DU 14 Mars 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00081 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OCIN

Code NAC : 30B

Madame [O] [M]

C/

S.A.S.U. MAINTENANCE TRAVAUX ET RENOVATIONS (MTR) registre de commerce et des sociétés de PONTOISE sous le numéro 827 743 832

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Camille LEAUTIER Vice-Présidente

LE GREFFIER :Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

Madame [O] [M], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Marc FLACELIERE de l’AARPI JUDISIS AVOCATS, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 7

DÉFENDEUR

S.A.S.U. MAINTENANCE TRAVAUX ET RENOVATIONS (MTR) registre de commerce et des sociétés de PONTOISE sous le numéro 827 743 832, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non representé

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Débats tenus à l’audience du : 11 Février 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 14 Mars 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 13 janvier 2021, Mme [O] [M] a donné à bail à la société MAINTENANCE TRAVAUX ET RENOVATIONS (MTR), un box n°9 situé [Adresse 3] pour une durée de trois mois, renouvelable moyennant un loyer mensuel de 89 euros.

Le 21 août 2024, Mme [O] [M] a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société MAINTENANCE TRAVAUX ET RENOVATIONS (MTR), portant sur la somme de 518,80 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025, Mme [O] [M] a fait assigner en référé la société MAINTENANCE TRAVAUX ET RENOVATIONS (MTR) devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu entre les parties portant sur le box n°9 situé [Adresse 3], Constater en conséquence la résiliation de ce bail,Ordonner l’expulsion de la société MAINTENANCE TRAVAUX ET RENOVATIONS (MTR) ainsi que celle de tous occupants de son chef du box n°9 sis [Adresse 3], avec le concours de la force publique s’il y a lieu,Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans une garde-meubles qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce, en garantie de toute somme qui pourrait être due, aux frais, risques et périls de l’occupante susnommée,Condamner la société MAINTENANCE TRAVAUX ET RENOVATIONS (MTR) à payer à Mme [O] [M] la somme provisionnelle de 1 006,79 euros arrêtée au 17 décembre 2024, Condamner la société MAINTENANCE TRAVAUX ET RENOVATIONS (MTR) à payer à Mme [O] [M], à compter de la présente assignation, une indemnité d’occupation mensuelle de 178 euros par mois et par local occupé jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou par le procès-verbal d’expulsion,Dire que le montant de cette indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer sera révisé comme si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges et taxes dus,Condamner la société MAINTENANCE TRAVAUX ET RENOVATIONS (MTR) à verser à Mme [O] [M] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit, nonobstant appel et sans caution,Condamner la société MAINTENANCE TRAVAUX ET RENOVATIONS (MTR) aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Marc FRACELIERE, avocat au Barreau du val d’Oise qui pourra en poursuivre le recouvrement en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience du 11 février 2025 à laquelle la société MAINTENANCE TRAVAUX ET RENOVATIONS (MTR), citée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Mme [O] [M], représentée par son avocat, a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 14 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 13 janvier 2021 contient une clause résolutoire (page 2) qui stipule « A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou d’exécution d’une seule des conditions du présent acte, qui sont toutes de rigueur, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, et sans qu’il ait à remplir aucune formalité judiciaire, un mois après une simple mise en demeure de payer ou d’exécuter la clause en souffrance, contenant déclaration par le bailleur de son intention de se prévaloir du bénéfice de cette clause et restée sans effet pendant ce temps, et que si le locataire refusait d’évacuer les lieux loués, il suffirait pour l’y contraindre sans délai d’une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du tribunal compétent qui serait exécutoire par provision et nonobstant opposition ou appel. »

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 21 août 2024 que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il est établi que les causes du commandement de payer du 21 août 2024 n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 21 septembre 2024 et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce, Mme [O] [M] réclame le versement de la somme provisionnelle de 1 006,79 euros au titre des arriérés de loyers ainsi que le règlement provisionnel d’une indemnité d’occupation correspondant au double du loyer en vigueur, soit 178 euros par mois, ainsi qu’aux charges, impôts et taxes, tel que prévu contractuellement.

Selon le décompte visé dans l’assignation, la dette locative s’élève à 1 006,79 euros au

17 décembre 2024.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société MAINTENANCE TRAVAUX ET RENOVATIONS (MTR) n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 1 006,79 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 17 décembre 2024.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bail contient une clause EFFET DE LA FIN DU CONTRAT qui stipule « En fin de contrat, quelle qu’en soit la cause, le preneur rend les lieux loués en bon état de réparations locatives, à moins qu’il préfère régler au bailleur les frais de remise en état, celle-ci devant être acquise lors du jour de la remise des clés. Dans le cas où le preneur refuserait de quitter les lieux à l’expiration du bail, il pourrait y être contraint par ordonnance rendue par le Président du tribunal Judiciaire compétent ; il sera redevable au bailleur d’une indemnité d’occupation égale à deux fois le montant du loyer augmenté des charges ».

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Par ailleurs, la demande relative à la révision de l’indemnité d’occupation sera rejetée puisque le versement de celle-ci n’a pas vocation à perdurer, le bailleur disposant de la possibilité de recourir au concours de la force publique et d’un serrurier pour faire exécuter l’expulsion.

Dès lors, l’indemnité d’occupation due par la société MAINTENANCE TRAVAUX ET RENOVATIONS (MTR) depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges et accessoires.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société MAINTENANCE TRAVAUX ET RENOVATIONS (MTR), qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il convient de condamner la société MAINTENANCE TRAVAUX ET RENOVATIONS (MTR), partie qui succombe, à payer à Mme [O] [M] la somme de 1 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 13 janvier 2021 et la résiliation de ce bail à la date du 21 septembre 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société MAINTENANCE TRAVAUX ET RENOVATIONS (MTR) et celle de tous occupants de son chef du box n°9 sis [Adresse 3], si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société MAINTENANCE TRAVAUX ET RENOVATIONS (MTR) à payer à Mme [O] [M] la somme provisionnelle de 1 006,79 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 17 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société MAINTENANCE TRAVAUX ET RENOVATIONS (MTR) à Mme [O] [M], à compter du 21 septembre 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons la société MAINTENANCE TRAVAUX ET RENOVATIONS (MTR) au paiement de cette indemnité;

CONDAMNONS la société MAINTENANCE TRAVAUX ET RENOVATIONS (MTR) à payer à Mme [O] [M] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la société MAINTENANCE TRAVAUX ET RENOVATIONS (MTR) au paiement des dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 14 Mars 2025.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE