TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 01 Juillet 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : M^me SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 15 Avril 2024

GROSSE :

Le 01/07/24

à M^e WESLING

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 01/07/24

à M^e BENITA-DUPONCHELLE

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00133 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4LI2

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [T], [W], [I] [E]

né le à [Localité 3], demeurant [Adresse 1] (MAROC)

représenté par M^e Stéphanie BENITA-DUPONCHELLE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [U] [V]

né le 11 Juillet 1979 à , demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Laura WESLING, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [H] [C]

née le 11 Septembre 1988 à , demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé, en date du 21 septembre 2015, Monsieur [T] [W] [I] [E] a loué à Madame [H] [C] un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 510 euros outre 40 euros de provision pour charges.

Un avenant prenant effet le 1er juillet 2016 a été conclu afin de désigner Monsieur [U] [V] et Madame [H] [C] en tant que locataires.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [T] [W] [I] [E] a fait délivrer à Monsieur [U] [V] et Madame [H] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 novembre 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, Monsieur [T] [W] [I] [E] a fait assigner Monsieur [U] [V] et Madame [H] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille à l’audience du 15 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2024, Monsieur [T] [W] [I] [E] a fait délivrer à Monsieur [U] [V] et Madame [H] [C] un congé pour vendre au prix de 169 000 euros à effet au 20 septembre 2024.

A l’audience du 15 avril 2024, Monsieur [T] [W] [I] [E] et Monsieur [U] [V], représenté par leur Conseil respectif, ont repris leurs dernières écritures auxquelles il est renvoyé pour l’intégralité de leurs prétentions et moyens.

Monsieur [T] [W] [I] [E] sollicite de :

Débouter Monsieur [U] [V] de ses demandes,Condamner Monsieur [U] [V] et Madame [H] [C] à lui verser la somme de 7 100 euros au titre des arriérés de loyers dus entre le mois de novembre 2022 et novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,Prononcer la résiliation du bail du fait de l’absence de paiement de loyer et de l’absence d’autorisation du bailleur quant à l’installation du siège social de la société de Monsieur [V] au sein de l’appartement loué,Ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [V] et Madame [H] [C] et de tous occupants de leur chef,Condamner Monsieur [U] [V] et Madame [H] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisoire de 550 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération totale des lieux,Condamner solidairement Monsieur [U] [V] et Madame [H] [C] à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Monsieur [U] [V] demande de :

Débouter Monsieur [T] [W] [I] [E] de ses demandes,Ordonner la compensation des créances dues entre Monsieur [T] [W] [I] [E] et lui-même,Condamner Monsieur [T] [W] [I] [E] à lui verser la somme de 2 375 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement,Subsidiairement, suspendre les effets de la clause résolutoire du bail,Condamner Monsieur [T] [W] [I] [E] à lui verser la somme de 2 500 euros en réparation du préjudice moral,Condamner Monsieur [T] [W] [I] [E] à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Madame [H] [C] ne comparaît pas, bien que régulièrement citée par acte remis à étude.

L’affaire est mise en délibéré au 1er juillet 2024.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la note en délibéré

Vu l’article 445 du code de procédure civile, selon lequel « après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 ».

En l’espèce, une note à l’appui des prétentions des parties a été sollicitée et admise par le président de l’audience.

En conséquence, le courrier adressé en cours de délibéré par Monsieur [T] [W] [I] [E] est recevable.

Sur la recevabilité de la demande

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 17 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 avril 2024.

La demande de Monsieur [T] [W] [I] [E] est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Vu les articles 1103, 1217, 1224 à 1230, 1240, 1709, 1728, 1729 et 1741 du code civil,

Vu les articles 4, 7, 8 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

Selon l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, lorsqu’un arrêté d’insalubrité ou un arrêté de péril a été pris concernant le bien loué, le loyer en principal cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

L’article L.123-10 du code de commerce dispose que « les personnes physiques demandant leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu’entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat doivent déclarer l’adresse de leur entreprise et en justifier la jouissance. Elles peuvent notamment domicilier leur entreprise dans des locaux occupés en commun par plusieurs entreprises dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat. Ce décret précise, en outre, les équipements ou services requis pour justifier la réalité de l’installation de l’entreprise domiciliée.

Les personnes physiques peuvent déclarer l’adresse de leur local d’habitation et y exercer une activité, dès lors qu’aucune disposition législative ou stipulation contractuelle ne s’y oppose.

Lorsqu’elles ne disposent pas d’un établissement, les personnes physiques peuvent, à titre exclusif d’adresse de l’entreprise, déclarer celle de leur local d’habitation. Cette déclaration n’entraîne ni changement d’affectation des locaux, ni application du statut des baux commerciaux ».

Monsieur [T] [W] [I] [E] sollicite le prononcé de la résiliation judiciaire du bail d’habitation le liant à Monsieur [U] [V] et Madame [H] [C] pour non-respect de leurs obligations légales et contractuelles, en ce qu’ils n’ont pas payé le loyer depuis le mois de novembre 2022, et en ce que Monsieur [U] [V] a installé le siège social de sa société au sein de l’appartement loué sans autorisation du bailleur.

