TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou 77

@ : [Courriel 8]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 23/01676 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YI43

Minute : 24/184

Madame [X] [R] épouse [K]

Représentant : M^e Thierry ALLAIN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire :

C/

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Représentant : SARL CM 1L AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

Copie exécutoire : M^e Thierry ALLAIN

Copie certifiée conforme : M^e Julien DESPEISSE

Le 27 Mai 2024

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 20 Mai 2024;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 Mars 2024 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [X] [R] épouse [K], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Thierry ALLAIN, avocat au barreau de VAL D’OISE

ET DÉFENDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, demeurant [Adresse 3]

représentée par la SARL CM & L AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 mars 2007, la société ICADE PATRIMOINE, aux droits de laquelle se trouve désormais la société anonyme d’habitations à loyer modéré dénommée CDC HABITAT SOCIAL (ci-après la « S.A. CDC HABITAT SOCIAL »), a donné à bail à Madame [X] [R] épouse [K] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 280,56 euros, hors charges.

Le contrat de bail s’est renouvelé par tacite reconduction et la locataire a signalé l’apparition de plusieurs désordres.

En premier lieu, Madame [X] [R] épouse [K] a informé son bailleur de la présence de cafards dans son logement par un courrier en date du 17 août 2022. L’assureur protection juridique de la locataire a mis en demeure la S.A. CDC HABITAT SOCIAL d’avoir à entreprendre toutes les mesures nécessaires pour éradiquer les nuisibles le 7 septembre 2022.

En deuxième lieu, la locataire a signalé à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL la survenance d’un dégât des eaux dans son logement le 4 octobre 2022, matérialisé par des infiltrations d’eau provenant de l’appartement du dessus.

En troisième lieu, Madame [X] [R] épouse [K] a informé son bailleur, par l’intermédiaire de son assureur protection juridique, qu’elle ne recevait plus les chaînes de la télévision retranscrites par l’antenne collective de l’immeuble par un courrier en date du 14 novembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2023, Madame [X] [R] épouse [K] a fait assigner la S.A. CDC HABITAT SOCIAL devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Ouen aux fins de la voir condamner à effectuer des travaux relatifs aux différents désordres évoqués et à l’indemniser des préjudices subis.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 mars 2024, après avoir été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties.

Madame [X] [R] épouse [K] demande à titre principal au juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

De condamner la S.A. CDC HABITAT SOCIAL à procéder à la désinsectisation du logement donné à bail et des parties communes de l’ensemble immobilier dans un délai de 8 jours à compter du jugement à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jours de retard ;De condamner la S.A. CDC HABITAT SOCIAL à procéder au rétablissement de l’accès à l’antenne collective du logement donné à bail dans un délai de 8 jours à compter du jugement à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;De condamner la S.A. CDC HABITAT SOCIAL à procéder au changement de l’intégralité des revêtements de sol du logement donné à bail dans un délai de 8 jours à compter du jugement à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 200 euros par jours de retard ; De se réserver la liquidation des astreintes ;De condamner la S.A. CDC HABITAT SOCIAL à lui payer la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts.

A titre subsidiaire, la locataire demande au juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, d’ordonner une mesure d’expertise confiée à un expert ayant pour mission :

De recueillir les explications des parties et se faire remettre tous documents utiles ;D’effectuer une visite de l’appartement donné à bail, les parties étant présentes ou dûment convoquées ; De vérifier l’existence des désordres, de les décrire, d’en indiquer la nature, le siège, la date d’apparition et les causes ;De fournir tous éléments techniques permettant au juge de déterminer les responsabilités encourues par les divers intervenants ;D’indiquer les divers moyens de remédier aux désordres, de chiffrer le coût ainsi que la durée des travaux de remise en état ;De fournir tous éléments de fait sur les préjudices subis.

En tout état de cause, Madame [X] [R] épouse [K] sollicite la condamnation de la S.A. CDC HABITAT SOCIAL à supporter les dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de sa prétention tendant à voir condamner la société bailleresse à procéder à la désinsectisation du logement, la locataire invoque les dispositions de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Elle fait valoir un manquement du bailleur à son obligation de remettre au locataire un logement décent, c’est-à-dire exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites. Elle précise que la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, qui a eu connaissance de la réapparition des insectes dès le mois de juin 2023, contrairement à ce qu’elle prétend, n’a pris aucune mesure pour remédier à ce désordre.

Au soutien de sa prétention tendant à voir condamner son bailleur à procéder au rétablissement de l’accès à l’antenne collective, la demanderesse vise également les dispositions de l’article 6 la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Elle considère que la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a manqué à son obligation de maintenir en état les éléments d’équipement du logement donné à bail. Madame [X] [R] épouse [K] affirme avoir avisé à plusieurs reprises la société bailleresse de l’absence de réception des chaînes de télévision. Elle ajoute que les interventions auxquelles son bailleur a fait procéder par des techniciens n’ont pas permis de rétablir l’accès à l’antenne collective, contrairement à ce qu’il prétend.

Pour étayer sa prétention tendant à voir condamner la S.A. CDC HABITAT SOCIAL à procéder au changement de l’intégralité des revêtements de sol, Madame [X] [R] épouse [K] soutient que son bailleur est responsable du sinistre survenu dans le logement donné à bail le 4 octobre 2022, dans la mesure où il a pour origine une canalisation du système de chauffage collectif. Elle ajoute que ce sinistre est à l’origine de la dégradation des revêtements de sols et que ce poste de préjudice n’a pas été pris en compte par l’expert diligenté par son assurance habitation, d’une part parce qu’il relève des obligations du bailleur, et d’autre part parce qu’il nécessite un désamiantage préalable.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, Madame [X] [R] épouse [K] explique que les défaillances de son cocontractant lui ont causé plusieurs préjudices de jouissance :

S’agissant de la présence de nuisibles, elle indique qu’elle ne peut plus occuper son logement dans des conditions décentes en raison du manque d’hygiène, qu’elle vit dans une seule pièce, qu’elle crée des barrages pour éviter autant que possible la présence des nuisibles et qu’elle ne peut plus recevoir à son domicile, en particulier ses petits-enfants. Madame [X] [R] épouse [K] estime souffrir d’autant plus de cette situation que son état de santé est fragile. A ce titre, elle évalue son préjudice à la somme de 2 000 euros ;S’agissant de l’antenne, la demanderesse fait valoir la privation de l’accès aux chaînes de télévisions pendant plusieurs mois. Elle précise que son préjudice s’est trouvé renforcé par le fait qu’elle ne dispose ni d’un ordinateur, ni d’un accès à Internet. A ce titre, elle évalue son préjudice à la somme de 1 000 euros ;S’agissant du dégât des eaux, Madame [X] [R] épouse [K] explique que son logement n’est plus habitable dans des conditions décentes depuis le 4 octobre 2022, c’est-à-dire depuis près d’une année. Elle souligne qu’elle a été contrainte de procéder à l’enlèvement de ses tableaux pour qu’ils ne soient pas endommagés par l’eau et de protéger son mobilier ainsi que ses effets personnels. A ce titre, elle évalue son préjudice à la somme de 5 000 euros.

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL demande, à titre principal, au juge des contentieux de la protection de rejeter l’ensemble des prétentions formées par Madame [X] [R] épouse [K].

A titre subsidiaire, la défenderesse demande au juge des contentieux de la protection :

De rejeter les demandes d’astreinte ;De réduire à de plus justes proportions la somme allouée à titre de dommages et intérêts.

Pour s’opposer à la demande de désinsectisation, la société bailleresse fait valoir, à titre principal, qu’elle a fait intervenir des professionnels à plusieurs reprises entre 2022 et 2023 dans l’appartement de sa locataire et celui de ses voisins afin d’éradiquer les cafards. Elle ajoute qu’à la suite de ces interventions, elle n’a pas été informée par sa locataire du retour des nuisibles, et qu’en tout état de cause, cette dernière n’apporte pas la preuve de leur présence. Enfin, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL fait valoir que Madame [X] [R] épouse [K] a refusé les interventions proposées à son domicile début 2024, aux fins de traitement approfondi contre les nuisibles.

Pour s’opposer à la demande de rétablissement de l’accès à l’antenne de télévision collective, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL explique avoir fait intervenir à deux reprises une société de travaux d’installation électrique au domicile de sa locataire et souligne que cette dernière n’a constaté aucun dysfonctionnement sur le poste de télévision. La société bailleresse ajoute que Madame [X] [R] épouse [K] est la seule au sein de l’immeuble à signaler un dysfonctionnement.

Pour s’opposer à la demande de changement des revêtements de sol, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL fait valoir qu’il n’est pas démontré qu’ils aient été endommagés à la suite du dégât des eaux survenu le 4 octobre 2022, dont elle se reconnaît responsable. Elle ajoute que la seule vétusté du sol ne saurait en aucun cas justifier sa condamnation à procéder à son changement.

Pour s’opposer à la demande indemnitaire, le bailleur soutient qu’il n’a commis aucun manquement à ses obligations contractuelles et que Madame [X] [R] épouse [K] ne justifie d’aucun préjudice.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes tendant à la réalisation de travaux

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur de remettre au locataire un logement décent, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Cette disposition implique également l’obligation pour le bailleur d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Sur la demande de désinsectisation du logement

Il ressort des pièces versées aux débats que la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a fait intervenir une entreprise de désinsectisation le 23 mai 2022 au domicile de sa locataire et le 30 septembre 2022 dans l’appartement voisin. Dans le cadre d’un contrat d’entretien annuel, une autre société est intervenue sur les instructions du bailleur dans les logements et les parties communes de l’immeuble le 30 novembre 2023. A cette occasion, il est établi que l’appartement de Madame [X] [R] épouse [K] a été traité, comme en atteste la liste de passage annexée au rapport d’intervention.

Contrairement à ce qu’elle soutient, Madame [X] [R] épouse [K] ne justifie pas avoir informé son bailleur de la persistance des nuisibles, à la suite de ces différentes interventions. Elle n’établit, du reste, pas la persistance des nuisibles qu’elle invoque, dont l’existence est contestée par le bailleur. En effet, il ne ressort pas des attestations qu’elle verse aux débats, ou du rapport CDC HABITAT SOCIAL du 20 décembre 2022, que des nuisibles seraient encore présents dans son logement.

Au surplus, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir proposé à la demanderesse un protocole de désinsectisation approfondi, dans le cadre duquel quatre interventions étaient prévues à son domicile les 14, 22, 29 février et 7 mars 2024. Madame [X] [R] épouse [K] reconnaît avoir refusé ce protocole. Si elle motive son refus en prétendant souffrir d’une pathologie cardio-pulmonaire, qui serait incompatible avec le traitement proposé, elle ne l’établit pas. En effet, elle se borne à verser aux débats deux certificats médicaux émanant du même médecin, exerçant la profession de psychiatre au centre de la dépression, ainsi qu’une attestation de pension d’invalidité. Ces éléments ne permettent pas d’établir que la demanderesse souffrirait d’une pathologie cardio-pulmonaire, qui rendrait son état de santé incompatible avec le traitement de désinsectisation approfondi proposé et qui justifierait qu’un autre protocole, à le supposer possible, soit proposé.

Dans ces conditions, Madame [X] [R] épouse [K] sera déboutée de ce chef.

Sur la demande de rétablissement de l’accès à l’antenne de télévision collective

S’il ressort des pièces versées aux débats par la demanderesse qu’elle a informé son bailleur à deux reprises de l’absence de réception des chaînes numériques retranscrites par l’antenne collective de l’immeuble sur son poste de télévision, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir fait intervenir des techniciens au domicile de la demanderesse à trois reprises. Selon les rapports d’intervention de ces techniciens des 28 janvier 2022 et 1er février 2023, aucune anomalie n’a été constatée quant à la réception de l’ensemble des chaînes de télévision, hors intempéries et coupures de courant, écartant ainsi l’hypothèse d’un dysfonctionnement relatif à l’antenne collective. En outre, il ressort du rapport CDC HABITAT SOCIAL du 20 décembre 2022 que la demanderesse est la seule à faire état de difficultés d’accès à l’antenne collective sur le palier, ce qui ne serait pas le cas si l’antenne collective de télévision dysfonctionnait.

Au surplus, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir fait procéder au remplacement de la prise de télévision du logement donné à bail à la demanderesse.

Dans ces circonstances, à défaut pour la demanderesse d’établir le dysfonctionnement qu’elle invoque, elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande de changement des revêtements de sol

Si la S.A. CDC HABITAT SOCIAL ne conteste pas que le dégât des eaux survenu le 4 octobre 2022 provient d’une fuite sur une canalisation de chauffage collectif, elle soutient que la demanderesse n’établit pas que la dégradation des revêtements de sol serait liée à ce dégât des eaux. Or, s’il ressort du constat de commissaire de justice du 13 février 2023 que quelques dalles se décollent du sol au sein de deux chambres de l’appartement loué à la demanderesse, rien ne permet d’établir que cet état serait la conséquence du sinistre survenu en octobre 2022, dont la société bailleresse reconnaît être responsable. Le rapport d’expertise établi par l’assureur de la locataire après le sinistre ne fait d’ailleurs état d’aucun dégât sur le sol de l’appartement.

