TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/02836

N° Portalis DBX4-W-B7J-UNOM

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 20 Janvier 2026

[S] [J]

C/

[F] [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Janvier 2026

à la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 20 janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [S] [J]

demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Jérôme MOMAS de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [O]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 12 août 2021, à effet du même jour, Madame [S] [J] a donné à bail à Monsieur [F] [O], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 11], et la place de parking n° 41 pour un montant de loyer de 619 euros, outre une provision de charges mensuelles de 80 euros, soit un montant toutes charges comprises de 699 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [S] [J] a fait signifier le 23 avril 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 08 août 2025, Madame [S] [J] a fait assigner Monsieur [F] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé à l’audience du 17 octobre 2025 en lui demandant, au visa des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

— de constater l’application du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail susvisé,

En conséquence

— d’ordonner sans délai son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la [Localité 8] publique,

— de le condamner au paiement par provision de la somme de 2.545,57 € correspondant aux loyers et charges impayés, quittancement du mois de juillet 2025 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience intervenir,

— jugé et ordonné que la dette locative sera réactualisée au jour de l’audience, y rajoutant les mois de juillet à octobre, et prenant en compte les versements éventuellement effectués par l’occupant,

— le condamner par provision au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux, soit la somme de 765,32 €

— jugé et ordonné que l’indemnité d’occupation qui sera fixée annuellement révisée en fonction de la valeur locative telle que mentionné dans le cadre du contrat de bail,

— jugé et ordonné que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 23 avril 2025,

— le condamner au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’instance, en ce compris les frais du commandement.

L’affaire a été débattue à l’audience du 17 octobre 2025.

Lors des débats, Madame [S] [J], représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser ses créances à la somme de 5.757,69 € euros selon un décompte fourni à l’audience, échéance d’octobre 2025 incluse.

Elle indique que Monsieur [F] [O] n’a pas repris le paiement du loyer courant.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Madame [S] [J].

Monsieur [F] [O], bien que régulièrement assigné à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la qualification de l’ordonnance :

En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été déli-vrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Monsieur [F] [O] assigné à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par Madame [S] [J], par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

Madame [S] [J] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 25 JUIN 2025, mais pas dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, celle-ci ayant été signifiée le 08 août 2025.

Néanmoins, Madame [S] [J] est une personne physique, ce qui signifie que cette démarche, qui n’était pas obligatoire selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, a été effectué de façon volontaire, sans que le non-respect des délais précités entraîne l’irrecevabilité de la demande en justice.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 11 août 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 23 avril 2025, pour la somme en principal de 3.084,29 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seul un paiement de 900 € est intervenu le 05 mai 2025 par prélèvement automatique, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 23 juin 2025.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

Monsieur [F] [O], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef sera dès lors condamnée à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

— Sur les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par Madame [S] [J] le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [F] [O] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite et intérêts de retard, la somme de 5.757,69 euros à la date du 16 octobre 2025 (mois d’octobre 2025 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Monsieur [F] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, comme d’une éventuelle reprise du paiement du loyer courant, et doit par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 5.757,69 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Monsieur [F] [O] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme provisionnelle, à actualiser selon les dispositions du bail, de 772,45 euros à compter de cette date.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [F] [O] , partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives effectuée de façon volontaire et non obligatoire, ainsi que l’assignation et sa notification à la préfecture.

Monsieur [F] [O] supportera une indemnité de 500 euros sur le fondemnent de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 23 juin 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 août 2021 à effet du même jour et liant Madame [S] [J] à Monsieur [F] [O], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 11], et la place de parking n° 41 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [F] [O] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [F] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [S] [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel, à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (772,45 euros par mois à la date de l’audience) ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [O] à payer à Madame [S] [J] à titre provisionnel la somme de 5.757,69 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 16 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que l’assignation et sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [O] à payer à Madame [S] [J] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION