TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

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Télécopie : [XXXXXXXX02]

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REFERENCES : N° RG 24/00510 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4X4

Minute : 24/00510

S.A. ADOMA

Représentant : Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0226

C/

Madame [S] [B]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Copie délivrée à :

Le 11 Juillet 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 26 Avril 2024;

par Madame Nadine SPIRY, en qualité de juge des contentieux de la protection/juge du tribunal judiciaire assisté(e) de Monsieur Nicolas THUILLIER, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 26 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Nadine SPIRY, juge du tribunal judiciaire / juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Monsieur Nicolas THUILLIER, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

S.A. ADOMA, demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Madame [S] [B], demeurant ADOMA – [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat de résidence sociale du 8 février 2019, la SA ADOMA a donné à bail à Madame [S] [B] un logement situé au ADOMA [Adresse 5], pour une redevance mensuelle initiale de 549, 14 € dont 49, 04 € de prestations obligatoires.

Des redevances étant demeurés impayées, la SA ADOMA a adressé une mise en demeure signifiée par voie de commissaire de justice.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 février 2024, la SA ADOMA a ensuite fait assigner Madame [S] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 26 mars 2024, la SA ADOMA – représentée par son conseil – reprend les terme de son assignation pour demander :

— de constater que la défenderesse est devenue occupante sans droit ni titre à la suite de la résiliation de son contrat ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [S] [B] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— et de condamner cette dernière au paiement

* de la somme actualisée à la hausse de 4. 389, 26 € avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

* d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance mensuelle, jusqu’à la libération effective des lieux,

— outre une somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La SA ADOMA précise que le dernier règlement a été effectué en mai 2023.

Bien que convoquée par acte d’huissier signifié à étude le 15 février 2024, Madame [S] [B] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [S] [B], assignée à étude ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience.

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

I. SUR LA RÉSILIATION :

L’article R. 633-3 du code de la construction et de l’habitation dispose  :

« II. Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L . 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) D’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire .

[…]

III.-La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

IV.-Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondantes à la seule période d’occupation effective des lieux […] ».

Le contrat de résidence comprend une clause de résiliation à l’article (article 11) mais également une clause relative aux impayés à l’article 10, qui reprend les termes de l’article R. 633-3 du Code de la construction et de l’habitation.

Par un courrier en date du 17 octobre 2023, visant la clause de résiliation et signifié par voie de commissaire de justice le 19 octobre 2023 à étude, la SA ADOMA a mis en demeure Madame [S] [B] de payer sous un mois la somme en principal de 2. 530, 03 € au titre des redevances impayées.

Il résulte du décompte produit par la SA ADOMA qu’au 20 novembre 2023, la résidente était redevable d’une somme égale à plus de 3 termes mensuels consécutifs et que la dette n’a pas été apurée dans le délai.

En conséquence, il convient de constater que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 20 novembre 2023.

Madame [S] [B] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de résidence sociale.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour le propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [S] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SA ADOMA, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [S] [B].

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA ADOMA produit un décompte démontrant que Madame [S] [B] reste devoir (hors actualisation de la dette en l’absence de la défenderesse) au titre de l’arriéré locatif et après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4. 005, 75 € à la date du 20 mars 2024.

Madame [S] [B], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 20 novembre 2023, Madame [S] [B] reste redevable du paiement des redevances jusqu’à cette date puis, le contrat de résidence sociale étant résilié, les sommes dues le seront au titre d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant de la redevance.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 4. 005, 75 €, comprenant les redevances et indemnité d’occupation impayées (décompte arrêté au 20 mars 2024) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2. 530, 03 € à compter de la mise en demeure (19 octobre 2023) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [S] [B] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er février 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant de la redevance, telle qu’elle aurait été due si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [S] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de la signification de la mise en demeure et de l’assignation en référé.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ADOMA, Madame [S] [B] sera condamnée à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés , statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l’urgence,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 8 février 2019 entre la SA ADOMA et Madame [S] [B] concernant le logement situé au ADOMA [Adresse 5] sont réunies à la date du 20 novembre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [S] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [S] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [S] [B] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNONS Madame [S] [B] à verser à la SA ADOMA à titre provisionnel la somme de 4. 005, 75 € (décompte arrêté au 20 mars 2024, incluant une dernière échéance de janvier 2024), comprenant le montant des redevances et indemnités d’occupations impayées, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2023 sur la somme de 2. 530, 03 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [S] [B] à payer à la SA ADOMA à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant de la redevance mensuelle calculé telle que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [S] [B] à verser à la SA ADOMA une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [S] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la signification de la mise en demeure et de l’assignation en référé ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de le la Seine-Saint-Denis en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 26 avril 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des référés et par le greffier.

Le greffier, La juge des référés,