Il verse à ce titre aux débats :

un titre de propriété ;le contrat de bail ainsi que deux avenants conclus le 1er juillet 2016 et le 17 mai 2017 ;un commandement de payer signifié aux locataires le 9 mai 2023 ;divers messages adressés entre septembre 2019 et mai 2022, pour lesquels il n’est pas possible d’identifier l’émetteur ou le destinataire ;divers relevés de compte sur lesquels figurent des incidents de paiements ;un avis d’impôt relatif à la taxe foncière 2023 et des appel de fonds concernant les charges ;un extrait du site « infogreffe » concernant la SAS PLANETAZUR.

A titre liminaire, force est de constater que Madame [H] [C] n’est plus locataire en vertu d’un avenant signé par les parties, que verse Monsieur [U] [V] aux débats, prenant effet le 14 janvier 2019. Toutes les demandes de Monsieur [T] [W] [I] [E] à l’encontre de Madame [H] [C] seront par conséquent rejetées.

Parallèlement, il est constant que Monsieur [U] [V] a domicilié la SAS PLANETAZUR, dont il est le dirigeant, à l’adresse du logement donné à bail par Monsieur [T] [W] [I] [E].

Cependant, la résiliation judiciaire du bail litigieux ne saurait être prononcée pour cette raison dès lors qu’un locataire peut, même en présence d’une clause restrictive de l’usage ou de la destination des lieux – absente en l’espèce –, domicilier son entreprise dans son habitation sans qu’il en résulte un changement d’affectation des lieux.

En outre, la sous-location invoquée par Monsieur [T] [W] [I] [E] à travers ses moyens – mais qui ne fonde pas sa demande aux fins de prononcer la résiliation judiciaire du bail, à la lecture du dispositif des conclusions – n’est aucunement établie par les pièces communiquées.

L’absence de paiement des loyers et charges depuis le mois de novembre 2022 n’est quant à lui pas contesté par Monsieur [U] [V], qui considère pour autant que des loyers ont été indûment perçus par Monsieur [T] [W] [I] [E] entre les mois d’avril 2020 et octobre 2022 et doivent être compensés avec la dette locative née à compter de novembre 2022, puisque l’immeuble dans lequel se situe le logement litigieux était frappé d’un arrêté de péril.

Il ressort à ce sujet du dossier que :

un arrêté municipal a été signé le 8 avril 2020 portant sur l’interdiction d’occupation de deux appartements de l’immeuble sis [Adresse 2] pour des raisons de sécurité liées à un danger grave et imminent ;un arrêté de péril grave et imminent a été signé le 21 avril 2020 concernant l’immeuble sis [Adresse 2] ;un arrêté de mainlevée de péril grave et imminent concernant l’immeuble sis [Adresse 2], a été notifié le 10 octobre 2022.

Monsieur [U] [V] verse aux débats un extrait de relevé bancaire ayant fait l’objet de modifications pour y faire figurer divers virements effectués entre mai 2020 et janvier 2022 au titre d’un loyer, à hauteur de 11 675 euros au total.

Monsieur [T] [W] [I] [E] admet dans ses écritures que Monsieur [U] [V] a bien continué de régler le montant du loyer, charges comprises, entre le 8 avril 2020 et le mois de janvier 2022.

Dès lors, il convient de compenser les créances existant réciproquement entre Monsieur [T] [W] [I] [E] (9 300 euros) et Monsieur [U] [V] (11 675 euros), et de considérer qu’aucune grave inexécution contractuelle, tirée du non-paiement régulier du loyer depuis l’entrée dans les lieux, n’est imputable à Monsieur [U] [V].

Monsieur [T] [W] [I] [E] sera en conclusion débouté de toutes ses demandes, et condamné à verser à Monsieur [U] [V] la somme de 2 375 euros (11 675 – 9 300), laquelle portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

La demande de suspension des effets de la clause résolutoire s’en trouve sans objet, étant précisé que la demande de Monsieur [T] [W] [I] [E] tendait au prononcé de la résiliation judiciaire du bail et non au constat, par le Juge, de la résiliation du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande de dommages et intérêts

Vu l’article 1240 du code civil,

En l’espèce, Monsieur [U] [V] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice moral subi, causé qui plus est par les agissements de Monsieur [T] [W] [I] [E].

En conséquence, sa demande de ce chef sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Vu l’article 695 du code de procédure civile, dont il résulte que :

Un procès-verbal de constat de commissaire de justice n’entre pas dans les dépens s’il n’a pas été commis à cet effet par une décision judiciaire ;Les actes faits avant d’introduire l’instance sont considérés comme y étant afférents, à la condition qu’ils se situent dans un rapport étroit et nécessaire avec le litige ;

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [T] [W] [I] [E] succombe à l’instance, de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de sa condamnation aux dépens, il convient de débouter Monsieur [T] [W] [I] [E] de sa demande au titre de l’article précité et de le condamner à verser à Monsieur [U] [V] la somme de 200 euros en application de ce texte.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la note en délibéré de Monsieur [T] [W] [I] [E] ;

DECLARE l’action recevable ;

DEBOUTE Monsieur [T] [W] [I] [E] de toutes ses demandes, y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [W] [I] [E] à verser à Monsieur [U] [V] la somme de 2 375 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE Monsieur [U] [V] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [T] [W] [I] [E] à verser à Monsieur [U] [V] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [W] [I] [E] aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS ET AN CI-DESSUS

La greffière, Le juge,