TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

NT

REFERENCES : N° RG 23/03472 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YRVR

Minute : 24/01020

Société FONCIERE CRONOS, représenté par son mandataire la SA IN’LI PROPERTY MANAGEMENT

Représentant : M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431

C/

Madame [B] [Y]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Christine GALLON

Copie délivrée à :

Madame [B] [Y]

Monsieur Le Sous-Préfet

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du DIX HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame Mélissa BLANCHE, en qualité de juge des contentieux de la protection, placée suivant ordonnance rendue par Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris en date du 9 avril 2024 Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, greffier,

Après débats à l’audience publique du 04 Avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Mélissa BLANCHE, en qualité de juge des contentieux de la protection, placée suivant ordonnance rendue par Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris en date du 27 novembre 2023

Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A.S. FONCIERE CRONOS dont le siège social est à [Localité 9] – [Adresse 11], représentée par son mandataire, la SAS IN’LI PROPERTY MANAGEMENT dont le siège social est situé à [Localité 9], [Adresse 10], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Christine GALLON, Avocat au Barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [B] [Y], demeurant [Adresse 4] – [Localité 6]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 septembre 2022, la SAS FONCIERE CHRONOS représentée par son mandataire la SAS IN’LI PROPERTY MANAGEMENT a consenti un bail d’habitation à Madame [B] [Y] sur un appartement situé au [Adresse 4] [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 743 euros et d’une provision pour charges de 128 euros, ainsi qu’un emplacement de stationnement situé à la même adresse, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 50 euros et d’une provision pour charges de 3 euros.

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1903,50 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [B] [Y] le 2 août 2023.

Par assignation du 31 octobre 2023, SAS FONCIERE CHRONOS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir l’expulsion de Mme [B] [Y] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2543,23 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 octobre 2023,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 novembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. Il en résulte que Mme [B] [Y] n’a jamais pris contact avec le service social malgré les différents courriers, mail et proposition de visite au domicile avec avis de passage qui lui ont été adressés.

À l’audience du 4 avril 2024, la bailleresse maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 29 mars 2024, s’élève désormais à 1555,68 euros. Elle indique être opposée à des délais de paiement.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [B] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 juin 2024.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La bailleresse justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

« Les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. » (Avis Cass. Civ. 3ème, n°24-70.002, 13 juin 2024).

L’abaissement du délai de régularisation du commandement de payer de deux mois à six semaines ne s’applique donc pas immédiatement aux baux en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (article 8 des conditions particulières se référant à l’article 18 des conditions générales).

C’est donc le délai de deux mois qui s’applique en l’espèce, quand bien même le commandement de payer vise le nouveau délai de six semaines.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 1er août 2023.

Or, la somme de 1903,50 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 octobre 2023.

Il sera rappelé le juge des contentieux de la protection n’est saisi en l’espèce d’aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, laquelle ne peut être prononcée d’office, en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la bailleresse ou son mandataire à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Il est constant qu’il appartient au locataire de justifier du paiement des loyers dus.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’actualisation de la dette étant à la baisse, il y a lieu d’en tenir compte malgré l’absence de la défenderesse. La bailleresse verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 29 mars 2024, Mme [B] [Y] lui devait la somme de 1555,68 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Il convient toutefois de déduire de la dette la somme de 793 euros correspondant au dépôt de garantie logement et stationnement.

Mme [B] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer la somme de 762,68 euros à la bailleresse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées, échéance de mars 2024 incluse, déduction faite du dépôt de garantie.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du mois d’avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’un montant égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit à ce jour 795,92 euros de loyer et 308 euros de charges pour l’appartement, 53,56 euros de loyer et 3 euros de charges pour l’emplacement de stationnement).

Sur les demandes accessoires

Mme [B] [Y], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de la bailleresse concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er août 2023 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat de bail conclu le 22 septembre 2022 entre la SAS FONCIERE CHRONOS représentée par son mandataire la SAS IN’LI PROPERTY MANAGEMENT, d’une part, et Madame [B] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] [Localité 6], est résilié depuis le 2 octobre 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [B] [Y], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [B] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Madame [B] [Y] à payer à la SAS FONCIERE CHRONOS représentée par son mandataire la SAS IN’LI PROPERTY MANAGEMENT la somme de 762,68 euros (sept cent deux euros et soixante-huit centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 29 mars 2024, échéance de mars 2024 incluse, déduction faite du dépôt de garantie,

CONDAMNE Madame [B] [Y] à payer à la SAS FONCIERE CHRONOS représentée par son mandataire la SAS IN’LI PROPERTY MANAGEMENT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’échéance d’avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés ou en suite d’une expulsion,

CONDAMNE Madame [B] [Y] à payer à la SAS FONCIERE CHRONOS représentée par son mandataire la SAS IN’LI PROPERTY MANAGEMENT la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [B] [Y] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

PRECISE que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante :

Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis

[Adresse 12]

[Localité 5]

Ainsi jugé à Aulnay-sous-Bois et prononcé le 18 juin 2024.

LE GREFFIER LA JUGE

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 23/03472 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YRVR

DÉCISION EN DATE DU : 18 Juin 2024

AFFAIRE :

Société FONCIERE CRONOS, représenté par son mandataire la SA IN’LI PROPERTY MANAGEMENT

Représentant : M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431

C/

Madame [B] [Y]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires