TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

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93100 MONTREUIL

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REFERENCES : N° RG 24/00481 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YWD7

Minute :

S.D.C. DU 19 PLACE DU GENERAL DE GAULLE A MONTREUIL REPRESENTE PAR LE CABINET C. BAUMANN (IMMO CITY)

Représentant : Maître Romain HAIRON de la SELEURL RHA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

Monsieur [G] [R]

Madame [H] [P] [R]

copie Exécutoire délivrée à :

Maître Romain HAIRON

Copie certifiée conforme délivrée à :

Maître Romain HAIRON

Monsieur [G] [R]

Madame [H] [P] [R]

Le

Jugement du 16 mai 2024

Jugement réputé contradictoire et en premier ressort rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 16 Mai 2024;

par Madame Patricia ISAC, statuant en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Patricia ISAC, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. DU 19 PLACE DU GENERAL DE GAULLE A MONTREUIL REPRESENTE PAR LE CABINET C. BAUMANN (IMMO CITY), demeurant 45, boulevard Henri Barbusse – 93230 ROMAINVILLE

représentée

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [R], demeurant 20 Passage de la Main d’Or – 75011 PARIS

non comparant, ni représenté

Madame [H] [P] [R], demeurant 20 Passage de la Main d’Or – 75011 PARIS

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

M et Mme [R] sont propriétaires de lots n° 1022 et 722 au sein de l’immeuble en copropriété sis 19 place du Général de Gaulle à Montreuil sous-bois (93100).

Par actes de commissaire de justice du 18 décembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 19 place du Général de Gaulle à Montreuil sous-bois (93100), représenté par son syndic le cabinet Charles BAUMANN a fait assigner, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, M et Mme [R] devant le tribunal de proximité de Montreuil sous-bois, aux fins qu’il les condamne solidairement à payer les sommes de :

—  4 622,91 euros au titre des charges et travaux selon décompte arrêté au 18 octobre 2023 ;

—  1 140 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 18 octobre 2023 ;

— le tout avec avec intérêts au taux légal à compter du 05/07/2023, date de la mise en demeure d’avoir à payer 2 366,57 euros ;

— et capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

—  2 000 euros au titre des dommages-intérêts,

—  1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— outre les dépens.

L’affaire a été appelée et retendue à l’audience du 14 mars 2024.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu les termes de son assignation mais actualise ses demandes compte tenu du nouvel arrêté de comptes au 13 mars 2024 dont il ressort un solde débiteur de 4 572,39 euros au titre des charges, travaux et fonds de travaux et des frais.

Régulièrement cités à étude, M et Mme [R] n’étaient ni présents ni représentés.

Le jugement a été mis en délibéré au 16 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande principale

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que l’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale ;

— le contrat de syndic ;

— les appels de fonds ;

— les décomptes de la créance au 18/10/2023 puis au 06/03/2024 ;

— la mise en demeure du 05/07/2023 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 16/05/2022 et 03/07/2023 ;

— les justificatifs de frais de recouvrement ;

— le règlement de copropriété.

Le décompte individuel détaillé laisse apparaître un solde débiteur, le 18 octobre 2023, à hauteur de 4 622,91 euros au titre des charges, travaux et fonds de travaux et 1 130 euros au titre des frais.

Les défendeurs étant absents le jour de l’audience ils n’ont pu donner leurs positions sur cette somme.

Principe du contradictoire

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

L’article 5 dispose que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Aux termes de l’article 15 du Code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Selon l’article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; il ne peut retenir dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En conséquence, la demande d’actualisation au 16 mars 2024, laquelle porte sur les appels pour charges et travaux au 01/01/204, n’est pas recevable

En l’espèce les défendeurs n’ayant pas comparu, l’actualisation à la hausse n’est pas recevable compte tenu du principe du contradictoire.

Seule la somme figurant à l’assignation sera retenue.

Cependant le décompte au 13 mars 2024 produit enregistre notamment deux paiements, l’un de 1 500 euros le 28/12/2023 et le second de 500 euros le 06/03/2024.

Aux termes de l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce les défendeurs ne se sont pas prononcés, de sorte que le tribunal imputera ces paiements sur leur dette au 01/01/2023 qui était alors de1 530,37 euros.

Il a lieu dès lors de retenir la somme totale de 3122,91 euros au titre des au titre des charges, travaux et fonds de travaux ( 4 622,91 – 1500 euros ).

Sur la demande de condamnation au titre des frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite à ce titre la somme de 1 140 euros (en réalité 1 130 au regard des pièces produites). Il y a lieu d’observer que :

— Les frais de « transmission dossier avocat » relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— Les honoraires de de l’avocat entrent dans le champ d’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a lieu dès lors de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 19 place du Général de Gaulle à Montreuil sous-bois (93100) de sa demande au titre des frais nécessaires.

Sur les intérêts

Par application de l’article 36 du Décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la Loi du 10 juillet 1965, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Au jour de la mise en demeure du 05 juillet 2023 d’avoir à payer la somme de 2 366,57 euros, celle au titre des charges et cotisations fonds travaux s’élevait à 2 246,57 euros.

Au vu des pièces communiquées, les intérêts seront accordés sur la somme de 2 246,57 euros à compter du 05 juillet 2023

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée dans le strict respect de l’article 1343-2 du code civil, au plus tôt à compter de l’assignation, date à laquelle cette réclamation a été formalisée pour la première fois, s’agissant des charges et des frais de recouvrement et à compter du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de condamnation solidaire par application du règlement de copropriété

L’article 1310 du code civil rappelle que la solidarité ne se présume pas. Il appartient au demandeur d’apporter la preuve de ce qu’elle s’applique à raison d’une disposition légale ou conventionnelle.

En l’espèce, le demandeur produit un extrait du règlement de copropriété lequel prévoit, dans son article 60 que les indivisaires seront solidairement et sans divisibilité, redevables de toutes charges afférentes à leur lot.

En conséquence les défendeurs seront condamnés solidairement au paiement des sommes sus mentionnées.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M et Mme [R], partie perdante, supporteront les dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles exposés par lui dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner M et Mme [R] à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne solidairement M et Mme [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 19 place du Général de Gaulle à Montreuil sous-bois (93100), représenté par son syndic le cabinet Charles BAUMANN les sommes suivantes :

—  3122,91 euros au titre des au titre des charges, travaux et fonds de travaux représentant les charges de copropriété impayées au 28/11/2023, avec intérêts au taux légal à compter du 05/07/2023, date de la mise en demeure;

—  800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit qu’il sera fait application des dispositions de l’article 1343-2 nouveau du code civil prévoyant la capitalisation des intérêts ;

Condamne in solidum M et Mme [R] aux dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 19 place du Général de Gaulle à Montreuil sous-bois (93100), représenté par son syndic le cabinet Charles BAUMANN du surplus de ses demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et le Greffier.

Le greffier, Le Juge