courrier recommandé avec accusé réception.

Par courriers des 11 et 23 janvier 2023, Madame [H] [B] épouse [O] et Monsieur [V] [O] ont été mis en demeure de payer la somme de 41.393,51 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2023, la SA ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Madame [H] [B] épouse [O] et Monsieur [V] [O] devant le Tribunal Judiciaire de Blois, aux fins de paiement de la somme de 41.393,51 euros.

Par jugement en date du 30 mai 2024, le Tribunal judiciaire de Blois a :

— avant dire droit sur l’ensemble des demandes,

— ordonné la réouverture des débats afin de permettre à Monsieur [V] [O] de présenter ses observations sur la recevabilité de ses demandes formées à l’encontre de Madame [B] au vu des dispositions de l’article 68 du Code de procédure civile et du principe du contradictoire,

— renvoyé le dossier à la mise en état,

— réservé les dépens et les demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par jugement du 14 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Blois a ordonné la révocation de l’ordonnance et la réouverture des débats. Il a renvoyé le dossier à l’audience de mise en état du 11 février 2025 et invite la SA ACTION LOGEMENT SERVICES à conclure sur :

— l’éventuel caractère abusif de la clause de résiliation de plein droit en considération du délai apparemment de 15 jours laissé à l’emprunteur pour régulariser les impayés et éviter la résiliation du prêt, qui, s’il n’était pas d’une durée raisonnable, serait à l’origine d’un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties (cf Cour de cassation, 1ère chambre civile, 29 mai 2024, pouvoir n°23-12904) ;

— l’éventuelle remise en cause de la résiliation de plein droit qui aurait été prononcée en application d’une clause qui serait qualifiée de clause abusive .

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 juillet 2025, la SA ACTION LOGEMENT SERVICES demande au Tribunal de :

— vu les articles 1134, 1147 et 1184 du Code Civil, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du Code civil,

— constater que les conditions de la mise en jeu de la clause résolutoire sont réunies,

— subsidiairement, prononcer la résiliation du contrat de prêt aux torts et griefs des emprunteurs,

— condamner solidairement Monsieur [V] [O] et Madame [H] [B] épouse [O], à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 41.393,51 euros, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 novembre 2022,

— à titre infiniment subsidiaire, condamner solidairement les consorts [O] [B] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICE la somme, sauf à parfaire, de 7.246,79 euros,

— dire et juger que ces condamnations seront prononcées à l’encontre de Madame [B] épouse [O], avec un différé pendant la durée d’application des mesures recommandées par la commission de surendettement,

— condamner solidairement Monsieur [V] [O] et Madame [H] [B] épouse [O] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner in solidum Madame [H] [B] épouse [O] et Monsieur [V] [O] en tous les dépens.

Il convient de se référer à ses conclusions pour l’exposé de ses moyens.

Dans ses conclusions responsives notifiées par voie électronique le 24 juin 2025, Monsieur [V] [O], demande au Tribunal de :

— juger que la clause de résiliation de pleins droits visée au contrat de prêt est abusive,

— débouter la Société ACTION LOGEMENT SERVICES de toutes ses demandes,

— condamner la Société ACTION LOGEMENT SERVICES aux entiers dépens.

Il convient de se référer à ses conclusions pour l’exposé de ses moyens.

Madame [H] [B] épouse [O], citée à personne, n’a pas constitué avocat.

Conformément au jugement avant dire droit du 30 mai 2024, les conclusions de Monsieur [V] [O], accompagnées de leur bordereau de pièces et des pièces y mentionnées, ont été signifiées à Madame [H] [B], épouse [O], par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2024, remis à étude (pas de réponse à ses appels, confirmation du domicile par la mairie, nom du destinataire sur la boîte aux lettres).

L’ordonnance de clôture est en date du 23 septembre 2025.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 18 décembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 19 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions de l’article 768 du Code de procédure civile, le Tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties ; ainsi le Tribunal n’est notamment pas saisi des demandes de Monsieur [V] [O] aux fins de voir dire qu’il n’est tenu qu’à une partie des sommes dues, aux fins de délais de paiement et aux fins de réduction de l’indemnité de 7%.

Sur la question du caractère abusif de la clause de déchéance du terme

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées engagent leurs signataires. En application de l’article 1224 du même code, lorsque l’emprunteur cesse de verser les mensualités stipulées, le prêteur est en droit de se prévaloir de la déchéance du terme et de demander le remboursement des fonds avancés, soit en raison de l’existence d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution

Le Tribunal a relevé d’office la question de l’existence éventuelle d’une clause abusive et invité le demandeur à s’expliquer sur :

— l’éventuel caractère abusif de la clause de résiliation de plein droit en considération du délai apparemment de 15 jours laissé à l’emprunteur pour régulariser les impayés et éviter la résiliation du prêt, qui, s’il n’était pas d’une durée raisonnable, serait à l’origine d’un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties (cf Cour de cassation, 1ère chambre civile, 29 mai 2024, pouvoir n°23-12904) ;

— l’éventuelle remise en cause de la résiliation de plein droit qui aurait été prononcée en application d’une clause qui serait qualifiée de clause abusive .

Par arrêt du 26 janvier 2017 (C-421/14), la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a dit pour droit que l’article 3, § 1 de la directive 93/13/CEE du Conseil du 5 avril 1993 concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs devait être interprété en ce sens que s’agissant de l’appréciation par une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d’une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.

Crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, la clause d’un contrat de prêt immobilier qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable. Une telle clause est abusive au sens de l’article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016, ainsi que l’a d’ailleurs déjà jugé la Cour de Cassation (Civ 1ère 29 mai 2024 n° 23-12.904).

Le fait que la société ACTION LOGEMENT SERVICES soit un organisme à vocation sociale est indifférent en ce qui concerne l’application de ces dispositions.

En l’espèce, les contrats de prêt contiennent une clause d’ « EXIGIBILITÉ ANTICIPEE» (en page 10) ainsi rédigée :

«A tout moment après la survenue d’un Cas d’Exigibilité Anticipée, ALS pourra mettre en demeure de l’Emprunteur d’y remédier dans un délai de 15 jours et, à défaut de plein droit :

— résilier son engagement au titre du Prêt,

— déclarer immédiatement exigibles tout ou partie du Prêt, augmenté des intérêts en cours ou échus et tous montants échus au titre de la Convention ;[…].»

En l’espèce, l’exécution de l’obligation de l’emprunteur à l’origine de la résiliation du contrat porte sur un retard dans le paiement de la somme de 710,04 euros.

La gravité de l’inexécution visée par la clause doit être appréciée au regard du montant des échéances impayées, de leur durée (300 mois) et du montant des prêts (40.000 euros).

Aussi, la gravité de l’inexécution visée par la clause, caractérisée par un retard de paiement de tout ou partie d’une seule échéance dans un délai de 15 jours, n’est pas établie au regard de la durée du prêt et de son montant, même si l’obligation de payer est une obligation essentielle dans le rapport contractuel.

Aussi, l’exigibilité des sommes dues à la date du courrier adressé à ce titre par le prêteur a pour effet de contraindre Monsieur [O] et Madame [B] épouse [O] à rembourser immédiatement le capital restant dû, majoré des intérêts échus mais non payés, augmentés des intérêts de retard au taux du prêt jusqu’à la date de règlement effectif.

La clause qui prévoit une mise en demeure préalable sans respecter un délai raisonnable doit être considérée comme abusive car elle a pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Au surplus, le caractère abusif ou non de la clause contractuelle s’apprécie à la date de la conclusion du contrat, soit en l’espèce au 1er avril 2021, indépendamment des circonstances antérieures ou postérieures mises en œuvre pour l’application de ladite clause, et notamment de l’envoi de mise en demeure préalable à la résiliation du contrat afin de régulariser les impayés correspondant à l’absence de paiement des échéances depuis un an, et par l’octroi d’un délai laissé aux emprunteurs afin de s’acquitter des sommes devenues exigibles.

