Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 26 février 2025, n° 24/53720

TJ Paris 26 février 2025

Arguments

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Accepté
Violation des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation
La cour a constaté que les époux [N] avaient effectivement loué leur appartement sans autorisation, ce qui constitue une infraction aux dispositions légales en vigueur.
Accepté
Droit au remboursement des frais de justice
La cour a jugé que la commune, en tant que partie perdante, a droit au remboursement de ses frais de justice.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la Commune de [Localité 3] a assigné Mme [V]-[N] et M. [N] pour avoir loué leur appartement en violation des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, en changeant l'usage de leur bien sans autorisation. Les questions juridiques posées concernent la qualification de l'usage d'habitation et la légalité de la location de courte durée. Le tribunal a jugé que les défendeurs avaient effectivement enfreint la législation en louant leur appartement à une clientèle de passage, et a condamné chacun d'eux à une amende civile de 8 000 euros, ainsi qu'à payer 2 000 euros pour les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 26 févr. 2025, n° 24/53720
Numéro(s) :	24/53720
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	3 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Colin MAURICEIsraël BOUTBOUL
Cabinet(s) :	CM & L AVOCATS
Parties :	Commune Ville de [ Localité 3 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 24/53720 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4PJ2

AS M N° : 11

Assignation du :

22 Mai 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

rendue le 26 février 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

Commune Ville de [Localité 3]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par Maître Colin MAURICE de la SELARL CM & L AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #C1844

DEFENDEURS

Monsieur [X] [N]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [S] [V]-[N]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentés par M^e Israël BOUTBOUL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS – #184

DÉBATS

A l’audience du 29 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Mme [V]-[N] et M. [N] sont propriétaires d’un appartement situé [Adresse 2] dans le [Localité 5], constituant les lots 4 et 71 de copropriété.

Par acte du 22 mai 2024, la ville de [Localité 3] les a assignés devant le tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, afin de voir :

— juger qu’ils ont enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’urbanisme en changeant l’usage et en louant pour de courtes durées à une clientèle de passage l’appartement situé dans le bâtiment A, au 1er étage de l’immeuble situé [Adresse 2] [Localité 5] ;

— les condamner in solidum à une amende civile de 50 000 euros et ordonner que le produit de cette amende lui soit intégralement versé conformément aux dispositions de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

— les débouter de l’ensemble de leurs demandes ;

— les condamner in solidum à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 29 janvier 2025, la ville de [Localité 3] a modifié ses demandes en sollicitant une amende civile de 50 000 euros à la charge de chacun des époux [N].

Aux termes de leurs conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, Mme [V]-[N] et M. [N] demandent au président du tribunal judiciaire de :

— débouter la ville de [Localité 3] de l’intégralité de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

— ramener les demandes de la ville de [Localité 3] à de plus justes proportions ;

— débouter la ville de [Localité 3] de ses demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

En tout état de cause,

— condamner la ville de [Localité 3] à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation

Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, invoquée par la ville de [Localité 3] :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Aux termes de l’article L. 651-2 du même code, dans la même rédaction :

«  Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires ».

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970, qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

La preuve de l’usage d’habitation du bien au 1er janvier 1970 peut être rapportée par tous moyens.

Au cas présent, il résulte des pièces produites par la ville de [Localité 3], et notamment du constat de location meublée touristique du 27 février 2023 établi un agent assermenté, que Mme [V]-[N] et M. [N] ont mis leur appartement meublé situé [Adresse 2] [Localité 5] en location via la plateforme numérique Airbnb.

Ce logement n’est pas leur résidence principale puisque les époux [N] ont déclaré fiscalement le logement en tant que résidence secondaire et que leur résidence principale est situé au [Adresse 1] [Localité 4].

Cet appartement a par ailleurs fait l’objet d’une déclaration en ligne de location meublée le 26 décembre 2018 en application de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, ayant donné lieu à la délivrance d’un numéro d’enregistrement.

La preuve de l’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970 résulte de la fiche de révision foncière H2 datée du 15 octobre 1970, qui concerne un local situé au 1er étage, escalier A, porte 3 (numéro A 0103) de l’immeuble situé [Adresse 2] dans le [Localité 5] et composé d’un séjour, d’une salle d’eau et d’une annexe, pour une surface totale estimée de 28 mètres carrés. Elle mentionne la présence d’une locataire, Mme [Y], depuis l’année 1967, et d’un loyer annuel de 6 000 francs au 1er janvier 1970.

Les défendeurs contestent la valeur probante de cette fiche H2 au motif que le logement est mal identifié, en particulier le lot n°4, que le formulaire H2 comporte des rayures et des ratures, que la date de la fiche est incertaine et que le déclarant ne disposait pas de la qualité pour établir le formulaire, ce dernier n’étant pas propriétaire au 1er janvier 1970. Ils font également valoir qu’aucune autre preuve complémentaire ne permet d’établir l’occupation des lieux à usage d’habitation au 1er janvier 1970.

Cependant, il ressort de l’acte de vente du 17 juillet 2012 produit par la ville de [Localité 3] que les époux [N] ont acquis un lot n°4 dans le bâtiment A, au premier étage, deuxième porte à gauche en venant de l’escalier, qui correspond précisément au bien décrit dans la fiche H2 puisqu’il s’agit d’un studio numéro 1A3 comprenant une entrée, une kitchenette, un living-room, une salle de bains avec WC et un placard. Ce bien représente 704 tantièmes des parties communes. Ces informations sont encore corroborées par le fichier cadastral mentionnant un lot n°4 qui représente bien 704 tantièmes, bâtiment A, premier étage. La mention d’un escalier A sur la fiche H2, au lieu de bâtiment A, n’emporte aucune conséquence sur la localisation du lieu, les autres éléments étant corroborés par ailleurs.

Dès lors, la localisation, la superficie et la description des lieux correspondant parfaitement et étant confirmées par l’ensemble des pièces produites par la ville de [Localité 3], il en résulte qu’à l’évidence, le bien décrit dans la fiche H2 est le bien des époux [N] objet de l’infraction.

La circonstance que la fiche H2 comporte des ratures, qui correspondent manifestement à des modifications apportées au fil du temps par l’administration, est sans incidence sur son caractère probant dès lors qu’elle reste parfaitement lisible s’agissant des mentions déterminantes de l’usage d’habitation.

Enfin, il ressort du constat complémentaire établi par Mme [A] le 26 novembre 2024 que l’état hypothécaire de l’immeuble (et du lot n°4 en particulier) établit que M. [P] était propriétaire du bien litigieux depuis février 1970, de sorte qu’à la date d’établissement de la fiche H2, le 15 octobre 1970, ce dernier disposait de la qualité requise pour établir le document.

En conséquence, la fiche H2, dont la valeur probante n’est pas contestable et qui est corroborée par l’ensemble des autres documents produits par la ville de [Localité 3], établit l’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970.

Il s’ensuit que Mme [V]-[N] et M. [N] ont changé sans autorisation préalable l’usage du lot en cause, au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation précité, en louant leur appartement meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, et qu’en conséquence, l’infraction est établie et la demande d’amende civile formée par la ville de [Localité 3] est fondée.

S’agissant du montant de l’amende, il doit être fixé en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 3], où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Il ressort du constat de location touristique que le bien a été loué de janvier 2017 (date du premier commentaire) à août 2022 (date du dernier commentaire) et pour 195 nuitées en 2020, 91 en 2021, 260 en 2022.

Concernant les gains tirés des locations illicites, le constat fait apparaître que le local était loué pour un montant moyen de 93 euros la nuit.

La ville de [Localité 3] estime le montant total généré par la location illicite du bien à 99 187 euros, alors que, sur la même période, une location licite aurait généré un gain de 52 824 euros. Le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du local d’habitation et pouvoir exercer une activité d’hébergement hôtelier s’élève à 56 000 euros.

Les défendeurs ne peuvent soutenir qu’ils ignoraient la législation applicable dès lors que celle-ci leur a été rappelée lorsqu’ils ont fait leur déclaration en ligne de location meublée, le 26 décembre 2018.

Il doit toutefois être porté à leur crédit qu’ils ont collaboré avec la ville de [Localité 3] et immédiatement répondu à ses lettres et demandes de justificatifs, organisant une visite du bien et transmettant les justificatifs requis. De plus, les pièces produites établissent qu’ils ont cessé de louer leur bien sur la plateforme Airbnb après la visite des lieux par la direction du logement et de l’habitat et que la location a été confiée à une agence immobilière depuis le 24 novembre 2022.

En conséquence, en considération de la durée de la période incriminée, du profit généré par les locations de courtes durées au regard d’une location classique, de la bonne foi démontrée par Mme [V]-[N] et M. [N] et du retour du local litigieux à un usage d’habitation, il convient de fixer l’amende civile à 8 000 euros à la charge de chacun des défendeurs.

Sur les frais et dépens

Parties perdantes, Mme [V]-[N] et M. [N] seront tenus aux dépens et, par suite, condamnés au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne Mme [V]-[N] au paiement d’une amende civile de 8 000 euros sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 3] ;

Condamne M. [N] au paiement d’une amende civile de 8 000 euros sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 3] ;

Condamne Mme [V]-[N] et M. [N] in solidum aux dépens ;

Condamne Mme [V]-[N] et M. [N] in solidum à payer à la ville de [Localité 3] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à Paris le 26 février 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Rachel LE COTTY