Dans ces conditions, la demande formée par Madame [X] [R] épouse [K] tendant à voir condamner son bailleur à remplacer l’intégralité des revêtements de sol de son logement sera rejetée.

II. Sur la demande subsidiaire d’expertise

Selon l’article 146 du code de procédure civile, en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve, particulièrement lorsque la preuve à rapporter ne revêt aucune complexité.

Dans ces conditions, Madame [X] [R] épouse [K] sera déboutée de sa demande d’expertise.

III. Sur la demande de dommages et intérêts

L’engagement de la responsabilité contractuelle sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil implique de démontrer l’existence d’un manquement contractuel imputable au débiteur, d’un dommage préjudiciable et d’un lien de causalité.

Le manquement contractuel implique que le débiteur d’une obligation contenue dans un contrat valable ait failli dans son exécution à l’égard de son cocontractant.

Le préjudice contractuel doit répondre à certains critères. Il doit être direct, autrement dit résulter immédiatement du manquement contractuel. Il doit être personnel, en ce sens que le créancier doit subir lui-même une atteinte, à sa personne ou à ses biens. L’intérêt auquel se rapporte le préjudice doit également être licite. Le préjudice doit, en outre, être certain et actuel. Enfin, le préjudice doit être prévisible, autrement dit son existence et son évaluation devaient être envisageables dès la conclusion du contrat.

Les dommages et intérêts alloués sur le fondement de la responsabilité contractuelle ne comprennent que les suites directes et immédiates de l’inexécution. Le débiteur contractuel fautif n’est donc responsable que des dommages qui n’ont pas d’autre cause que l’inexécution, à l’exclusion de ceux qui se seraient tout de même déclarés sans elle, ou qu’elle n’est pas de nature à expliquer.

Il ressort des développements qui précèdent que la demanderesse n’établit pas la persistance de nuisibles à la suite des différentes interventions effectuées à la demande de la société bailleresse, ni la légitimité du refus opposé à la proposition de protocole de désinsectisation approfondi, ni le défaut de raccordement à l’antenne de télévision collective qu’elle allègue, ni même que la dégradation du sol de son logement serait liée au dégât des eaux dont la société bailleresse reconnaît la responsabilité. La demanderesse n’est donc pas fondée à solliciter une indemnisation de ces chefs.

En revanche, il ressort des pièces versées aux débats par la demanderesse, en particulier du rapport d’expertise du 22 mars 2023 et du constat de commissaire de justice du 13 février 2023, qu’elle subit un préjudice de jouissance depuis le sinistre survenu dans son appartement en octobre 2022. Les dégradations sur les peintures des murs et des plafonds sont nombreuses et présentes dans toutes les pièces de l’appartement, obligeant Madame [X] [R] épouse [K] à protéger ses meubles, tableaux et effets personnels depuis le mois d’octobre 2022. Bien que le logement ne soit pas devenu totalement inhabitable, la demanderesse justifie qu’elle n’est pas en mesure de jouir de son logement dans des conditions normales depuis le mois d’octobre 2022.

Or, la société CDC HABITAT SOCIAL reconnaît que le dégât des eaux trouve sa cause dans la fuite d’une canalisation du système de chauffage collectif, dont elle est responsable. Elle sera donc condamnée à indemniser la demanderesse du préjudice de jouissance subi depuis le 4 octobre 2022, étant précisé qu’il ressort du rapport d’expertise versé aux débats que ce préjudice n’a pas été indemnisé par l’assureur de la demanderesse.

Par conséquent, la société CDC HABITAT SOCIAL sera condamnée à payer à la demanderesse la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice de jouissance subi du fait du dégât des eaux survenu dans son logement le 4 octobre 2022.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, partie perdante, sera condamnée à supporter les dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à Madame [X] [R] épouse [K] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros.

C. Sur l’exécution provisoire

Rien ne justifiant en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire, le présent jugement sera de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la S.A. CDC HABITAT SOCIAL à payer à Madame [X] [R] épouse [K] la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la S.A. CDC HABITAT SOCIAL à payer à Madame [X] [R] épouse [K] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A. CDC HABITAT SOCIAL aux dépens ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 20 mai 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 23/01676 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YI43

DÉCISION EN DATE DU : 20 Mai 2024

AFFAIRE :

Madame [X] [R] épouse [K]

Représentant : M^e Thierry ALLAIN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire :

C/

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Représentant : Me [N], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0141

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires