RG 25/00462

MINUTE N° : 25/01325

JUGEMENT

DU 06 Mars 2026

N° RC 24/05276

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

Société VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[Z] [B]

[D] [B]

Débats à l’audience du 20 Novembre 2025

copie et grosse le :

à

Société VAL TOURAINE HABITAT

copie le :

à Madame [D] [B]

Préfet d’Indre-et-Loire

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 06 Mars 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 1],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Mars 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société VAL TOURAINE HABITAT, inscrite sous le n° 781 598 248, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée à l’audience par Mme [A] [M] munie d’un pouvoir de représentation

D’une Part ;

ET :

Monsieur [Z] [B]

né le 08 Novembre 1982 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [D] [B]

née le 28 Mars 1990 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 décembre 2020, l’Office Public de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur et Madame [B] [Z] et [D] portant sur un logement situé sis [Adresse 3], à [Localité 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 505,31 € charges comprises.

Le 13 août 2024 le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur et Madame [B] [Z] et [D] par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur et Madame [B] [Z] et [D] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur et Madame [B] [Z] et [D] se trouvent être occupants sans droit ni titre ;

— l’expulsion des locataires et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l’immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [B] [Z] et [D] au paiement de la somme en principal de 6022,57 € au titre des impayés de loyers et charges ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [B] [Z] et [D] au paiement d’une indemnité légale d’occupation égale correspondant aux loyers et charges comme indiqué dans le contrat de location, étant précisé que le prix du loyer est révisable conformément à la règlementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [B] [Z] et [D] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 150,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [B] [Z] et [D] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d’Indre et Loire le 8 novembre 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

Appelée une première fois à l’audience du 22 mai 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 20 novembre 2025.

A l’audience, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT – représenté par Madame [A] [M] suivant pouvoir communiqué à l’audience – maintient les termes de son assignation et demande de suspendre l’exigibilité de la dette locative pendant la durée du moratoire de 24 mois imposé par la Commission de surendettement des particuliers d’Indre et loire en date du 11 septembre 2025. Elle fait état de l’existence d’une nouvelle dette de 279,35 €.

Régulièrement cités par actes de commissaire de justice en date du 7 novembre 2024 signifiés à étude, Monsieur et Madame [B] [Z] et [D] ont comparu à l’audience du 22 mai 2025. Madame [B] [D] est présente à l’audience du 20 novembre 2025. Monsieur [B] [Z] est ni présent ni réprésenté. Madame [B] [D] justifie à l’audience du contrat de travail en CDI de son conjoint lui procurant un revenu brut mensuel de 1810,00 €. Madame [B] est au chômage indemnisé jusqu’à la mi-janvier 2026. Le couple a deux enfants mineurs à charge. Elle s’engage à régler la dette de 279,35 € à la fin du mois de novembre 2025.

L’OPH VAL TOURAINE HABITAT est autorisé à produire, en cours de délibéré, un décompte actualisé justifiant du règlement de la somme de 279,35 € par les époux [B]. Aucun décompte n’a été communiqué au tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2026 au 6 mars 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales d’Indre et Loire dela dette locative le 20 décembre 2022 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014. Cette saisine est réputée constituée dans la mesure où la situation d’impayés perdure depuis cette date.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Indre et Loire le 8 novembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 22 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 18 décembre 2020 aux termes duquel il est prévu à l’article 10 du titre I des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 13 août 2024 à Monsieur et Madame [B] [Z] et [D] et portant sur la somme de 4760,01 € dont 4598,58 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur et Madame [B] [Z] et [D] n’ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 14 octobre 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur produit le bail signé le 18 décembre 2020, le commandement de payer délivré le 13 août 2024 et le décompte de la créance arrêté au 13 novembre 2025 faisant apparaître une somme de 8206,40 € à la charge des locataires.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 279,99 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il convient de déduire du décompte la somme de 4,90 € imputée par le bailleur en mars 2025 pour défaut d’assurance sans justifier de la souscription d’un contrat d’assurance par le bailleur pour compte de locataire non assuré comme l’y autorise la loi du 06 juillet 1989 dans son article 7g.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur et Madame [B] [Z] et [D] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 7921,51 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 13 novembre 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

L’article 24 VI de la loi précitée prévoit notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

En l’espèce, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT produit la décision de la commission de surendettement des particuliers de l’Indre et Loire en date du 11 septembre 2025 prévoyant la suspension d’exigibilité de la dette locative pour une durée de 24 mois à compter de cette date en application de l’article L. 733-1 4° du code de la consommation.

Il convient de relever que Monsieur et Madame [B] [Z] et [D] ont repris le paiement du loyer courant depuis octobre 2025.

Compte tenu de ces éléments, il convient de se conformer aux mesures imposées par la commission et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant 24 mois augmenté de 3 mois supplémentaires en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, soit jusqu’au 12 décembre 2027.

Il convient cependant de rappeler que, faute pour Monsieur et Madame [B] [Z] et [D] de s’acquitter, pendant cette durée, du paiement du loyer courant, majoré des charges, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant leur expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique. En cas de résiliation du bail, ils seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexé selon les stipulations contractuelles, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 13 août 2024 à la charge de Monsieur et Madame [B] [Z] et [D].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 14 octobre 2024;

Condamne solidairement Monsieur et Madame [B] [Z] et [D] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 7921,51 € (SEPT MILLE NEUF CENT VINGT ET UN EUROS ET CINQUANTE ET UN CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 13 novembre 2025 ;

Suspend l’exigibilité de cette dette jusqu’au 12 décembre 2027 ;

Rappelle qu’en application de l’article 24 VI de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, le délai sera prorogé et l’exigibilité de la créance locative demeurera suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement et qu’à défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le délai consenti ;

Dit que si la dette est intégralement payée pendant ce délai, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit que, pendant le délai consenti, à défaut de paiement à l’échéance du montant du loyer courant majoré des charges :

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Monsieur et Madame [B] [Z] et [D] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3], à [Localité 3], il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur et Madame [B] [Z] et [D] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Monsieur et Madame [B] [Z] et [D] seront condamnés, in solidum, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne in solidum Monsieur et Madame [B] [Z] et [D] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

RG 25/00462