TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 6]

NT

REFERENCES : N° RG 23/04186 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YXVY

Minute : 24/1032

Société SEQENS

Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Monsieur [O] [D]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SELARL CABINET SALLARD CATTONI

Copie, pièces délivrés à :

M. [O] [D]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du DIX HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame Mélissa BLANCHE, en qualité de juge des contentieux de la protection, placée suivant ordonnance rendue par Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris en date du 9 avril 2024 Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, greffier,

Après débats à l’audience publique du 04 Avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Mélissa BLANCHE, en qualité de juge des contentieux de la protection, placée suivant ordonnance rendue par Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris en date du 27 novembre 2023

Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

La Société SEQENS, SA D’HLM, dont le siège social est [Adresse 7] (92), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés, ès qualités audit siège

Représentée par SELARL CABINET SALLARD CATTONI

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [D], demeurant [Adresse 4]

Comparant en personne

D’AUTRE PART

.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 juillet 2016, la société FRANCE HABITATION a consenti un bail d’habitation à Monsieur [O] [D] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 344,53 euros et d’une provision pour charges de 176,70 euros.

Par jugement en date du 29 juin 2017, le tribunal d’instance d’Aulnay-sous-Bois a suspendu les effets de la clause résolutoire en accordant à M. [O] [D] des délais de paiement.

Par jugement en date du 15 juin 2023, le juge de l’exécution de Bobigny a dit que la dette locative au paiement de laquelle M. [O] [D] a été condamné par jugement du tribunal d’instance d’Aulnay-sous-Bois du 29 juin 2017 a été intégralement soldée le 31 août 2020, soit dans les délais suspendant les effets de la clause résolutoire accordés par cette décision, et a annulé le commandement de quitter les lieux signifié le 13 octobre 2017 à M. [O] [D].

Par acte de commissaire de justice du 29 juin 2023, la SA d’HLM SEQENS venant aux droits de FRANCE HABITATION a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 7272,43 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [D] le 28 septembre 2023.

Par assignation du 30 novembre 2023, SA SEQENS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir l’expulsion de M. [O] [D] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, majoré de 25%, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6 650,86 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er décembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 4 avril 2024, la SA SEQENS maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 4 avril 2024, s’élève désormais à 13 774,07 euros. Elle indique que le locataire a repris le paiement du loyer courant. Elle s’oppose à des délais de paiement.

M. [O] [D], comparant en personne, sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais. Il indique qu’il se retrouvait en difficulté car son ancien employeur ne lui versait pas son salaire. Il explique que son ancien employeur a été condamné aux prud’hommes mais ne lui a toujours pas versé ses indemnités car il est en liquidation judiciaire. Il indique avoir signé un contrat de travail en intérim et gagner 2 800 euros par mois actuellement. Il ajoute être marié et avoir trois enfants.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 juin 2024.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SA SEQENS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 29 juin 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 7 272,43 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 août 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte actualisé que M. [O] [D] a repris le paiement intégral du loyer courant et des charges (un versement de 370 euros le 26/03/2024 et un versement 560 euros le 02/04/2024). En outre, M. [O] [D] produit un contrat de mission d’intérim en date du 3 avril 2024, une attestation de la CAF faisant apparaitre qu’il perçoit les allocations familiales et la PAJE, les actes de naissance de ses enfants et son avis d’impôt faisant apparaitre des revenus de 5333 euros annuels en 2022. Il produit également un extrait du registre d’audience démontrant que par décision du 1er juin 2022, le conseil de prud’hommes de Bobigny a condamné la SARL NOSIBEE à lui verser un total de 60 685,36 euros, un courrier du mandataire liquidateur de la SARL NOSIBEE ainsi qu’une convocation à une audience du 23 janvier 2024 devant le conseil de prud’hommes face à l’AGS.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les sommes dus à M. [O] [D] par son ancien employeur ne lui ont pas été versées et qu’elles permettraient d’apurer intégralement sa dette locative.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [O] [D] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Il est constant qu’il appartient au locataire de justifier du paiement des loyers dus.

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT verse aux débats un décompte faisant apparaitre un solde débiteur de 13774,07 euros à la date du 4 avril 2024, échéance de mars 2024 incluse.

Toutefois, il y a lieu de déduire la somme de 839,34 euros de frais de contentieux qui ne peuvent être assimilés à la dette locative (312 euros facturés le 30/06/2023 et 527,34 euros facturés le 30 septembre 2023).

M. [O] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer à la bailleresse la somme de 12 934,73 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2023 sur la somme de 7 272,43 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [O] [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, ils seront condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’étaient poursuivis.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 août 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société la SA SEQENS ou à son mandataire.

Sur les autres demandes

M. [O] [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à la demande de la SA SEQENS concernant les frais non compris dans les dépens et de condamner M. [O] [D] à lui payer la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, étant rappelé qu’il s’agit de la seconde procédure intentée contre lui.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 juin 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 juillet 2016 entre SA d’HLM SEQENS venant aux droits de FRANCE HABITATION, d’une part, et Monsieur [O] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4], est résilié depuis le 30 août 2023,

CONDAMNE Monsieur [O] [D] à payer à SA d’HLM SEQENS la somme de 12 934,73 euros (douze mille neuf cent trente-quatre euros et soixante-treize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2023 sur la somme de 7272,43 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Monsieur [O] [D] à se libérer de sa dette sur 36 mois, en réglant chaque mois, une somme minimale de 200 euros (deux cents euros) en plus du loyer courant pendant 12 mois puis une somme minimale de 435 euros (quatre cent trente-cinq euros) pendant 24 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M Monsieur [O] [D],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 30 août 2023,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [O] [D] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [O] [D] sera condamné à verser à la SA d’HLM SEQENS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Monsieur [O] [D] à payer à SA d’HLM SEQENS la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [O] [D] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé à Aulnay-sous-Bois et prononcé le 18 juin 2024.

LE GREFFIER LA JUGE

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 23/04186 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YXVY

DÉCISION EN DATE DU : 18 Juin 2024

AFFAIRE :

Société SEQENS

Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Monsieur [O] [D]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires