MINUTE N° : 25/01432

JUGEMENT

DU 06 Février 2026

N° RC 24/03900

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

VALLOIRE HABITAT, inscrite au RCS d'[Localité 1] sous le n° 086 180 387

ET :

[X] [G] [F]

Débats à l’audience du 04 Décembre 2025

copie et grosse le :

à [Localité 2]

copie le :

à M^e ESNAULT BENMOUSSA

à M. Le Préfet d'[Localité 3] et [Localité 4]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

TENUE le 06 Février 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. DELHAYE, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Février 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VALLOIRE HABITAT, inscrite au RCS d'[Localité 1] sous le n° 086 180 387, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Mme [T] munie d’un pouvoir en date du 19 mai 2025

D’une Part ;

ET :

Madame [X] [G] [F]

née le 10 Décembre 1969 à , demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e ESNAULT BENMOUSSA avocat au barreau de TOURS

D’autre Part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 11 janvier 2011, la SA [Localité 2] HABITAT (anciennement société TEH) a loué à Mme [X] [G] [F] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial révisable de 549,11 euros.

Par acte de commissaire de justice du 14 juin 2024 remis à domicile, la SA [Localité 2] HABITAT a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2362,83 euros au titre des loyers et charges échus, mois de mai 2024 inclus, outre le coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 août 2024 délivré à domicile, la SA [Localité 2] HABITAT a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS pour l’audience du 27 mars 2025 et demande sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— Déclarer recevable la SA [Localité 2] HABITAT

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, et prononcer la résiliation judiciaire du bail pour faute,

— ordonner l’expulsion de la locataire, ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner la locataire à payer une somme d’un montant de 2665,58 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 22 septembre 2024 assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de l’acquisition de la clause résolutoire

— constater qu’elle est occupante sans droit ni titre depuis le 15 août 2024

— condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à – compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération définitive des lieux

— condamner la locataire à payer la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens comprenant le coût du commandement de la dénonciation à la caution, de l’assignation et de dénonciation à la CCAPEX

— dire que les frais d’exécution seront à la charge exclusive du débiteur en application de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d'[Localité 3] et [Localité 4] le 27 août 2024.

Un courrier a été adressé à la CCAPEX le 13 décembre 2023.

L’audience a été reportée à la demande des parties jusqu’à l’audience du 04 décembre 2025 date à laquelle elle a été retenue.

A cette audience, la SA [Localité 2] HABITAT, comparait par le biais de Mme [T] munie d’un pouvoir, et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant la dette de loyers à la somme de [Localité 6],25 euros outre 405,71 euros au titre des frais d’huissiers.

En réplique aux demandes adverses elle précise n’avoir jamais reçu le moindre courrier de Mme [G] [F], seule une pétition des locataires ayant été remise en 2024.

La locataire n’a réglé depuis l’assignation qu’une somme de 350 euros en juin 2025, 500 euros en septembre 2025 et 400 euros en octobre 2025.

La locataire, représentée par son conseil, s’en rapporte aux conclusions écrites déposées et soulève in limine litis l’irrecevabilité de la procédure.

Subsidiairement elle demande au juge de :

— débouter la bailleresse de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

— la débouter de sa demande de résiliation aux torts exclusifs de Mme [X] [G] [F] et du surplus de ses demandes

— juger que la SA [Localité 2] HABITAT a manqué à ses obligations contractuelles et la condamner à verser à la locataire 9000 euros au titre du trouble de jouissance

— la condamne à lui régler 2500 euros au titre du préjudice moral

— faire injonction à la SA [Localité 2] HABITAT de procéder au changement de la chaudière sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement

— de poser un nouveau lavabo sous astreinte de 50 euros

— de procéder à la recherche de l’origine des fuites intervenues dans le logement pour établir un constat et permettre la réfection des dégâts

— accorder des délais de paiement et dire qu’elle réglera la somme de 150 euros en sus du loyer

— condamner la SA [Localité 2] à lui payer 1300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que l’assignation n’a pas été dénoncée au Préfet et soulève un problème de chaudière depuis 2016, précisant que le chauffage ne fonctionne pas du tout, et qu’un dégât des eaux n’a pas été pris en charge.

Elle indique disposer d’un revenu mensuel de 1600 à 1900 euros lui permettant de solder sa dette par des versements mensuels de 150 euros en sus du loyer courant.

Elle soutient subir un préjudice moral causé par l’inertie du bailleur, demande l’indemnisation du préjudice de jouissance consécutif à l’absence de recherche des causes d’un dégât des eaux ainsi qu’une injonction au bailleur d’avoir à réparer la chaudière et d’installer un lavabo avec une astreinte de 50 euros par jour de retard outre la condamnation du bailleur aux frais irrépétibles à hauteur de 1300 euros.

L’affaire est mise en délibéré au 06 février 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité des demandes

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 27 août 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 27 mars 2025.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 13 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande formée par le la SA [Localité 2] HABITAT est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation du bail et d’expulsion

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable avant le 29 juillet 2023 au cas d’espèce, le contrat de bail ayant été conclu en 2011, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties ne prévoit toutefois aucune clause résolutoire de sorte qu’il ne peut être constaté l’acquisition de la clause résolutoire.

Cependant, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés – la dette de loyer n’ayant pas été soldée dans les deux mois à compter du commandement de payer du 14 juin 2024.

Ces éléments suffisent à caractériser des manquements graves et répétés aux obligations pesant sur Mme [X] [G] [F] lesquels justifient le prononcé de la résiliation du bail.

Par conséquent, il convient donc de prononcer la résiliation judiciaire du bail et d’ordonner l’expulsion de la locataire et celle des occupants de son chef.

Sur la demande de paiement des loyers, charges et d’une indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1217 du Code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la SA [Localité 2] HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 04 décembre 2025, la dette locative de Mme [X] [G] [F] s’élève à la somme de 13514,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de novembre 2025 inclus.

La locataire ne peut refuser de régler les loyers selon le motif que le bailleur n’aurait pas respecté ses obligations sauf à établir que le logement est inhabitable, ce qu’elle ne démontre pas en l’espèce.

Mme [X] [G] [F] reste redevable des loyers jusqu’au 06 février 2026 et à compter du 06 février 2026, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

Par conséquent, il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu’à une indemnité d’occupation.

Sur la demande de délais de paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, il résulte de la procédure que Mme [X] [G] [F] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et que la situation financière ne permet pas de régler la dette locative.

Par conséquent, il convient de débouter Mme [X] [G] [F] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour indécence du logement

L’article 6 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi numéro 2000-1208 du 13 décembre 2000, prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le bailleur est tenu d’assurer le caractère décent du logement tout au long de l’exécution du bail.

L’alinéa 2 du même article énonce que les caractéristiques d’un logement décent sont définies par décret en conseil d’État pour les locaux à usage de résidence.

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que le logement doit notamment :

— assurer le clos et le couvert, que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau, que les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— s’assurer que les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Le locataire d’un logement indécent subit nécessairement un préjudice.

Pour se prévaloir d’un préjudice, le locataire doit avoir demandé au bailleur de mettre en conformité le logement.

Selon l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Il est constant que si l’indécence du logement ne le rend pas inhabitable, le locataire n’est pas dispensé de payer le loyer et peut seulement solliciter des dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

En l’espèce, la locataire se contente de produire une lettre commune à tous les locataires faisant état de griefs auprès du bailleur, cette lettre ne pouvant être assimilée à une demande de mise en conformité de la part de la locataire, étant relevé par ailleurs qu’aucun justificatif de la réalité des griefs allégués n’est établie que ce soit par constat ou expertise.

Par conséquent, elle sera dès lors déboutée de ses demandes de dommages et intérêts et de condamnation à effectuer des travaux sous astreinte.

III. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [X] [G] [F] qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA [Localité 2] HABITAT et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, Mme [X] [G] [F] sera condamnée à lui verser la somme de 200 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE les demandes de la SA [Localité 2] HABITAT recevables

CONDAMNE Mme [X] [G] [F] à verser à la SA [Localité 2] HABITAT la somme de 13514,25 euros (décompte arrêté au 04 décembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus), au titre des loyers impayés assortis des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 11 janvier 2011 entre la SA [Localité 2] HABITAT, d’une part, et Mme [X] [G] [F], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] à [Localité 5]

DIT que Mme [X] [G] [F] devra quitter les lieux loués [Adresse 5] à [Localité 5] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Mme [X] [G] [F] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux

CONDAMNE Mme [X] [G] [F] à verser à la SA [Localité 2] HABITAT les loyers dûs de décembre 2025 à février 2026 ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 06 février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes

CONDAMNE Mme [X] [G] [F] aux entiers dépens de la présente instance

CONDAMNE Mme [X] [G] [F] à payer à la SA [Localité 2] HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

DIT qu’une expédition de la décision sera transmise au Préfet en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution

La greffière Le juge des contentieux de la protection