Dans ces conditions, la clause de déchéance du terme prévue au contrat de prêt revêt un caractère abusif, de sorte qu’elle est réputée non écrite et privée d’effet, de sorte que la SA ACTION LOGEMENT SERVICES n’est pas fondée à se prévaloir de la déchéance du terme du prêt par acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande de résiliation judiciaire

La SA ACTION LOGEMENT SERVICES demande au tribunal, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de prêt du 1er avril 2021 sur le fondement des articles 1227 et 1229 du Code civil.

L’article 1227 du code civil dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

L’article 1229 du code civil dispose que : « La résolution met fin au contrat.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. »

Le demandeur justifie :

— des courriers de mise en demeure envoyés à Monsieur [V] [O] le 19 septembre 2022, le 2 novembre 2022 et le 11 janvier 2023 (pièces n°5 à 7) ;

— des courriers de mise en demeure envoyés à Madame [H] [B] épouse [O] le 12 et le 23 janvier 2023 (pièces n°8 et 9).

L’obligation de rembourser les échéances est une obligation essentielle de l’emprunteur dans un contrat de prêt. Les faits exposés montrent que Monsieur [V] [O] et Madame [H] [B] épouse [O] n’ont pas honoré leurs engagements, et ont persisté dans ces manquements, ne remboursant que la somme de 132,61 euros.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du comtrat de prêt à compter de la présente décision.

Les sommes dues sont les suivantes :

— échéances impayées du 18 mai au 18 octobre 2022 : 1.665,83 € x 6 1.011,18 €

— capital restant dû 37.864,43 €

— indemnité de résiliation (7% du capital) 2.650,51 €

— à déduire acompte reçu – 132,61 €

TOTAL : 41 393,51 €

Monsieur [V] [O] et Madame [H] [B] épouse [O] seront condamnés solidairement à régler au demandeur la somme totale de 41.393,51 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2023.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [V] [O] et Madame [H] [B] épouse [O] qui succombent, seront condamnés solidairement aux dépens.

L’équité et la situation économique ne commandent pas d’allouer à l’une ou l’autre des parties le remboursement des sommes exposées pour leur défense ; dès lors, les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile sont rejetées.

Sur l’exécution provisoire :

L’instance ayant été introduite après le 1er janvier 2020, il convient de constater qu’elle est de droit assortie de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile,

Déclare non écrites les dispositions, contenues dans l’article 12 intitulé « EXIGIBILITÉ ANTICIPEE » figurant au contrat de prêt du 1er avril 2021 en ce qu’elles stipulent que :

«A tout moment après la survenue d’un Cas d’Exigibilité Anticipée, ALS pourra mettre en demeure de l’Emprunteur d’y remédier dans un délai de 15 jours et, à défaut de plein droit :

— résilier son engagement au titre du Prêt,

— déclarer immédiatement exigibles tout ou partie du Prêt, augmenté des intérêts en cours ou échus et tous montants échus au titre de la Convention ;[…].»

Déboute la SA ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande principale tendant à la condamnation de Monsieur [V] [O] et Madame [H] [B] épouse [O] sur le fondement de la déchéance du terme du prêt du 1er avril 2021

Prononce la résiliation judiciaire du contrat de prêt du 1er avril 2021 conclu entre la SA ACTION LOGEMENT SERVICES et Monsieur [V] [O] et Madame [H] [B] épouse [O], à la date de la présente décision,

Condamne solidairement Monsieur [V] [O] et Madame [H] [B] épouse [O] à payer à la SA ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 41.393,51 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2023,

Rejette toute autre demande,

Condamne solidairement Monsieur [V] [O] et Madame [H] [B] épouse [O] aux dépens,

Rejette la demande formulée par la SA ACTION LOGEMENT SERVICES sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Constate que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT