TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 21 NOVEMBRE 2024

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 22/09218 – N° Portalis DB3S-W-B7G-WZA4

N° de MINUTE : 24/01558

DEMANDEURS

[Adresse 1]

[Localité 8]

représenté par M^e Marie CAYETTE, avocat au barreau de PARIS,

vestiaire : C1041

Madame [E] [L] épouse [W]

née le 20 Septembre 1972 à [Localité 10] (TUNISIE) ([Localité 7])

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Marie CAYETTE, avocat au barreau de PARIS,

vestiaire : C1041

DEFENDEURS

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC cabinet [R] NOUVELLE GESTION IMMOBILIERE

Chez son syndic [Adresse 5]

représenté par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER TRONCQUEE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P351

S.A.S. LE CABINET [R] NOUVELLE GESTION IMMOBILIERE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

représentée par M^e Jean-françois DANTEC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0590

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Mechtilde CARLIER, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Corinne BARBIEUX, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 19 Septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, assistée de Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [G] [W] et Mme [E] [L], épouse [W] (les consorts [W]) sont propriétaires au sein de la Résidence [Localité 11] sise [Adresse 2] (93), immeuble soumis au statut des immeubles en copropriété.

Courant 2021, une fuite d’eau, survenue au sein des parties privatives des consorts [W], a généré un surcoût de consommation d’eau facturé par la société Véolia.

Lors de l’assemblée générale du 24 juin 2022, à laquelle les consorts [W] étaient absents non représentés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] (93) (le syndicat des copropriétaires) adoptait la résolution n°29 selon laquelle :

« Comptabilité : décision à prendre sur la répartition d’eau chez M. [W]

Désormais, chaque appartement dispose d’un compteur d’eau pour comptabiliser la consommation d’eau froide et chaude.

Suite au relevé des compteurs d’eau effectué par la société Proxiserve, il a été constaté une importante consommation d’eau chez Monsieur [W], soit 7.368m3 représentant 33.892,80 euros TTC.

L’assemblée générale confirme que l’imputation de la consommation est à la charge du copropriétaire et demande l’application du relevé du compteur divisionnaire. »

Par exploit du 16 septembre 2022, M. [G] [W] et Mme [E] [L], épouse [W] ont assigné le syndicat des copropriétaires ainsi que son syndic la société Cabinet [R] Nouvelle Gestion Immobilière (le cabinet [R]), devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir annuler la résolution n°29 de l’assemblée générale du 24 juin 2022 et de voir condamner le cabinet [R] à leur verser la somme de 35.000 euros à titre de dommages-intérêts outre 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens dont distraction au profit de M^e Cayette, avocat au barreau de Paris.

Aux termes de leurs conclusions régularisées par voie électronique le 24 janvier 2024, les consorts [W] demandent au tribunal, au visa des articles 1240 du code civil, des articles 18 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 9 et 13 du décret du 17 mars 1967, de :

ANNULER la résolution n°29 du procès-verbal de l’assemblée générale du 24 juin 2022 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4]

CONDAMNER le CABINET [R] NOUVELLE GESTION IMMOBILIERE à verser à Monsieur et Madame [W] la somme de 34 351,80 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier subi

CONDAMNER le CABINET [R] NOUVELLE GESTION IMMOBILIERE à verser à Monsieur et Madame [W] la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi

En tout état de cause,

DEBOUTER le CABINET [R] NOUVELLE GESTION IMMOBILIERE de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de Monsieur et Madame [W]

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3]) de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de Monsieur et [W]

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] situé [Adresse 4] représenté par son syndic le CABINET [R] NOUVELLE GESTION IMMOBILIERE et le CABINET [R] NOUVELLE GESTION IMMOBILIERE au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [13] situé [Adresse 4] représenté par son syndic le CABINET [R] NOUVELLE GESTION IMMOBILIERE et le CABINET [R] NOUVELLE GESTION IMMOBILIERE aux dépens de l’instance qui seront recouvrés par Maitre Marie Cayette Avocat au Barreau de paris ;

Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 12 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal au visa des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965 et 64 du décret du 17 mars 1967, de :

— Recevoir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] en ses présentes conclusions,

— Le déclarer bien fondé,

A titre principal

— Débouter Monsieur et Madame [W] de leur demande de voir prononcer la nullité de la résolution n°29 de l’assemblée générale du 24 juin 2022,

— Débouter Monsieur et Madame [W] de leur demande de voir condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et le cabinet [R] NOUVELLE GESTION IMMOBILIERE à leur régler une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Les débouter de leur demande in solidum de voir condamner les mêmes parties aux dépens,

Subsidiairement si par impossible le Tribunal prononçait la nullité de la résolution n°29,

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [W] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 33.921,58 euros correspondant au charges dues pour la période du 1 er janvier 2021 au 31 décembre 2021, comprenant la répartition d’eau individuelle, approuvé par la résolution n°5 de l’assemblée générale du 24 juin 2022, avec intérêts de droit sur ladite somme à compter des présentes écritures,

En tout état de cause,

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [W] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [W] aux dépens,

— Rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 24 janvier 2024, le cabinet [R] demande au tribunal, au visa de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 et des articles 1240 et 1241 du code civil, de :

Recevoir le cabinet [R] en ses conclusions

Le déclarer bien fondé.

— Débouter Monsieur et Madame [W] de leur demande de voir prononcer l‘annulation de la résolution 29 du procès-verbal d’assemblée générale du 24 juin 2022 de la Résidence [Localité 11]

— Débouter Monsieur et Madame [W] de leur demande de voir condamner le cabinet [R] à verser la somme de 35 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudicie financier et moral subit

— Débouter Monsieur et Madame [W] de leur demande de voir condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et le cabinet [R] à verser à 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Débouter Monsieur et Madame [W] de leur demande de voir condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et le cabinet [R] aux dépens de l’instance.

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [W] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de Procédure Civile

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [W] aux dépens.

Il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour un exposé de leurs prétentions et de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 22 mars 2024 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 19 septembre 2024 et mise en délibéré au 21 novembre 2024.

MOTIFS

1. Sur la demande d’annulation de la résolution n°29 du procès-verbal de l’assemblée générale du 24 juin 2022

1.1. Sur la nullité de la résolution n°29

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 prévoit que sauf urgence, la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

Selon l’article 64 du même texte, toutes les notifications prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret peut valablement résulter d’une remise contre récépissé ou émargement. Il incombe au syndic de rapporter la preuve de la régularité de la convocation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit une feuille d’émargement de la convocation à l’assemblée générale du 24 juin 2022 datée du 30 mai 2022. Il ressort de ce document que l’emplacement de l’émargement de M. ou Mme [W] contient la signature d’une personne. Si les consorts [W] contestent désormais avoir réceptionné la convocation à l’assemblée générale le 30 mai 2022 force est de constater qu’ils n’ont pas pour autant soulevé d’exception aux fins d’inscription de faux. Le fait qu’un de leurs enfants a signé le document pour eux sans être mandaté par eux ne peut fonder l’irrégularité de la convocation valablement opérée par le syndic. Le fait que les consorts [W] étaient à leur travail ou absents n’est pas non plus de nature à altérer la régularité de la convocation.

En l’état des pièces produites, la convocation des consorts [W] à l’assemblée générale du 24 juin 2022 a été valablement opérée par le syndicat des copropriétaires le 30 mai 2022.

La réception postérieure d’une convocation par courrier simple n’altère pas non plus la régularité de la convocation effectuée dans les délais, contre émargement.

La demande de nullité de la résolution n°29 sera rejetée.

1.2. Sur la demande subsidiaire en paiement du syndicat des copropriétaires

La résolution n°29 n’ayant pas été annulée, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire du syndicat des copropriétaires.

2. Sur la demande des consorts [W] de condamnation du cabinet [R] à leur verser 34.351,80 euros au titre du préjudice financier

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le cabinet [R], en sa qualité de syndic est tenu d’administrer la copropriété dans le cadre de l’exécution du mandat qui lui a été confié par le syndicat des copropriétaires. A ce titre, le cabinet [R] est l’interlocuteur des fournisseurs du syndicat des copropriétaires dont la société Véolia IDF au titre de la fourniture de l’immeuble en eau.

En octobre 2020 puis en janvier et avril 2021, les factures de la société Véolia envoyées au cabinet [R] contenaient l’information suivante : « ALERTE CONSO – la consommation d’eau facturée est inhabituelle et pourrait provenir d’une fuite. Nous vous invitons à vérifier votre installation intérieure.

Si cette surconsommation est liée à une fuite sur les canalisations situées entre le compteur et les robinets (excluant les fuites de chasse d’eau, appareils ménagers, robinetterie, cumulus…), vous pouvez solliciter nos services pour bénéficier du plafonnement de cette facture à deux fois votre consommation habituelle, aux conditions suivantes :

1. Votre contrat concerne un local d’habitation

2. Vous devez nous communiquer dans un délai de six semaines à compter de la date de la facture, l’attestation d’une entreprise de plomberie spécifiant la localisation de la fuite et sa date de réparation. ». Malgré cette mise en garde réitérée, le cabinet [R] n’a manifestement pas alerté la copropriété d’un risque de fuite laissant les conséquences s’aggraver et laissant expirer le délai de recours offert par Véolia pour plafonner les surcoûts.

Le confinement lors de la pandémie de 2020 et 2021 ne sauraient exonérer le syndic de son obligation d’informer la copropriété du risque d’existence d’une fuite qui avait été porté à sa connaissance par le fournisseur d’eau à plusieurs reprises.

Il ressort des échanges de correspondances que le syndic ne s’est mobilisé qu’en juin 2021 et qu’il n’a pas diligenté de relevé de compteur du prestataire Proxiserve avant décembre 2021 alors qu’il était alerté depuis octobre 2020 d’une difficulté de surconsommation inhabituelle.

Le cabinet [R] n’est évidemment pas responsable de l’entretien des canalisations des parties privatives mais il est responsable, en qualité de gestionnaire de la copropriété, des échanges avec les fournisseurs.

En ne portant pas l’existence de la fuite à la connaissance de la copropriété, le syndic a manqué à ses obligations contractuelles définies aux termes du mandat confié par le syndicat des copropriétaires. Ce manquement contractuel constitue une faute délictuelle à l’égard des tiers susceptible d’engager la responsabilité du syndic à l’égard des copropriétaires.

Le préjudice de M. et Mme [W] est établi en ce que n’étant pas informés de l’existence d’une fuite, la surconsommation s’est poursuivie alors qu’elle aurait pu être stoppée si des mesures avaient été prises pour informer les copropriétaires et les inviter à procéder aux vérifications de leurs parties privatives.

En outre, en n’informant pas les copropriétaires de la fuite, le syndic les a privés des voies de recours et de la possibilité de solliciter le plafonnement du montant de la surconsommation dans le délai de six semaines précisé sur les factures.

Les consorts [W] ont fait intervenir leur plombier le 4 juin 2021. Celui-ci a identifié une « fuite sous évier suite groupe de sécurité endommagé » et a opéré un « replacement du groupe sécurité qui alimente un chauffe-eau de 15 litres ».

Les relevés des compteurs individuels établissent que la consommation des consorts [W] s’est élevé à 7.363 m3 pour un montant de 33.892,80 euros.

En matière délictuelle, le préjudice indemnisable des consorts [W] est constitué de la perte de chance de ne pas avoir à régler la somme réclamée par Véolia si le syndic avait été diligent.

Ainsi le manquement du cabinet [R] est à l’origine d’une augmentation de la consommation d’eau entre le moment où Véolia l’a informé du risque de fuite (facture d’octobre 2020) et la date de réparation de la fuite le 4 juin 2021. Mais le préjudice né de la surconsommation d’eau pour la période antérieure à la facture d’octobre 2020 ne peut pas relever de la responsabilité du cabinet [R].

En l’état, la date de la survenance de la fuite n’est pas connue ni son origine précise de manière probante. Il n’est donc pas établi que les consorts [W] auraient perdu une chance de bénéficier du plafonnement de la surconsommation par Véolia.

En outre, il n’est pas établi que les consorts [W] étaient informés de la fuite ou qu’ils auraient commis une faute de nature à exonérer le syndic de sa responsabilité.

Le préjudice financier des consorts [W] dû à la faute du cabinet [R] sera justement réparé par l’octroi de la somme de 24.000 euros.

3. Sur la demande des consorts [W] de condamnation du cabinet [R] à leur verser 4.000 euros au titre du préjudice moral

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le choc émotionnel subi par Mme [W] apparait établi au vu du certificat médical produit. Il sera réparé par l’octroi de 500 euros au titre du préjudice moral.

Le cabinet [R] sera condamné au paiement de cette somme.

4. Sur les autres demandes

La société Cabinet [R], qui succombe, sera condamnée aux dépens dont distraction au profit de M^e Marie Cayette, avocat au barreau de Paris.

La société Cabinet [R] sera condamnée à payer aux consorts [W] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Déboute les consorts [W] de leur demande de nullité de la résolution n°29 de l’assemblée générale du 24 juin 2022 ;

Condamne le cabinet [R] à payer aux consorts [W] la somme de 24.000 euros au titre du préjudice financier ;

Condamne le cabinet [R] à payer aux consorts [W] la somme de 500 euros au titre du préjudice moral ;

Condamne le cabinet [R] aux dépens donc distraction au profit de M^e Marie Cayette ;

Condamne le cabinet [R] à payer aux consorts [W] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE

Madame HAFFOU Madame CARLIER