TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 10]

N° RG 24/00263 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YYX3

Minute : 24/00246

Société 1001 VIES HABITAT

Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397

C/

Madame [W] [Y]

Monsieur [T] [W] [K]

OK

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Jeanine HALIMI

Copie délivrée à :

Madame [W] [Y]

Monsieur [T] [W] [K]

Le :

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 03/02/2010 prenant effet le 05/02/2010 la S.A d’HLM Logement Francilien a donné à bail à M. [W] [K] un local à usage d’habilitation sis, [Adresse 4], sur la commune d'[Localité 9], moyennant paiement d’un loyer initial mensuel de 586,04 €, outre les provisions sur charges.

La somme de 416,13 € a été déposée entre les mains de la société bailleresse à titre de garantie.

Par décision de l’assemblée générale mixte du 28 juin 2018, la société Logement Francilien a pris la dénomination de 1001 Vies Habitat.

Par exploits séparés de commissaire de justice dressés le 06/02/2024, la SA d’HLM 1001 Vies Habitat, anciennement dénommée la S.A d’HLM Logement Francilien, a fait assigner en référé M. [T] [W] [K] et Mme [Y] [W] devant le juge en charge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers,

— ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance du commissaire de police, d’un serrurier et de la force publique, s’il y a lieu, après l’expiration du délai de deux suivant le commandement de quitter les lieux,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tel garde-meubles ou local du choix de la requérante, aux frais, risques et périls des cités, en application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement, à titre provisionnel :

. de la somme de 3 740,34 € au titre des loyers et charges restant dus,

. d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux, fixée au montant du loyer contractuel et des charges ou, subsidiairement, au moins égal au montant du loyer,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 360 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation et tous les actes nécessaires à la présente procédure.

A l’audience du 23/04/2023, la SA d’HLM 1001 Vies Habitat, représentée par son conseil, a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6 713,34 €, terme du mois de mars 2024 inclus mais a précisé ne pas s’opposer à la demande de délais de paiement qui pourrait être formulée par les défendeurs.

M. [T] [W] [K], comparant en personne, conteste le montant de la somme réclamée en affirmant avoir effectué un virement de 3 000 € et un chèque de 2 000 € au mois avant l’audience. Il explique qu’il est marié avec la défenderesse, qu’ils ont cinq enfants, tous scolarisés qu’il perçoit un salaire mensuel d’environ 2 200 € en tant que gérant d’une société de transports de marchandises tandis que son épouse, a un salaire de 1 400 € par mois.

Il demande un plan d’apurement suspendant les effets de la clause résolutoire et propose de verser 300 € chaque mois pour solder la dette.

Mme [Y] [W], citée par acte remis à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’a comparu à aucune des audiences ni personne pour elle.

La présidente de l’audience a demandé à l’avocat de la S.A d’HLM 1001 Vies Habitat de communiquer contradictoirement et sous quinze jours, un décompte actualisé de la dette au jour de l’audience, ainsi que tout justificatif de la situation maritale des défendeurs puis, la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 04/06/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été indiqué à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que * si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. +.

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile : " Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ".

Le juge des référés est juge de l’évidence.

Le principe de la clause résolutoire et ses effets, de même que l’intérêt légitime de la société bailleresse à reprendre possession du bien loué et l’absence de contestation sérieuse justifient la compétence du juge des référés.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie électronique (EXPLOC) le 07/02/2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la S.A d’HLM 1001 Vies Habitat justifie avoir signalé à la CCAPEX la situation d’impayé des locataires par courrier distribué le 13/11/2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 06/02/2024.

La demande en résiliation du bail pour défaut de paiement est donc recevable.

En vertu du I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au jour du commandement de payer, « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Le bail contient, à l’article XIII de ses conditions générales, une clause prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment, en cas de non paiement des loyers et charges, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, mais la loi du 27 juillet 2024 étant d’ordre public, il convient d’appliquer le nouveau délai légal.

Un commandement de payer la somme en principal de 3 496,50 € a été signifié à chacun des locataires le 09/10/2023.

Cet acte, qui rappelait l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa nouvelle rédaction, ainsi que la clause résolutoire insérée dans le bail, est resté sans effet au vu du décompte produit, le paiement intégral n’étant pas intervenu dans le délai de six semaine imparti par le commandement de payer. En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 20/11/2023 à minuit.

En application de l’article 24 précité, le juge peut, même d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

A l’audience, la SA d’HLM 1001 Vies Habitat , représentée par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 6 719,34 €, mais par note autorisée et reçue au greffe le 03/05/2024, elle a produit un décompte actualisé au 25/04/2024 qui mentionne une dette de 2 806,76 €, terme du mois d’avril 2024 inclus, déduction ayant été faite du virement bancaire effectué le 12/04/2024 à hauteur de 3 000 € et du paiement par chèque de la somme de 2 000 €. Au jour de l’audience, le 23/04/2024, le loyer du mois d’avril 2024 n’était pas encore échu, de sorte qu’il ne peut être inclus dans la dette et qu’il convient de retenir la somme de 1 719,34 €, terme du mois de mars 2024 inclus. L’actualisation étant favorable aux défendeurs, elle sera retenue même si, par son absence, Mme [Y] [W] [K] n’a pu en débattre.

Cependant, il ressort de l’examen du décompte produit par la société bailleresse que cette somme inclut des frais d’huissiers d’un montant total de 302,11 € (150,30+151,81) qui ne peuvent en aucun cas être assimilés à la dette locative, ainsi que cela est régulièrement rappelé. Enfin, des pénalités pour absence de réponse à l’enquête sur les ressources ont également été appliquées à quatre reprises, alors que la société bailleresse ne justifie pas avoir transmis le questionnaire selon les modalités requises par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation. La somme de 30,48 € qui n’est pas justifiée doit également être déduite.

L’avocat de la société 1001 Vies Habitat a produit l’avis d’imposition des locataires qui confirme que les défendeurs sont mariés. Ils sont en conséquence solidairement tenus au paiement des dettes ménagères dont relève le loyer et les charges, conformément aux dispositions de l’article 220 du code civil.

Déduction faite de ces frais et faute pour eux de justifier d’un paiement libératoire, les époux [W] [K] seront solidairement condamnés au paiement de la somme provisionnelle de 1 386,75 €, terme du mois de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Conformément au V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est établi que les défendeurs ont repris le paiement de l’intégralité des loyers et charges et les efforts importants déjà consentis ont permis de réduire considérablement le montant de la dette, de sorte que leur bonne foi n’est pas contestable.

M. [T] [W] [K] a proposé de solder sa dette dans le cadre d’un échéancier de 300 € par mois en sus des loyers et charges mensuels et la S.A d’HLM 1001 Vies Habitat a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence d’accorder aux débiteurs des délais de paiement pour l’apurement de la dette et de dire que, durant ces délais, les effets de la clause résolutoire seront suspendus conformément aux conditions qui seront détaillées au dispositif de la présente décision.

Jusqu’à apurement total de la dette locative, les époux [W] [K] devront continuer de s’acquitter du paiement du loyer et des charges courants. A défaut de paiement d’une mensualité du plan ou des loyers et charges, la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant leur expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier.

En ce cas, l’occupation sans titre du logement justifiera le paiement, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer, à titre provisionnel, au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail augmenté des charges récupérables dûment justifiées et ce, à compter du premier impayé et jusqu’à la libération effective des lieux.

Le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Succombant principalement à l’instance, les défendeurs seront condamnés aux dépens, mais l’équité commande de rejeter la demande indemnitaire formée par le bailleur social en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe de la juridiction,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu le 03/02/2010 ont été réunies le 20/11/2023 ;

Condamnons solidairement M. [T] [W] [K] et son épouse, Mme [Y] [W] [K], à payer à la S.A d’HLM 1001 Vies Habitat, anciennement dénommée la S.A d’HLM Logement Francilien, la somme provisionnelle de 1 386,75 euros (mille trois cent quatre-vingt-six euros et soixante-quinze centimes), terme du mois de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Rejetons le surplus de la demande en paiement de la S.A d’HLM 1001 Vies Habitat ;

Suspendons les effets de ladite clause ;

Autorisons M. [T] [W] [K] et son épouse, Mme [Y] [W] [K], à se libérer de la dette par 5 mensualités, dont 4 d’un montant minimum de 300 euros (trois cents euros), payables au plus tard le 20 du mois et pour la première fois, au plus tard le 20 du mois suivant la signification de la présente décision, la 5ème et dernière mensualité devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;

Disons que si les débiteurs se libèrent ainsi de la dette, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer venant à échéance pendant le plan d’apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible ;

Ordonnons, en ce cas, à M. [T] [W] [K], et à Mme [Y] [W] de quitter les lieux sis [Adresse 4], sur la commune d'[Localité 9], et de les rendre libres de tous occupants de leur chef, à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi par le commissaire de justice instrumentaire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, en ce cas, solidairement M. [T] [W] [K] et son épouse, Mme [Y] [W] [K], au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, fixée par provision au montant égal à celui du loyer majoré qui aurait été dû en cas de poursuite du bail augmenté des charges récupérables dûment justifiées, ce à compter du premier impayé et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ou expulsion ;

Rejetons la demande indemnitaire formée par la SA d’HLM 1001 Vies Habitat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum M. [T] [W] [K] et son épouse, Mme [Y] [W], aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 09/10/2023 et de l’assignation, sans autre frais antérieur à la présente décision ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit ;

Rappelons que la présente décision sera réputée non avenue si elle n’est pas signifiée dans les six mois de son prononcé.

Ainsi jugé le 04/06/2024,

Et ont signé,

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Juin 2024

Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

Assistée de Madame KRITICOS Olivia, Greffier,

Après débats à l’audience publique du 23 avril 2024

tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection

Assistée de KRITICOS Olivia, Greffier audiencier

DEMANDERESSE :

1001 VIES HABITAT, société anonyme d’habitation à loyer modéré, dont le siège social est [Adresse 6], [Localité 7] dont l’ancienne dénomination “ Logement Français” a été modifié suite à une délibération de l’assemblée générale des actionnaires statuant à titre extraordinaire en date du 28 juin 2018, venant aux droits de la société Logement Francilien, société anonyme d’habitations à loyer modéré dont le siège social est [Adresse 5]- [Localité 8] suite à l’assemblée générale statuant à titre extraordinaire qui s’est tenue le 28 juin 2018 ayant approuvé la fusion par voie d’absorption de logement francilien par logement français à effet du 1erjuillet 2018, et représentée par Monsieur [F] [P], Président du Directoire, dont le mandat a été renouvelé par le conseil de surveillance de la Société en date du 28 juin 2018,

représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE

DÉFENDEURS :

Madame [W] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 9]

non comparante, ni représentée

Monsieur [T] [W] [K]

[Adresse 4]

[Localité 9]

comparant en personne