TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 23/00784 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XW52

Minute : 24/00928

Madame [O] [R] épouse [F]

Représentant : M^e Bénédicte BERTIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 204

Monsieur [N] [F]

Représentant : M^e Bénédicte BERTIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 204

C/

Madame [V] [U] épouse [C]

Représentant : M^e Alexandre SEBBAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 1617

Monsieur [X] [C]

Représentant : M^e Alexandre SEBBAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 1617

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e SEBBAN Alexandre

Copie délivrée à :

M^e BERTIN Bénédicte

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 27 Août 2024;

par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 06 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Odile DULAC, greffier audiencier;

ENTRE DEMANDEURS :

Madame [O] [R] épouse [F], demeurant [Adresse 3] – [Localité 6]

représentée par Maître Bénédicte BERTIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Monsieur [N] [F], demeurant [Adresse 3] – [Localité 6]

représenté par Maître Bénédicte BERTIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [V] [U] épouse [C], demeurant [Adresse 3] – [Localité 6]

représentée par Maître Alexandre SEBBAN, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [X] [C], demeurant [Adresse 3] – [Localité 6]

assisté par Maître Alexandre SEBBAN, avocat au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

FAITS ET PROCÉDURE

Vu l’assignation du 12 mai 2023, par laquelle Madame [O] [R] épouse [F] et Monsieur [N] [F] ont fait citer Madame [V] [U] épouse [C] et Monsieur [X] [C] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny lui demandant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire

— d’ordonner l’expulsion des défendeurs et de tout occupant de leur chef

— de les condamner conjointement et solidairement à leur payer la somme de 2 927,58 euros, au titre des loyers dus à ce jour et une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération définitive des lieux

— de les condamner conjointement et solidairement à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens y compris le coût du commandement

Copie de cette assignation a été adressée au Préfet de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 23 mai 2023.

Après renvois à la demande des époux [F], l’affaire, appelée initialement à l’audience du 4 septembre 2023, a pu être retenues à celle du 6 mai 2024.

Vu les “conclusions 5" déposées à l’audience du 6 mai 2024 par lesquelles les époux [F], dans le dernier état de leurs prétentions demandent au juge de :

*valider le congé pour reprise

*subsidiairement, constater l’acquisition de la clause résolutoire avec ses conséquences

*très subsidiairement de prononcer la résiliation du bail avec ses conséquences

Et en conséquence:

— d’ordonner l’expulsion des défendeurs et de tout occupant de leur chef

— de les condamner conjointement et solidairement à leur payer la somme de 2 277,40 euros, au titre des loyers et charges dus et une indemnité d’occupation d’un montant de 379,78 euros outre 100 euros de provision sur charges jusqu’à la libération définitive des lieux

— de dire les preneurs tant irrecevables que mal fondés en leurs demandes fins et conclusions

— de les débouter de leur demande d’expertise et de provision ad litem

— d’ordonner la production de la réponse faite par les services de la mairie de [Localité 6] à l’avocat des preneurs

— de les débouter de toutes leurs demandes indemnitaires au titre des préjudices corporels, trouble de jouissance, préjudice moral, financier, perte de chance, trop-perçu et au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— de les condamner sous la même solidarité à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens y compris le coût du commandement

Vu les “conclusions en défense n° 4" déposées à l’audience du 6 mai 2024, par lesquelles les époux [C], dans le dernier état de leur prétention, demandent au juge:

*in limine litis, de surseoir à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure criminelle initiée par la plainte avec constitution de partie civile du 25 avril 2024

*avant dire droit, d’ordonner une expertise afin de déterminer les causes des désordres affectant le logement qu’il s’agisse du chauffage, de l’eau chaude et des problèmes d’humidité, de condamner les époux [F] à leur verser un provision de nature à couvrir les frais d’expertise et d’ordonner la consignation des loyers dans l’attente du dépôt du rapport

*au fond:

— à titre principal:

de déclarer les demandes d’expulsion irrecevables

de débouter les époux [F] de l’ensemble de leurs demandes visant à obtenir la résiliation du bail

en toute hypothèse, de les débouter de leur demande d’expulsion du fait de l’insalubrité du logement

— à titre subsidiaire:

de dire que la répartition des charges se fera à proportion des surfaces occupées

de dire que le montant des charges qui leur est imputable est de 169,89 euros

de leur octroyer un délai de paiement d’un an pour le paiement des sommes réclamées au titre de la régularisation des charges

de suspendre les effets de la clause résolutoire

— à titre reconventionnel et en tout état de cause de:

condamner les époux [F] à la restitution des provisions sur charges versées indûment

condamner les époux [F] au paiement d’une indemnité de 15 000 euros au titre du préjudice corporel des enfants [C], d’une indemnité de 15 000 euros au titre du préjudice de jouissance, d’une indemnité de 15 000 euros au titre du préjudice moral, d’une indemnité de 1 159,2 euros au titre du préjudice financier et au paiement de la somme de 1 356,10 euros en restitution du trop-perçu lié aux loyers de mars à juillet 2021

rejeter les pièces adverses 30 et 35

ordonner le cas échéant la compensation des créances réciproques

écarter l’exécution provisoire pour les demandes de Monsieur et Madame [F]

condamner les époux [F] au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens y compris les frais liés à l’ensemble des procès-verbaux de constat

Les époux [F] s’opposent au sursis à statuer et à la mesure d’expertise..

MOTIFS

Selon bail du 1er avril 2018, les époux [F] ont donné à bail aux époux [C], à compter du 1er avril 2018, un logement situé [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d’avance chaque mois d’un loyer de 650 euros et d’une provision sur charges de 100 euros;

Par ordonnance du 4 août 2021, dont les époux [F] indiquent ne pas avoir fait appel, le juge des contentieux de la protection de Bobigny statuant en référé a fixé, à compter du 13 septembre 2020, le loyer mensuel à 379,78 euros, subissant les augmentations légales;

*sur la demande de sursis à statuer

Selon les dispositions des articles 378 et 379 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine et, à l’expiration du sursis, l’instance est poursuivie à l’initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d’ordonner, s’il y a lieu, un nouveau sursis;

En l’espèce les parties sont en désaccord, entre autres, quant à l’exécution par le bailleur des travaux de remise en état des lieux loués, après constat dans le logement par le service Salubrité Publique de la ville de [Localité 6], lors de la visite du 16 décembre 2019, des désordres suivants:

— humidité de la façade, du mur de la cuisine et de la chambre

— humidité dans l’ensemble de la salle de bain

— absence de ventilation dans la cuisine

— fuite au niveau du plafond du salon et de la cuisine (courrier du 23/01/2020 du maire aux époux [F]) ou fuite au niveau du plafond en temps de pluie (courrier du maire aux époux [F] en date du 13/11/2020)

Les époux [F] se fondent sur un rapport en date du 26 mai 2021 signés par Monsieur [S] [I] inspecteur de salubrité et Monsieur [B] [Y] chef du service de salubrité publique, aux termes duquel,, la contre-visite du 26 mai 2021 “a permis de constater que tous les travaux(..) ont été réalisés:

— travaux d’isolation réalisés en extérieur et intérieur au niveau des façades et dans l’ensemble du logement

— présence d’une ventilation naturelle dans la cuisine

— fuite réparée provenant du toit de la maison”

et concluant “par conséquent, je considère que l’habitation est décente et qu’il n’y a aucun problème pouvant nuire à la santé des locataires”;

Les époux [C] ont déposé plainte avec constitution de partie civile contre x devant le doyen des juges d’instruction du tribunal judiciaire de Bobigny le 25 avril 2024 pour faux et usage de faux en écriture publique, escroquerie au jugement et tentative d’escroquerie au jugement, au motif, en substance, que les inspecteurs ne se sont pas rendus à l’intérieur du logement après le début des travaux le 8 février 2021 de sorte que tout constat de décence réalisé par les inspecteurs de salubrité publique est matériellement impossible;

Néanmoins, il ressort clairement du mail adressé le 15 novembre 2023 à Madame [F], en réponse à sa demande du 13 novembre 2023, par le service salubrité de la ville, bien que ne mentionnant pas le nom de son rédacteur, que l’inspecteur a visité uniquement l’extérieur des lieux (“je tenais à vous informer que le 26 mai, je n’ai visité que l’extérieur, notamment en présence de M. [F]; J’avais visité l’intérieur le 10 février 2021 en présence de M. [C] et M. [F] et de l’ouvrier qui réalisait les travaux”), ce que confirme le maire de [Localité 6] dans son courrier du 9 avril 2024 en réponse à celui du conseil des défendeurs (“Certes, aucune visite en intérieur n’a été réalisée le 26 mai 2021");

Il est ainsi suffisamment établi qu’il n’a pas été procédé à une visite de l’intérieur du logement le 26 mai 2021 et qu’au mieux la dernière visite de l’intérieur a été effectuée avant l’achèvement des travaux, un ouvrier étant encore présent, de sorte que les conclusions du rapport en cause sont dépourvues de valeur probante quant aux travaux réalisés à l’intérieur du logement;

Dans ces conditions, l’issue de la procédure pénale initiée par les époux [C] est indifférente à la solution du présent litige;

Il n’y a donc pas lieu de surseoir à statuer;

*sur la demande d’expertise

Le procès-verbal de constat du 5 février 2021 fait apparaître que les murs de la pièce principale, de la chambre et de la salle de bain, soit de la totalité des pièces du logement, sont pour la quasi-totalité couverts de moisissures noires, que des peintures se décollent en plusieurs endroits et que de l’eau goutte du plafond de la pièce principale;

Il n’est pas contesté que des travaux ont eu lieu sur la toiture ayant permis de réparer la fuite et il est constant que des travaux ont été réalisés à l’intérieur du logement, notamment remplacement de la chasse d’eau et en la pose de bouches d’aération dans la pièce principale et la cuisine et qu’il a été procédé au remplacement des deux fenêtres;

Les bailleurs soutiennent que les travaux réalisés ont permis de mettre fin aux désordres;

Les défendeurs ont fait procéder à plusieurs constats;

Il ressort du procès-verbal de constat du 25 janvier 2023 qu’il a été procédé à la réfection des revêtements muraux de la pièce principale et de la chambre; que de grosses traces noires sont présentes sur la face intérieure de la porte d’entrée en partie basse et sur une traverse latérale et que l’intégralité de sa partie vitrée est recouverte de gouttes d’eau; que des gouttelettes d’eau recouvrent les vitres de la fenêtre de la pièce principale et que des gouttes d’eau recouvrent les vitres de la fenêtre de la chambre; que des traces de moisissures sont présentes sous et autour de la fenêtre de la cuisine et sur le dormant , derrière le lave vaisselle, sous la fenêtre de la chambre et de chaque côté, derrière la penderie, sur le mur au-dessus de la cabine de douche et que la peinture s’écaille en plusieurs endroits; que les fenêtres en pvc de la pièce principale et de la chambre sont dépourvues de grille ou réglette d’aération;

Selon le procès-verbal de constat du 16 novembre 2023, la porte d’entrée porte des traces noirâtres d’humidité, la partie haute du mur face de la salle de bain présente des tâches noires et la bouche d’aération située au plafond de la pièce principale ne fonctionne pas;

Enfin, aux termes du procès-verbal de constat du 15 avril 2024, la bouche d’aération au plafond de la cuisine n’est reliée à aucun conduit, sur les 3 bouches d’aération de la salle de bain, dont 2 avec moteur, une seule est reliée à une gaine, le commissaire de justice constate l’absence de grille d’aération sur la façade et le pignon du bâtiment; des traces de moisissures sont visibles sur le mur et le plafond de la cabine de douche et la chasse d’eau est couverte de moisissures; entre les portes d’accès à la chambre et à la salle de bain et le sol l’espace est d’environ 0,1cm;

Il ressort de ces procès-verbaux que le logement est dépourvu de dispositifs suffisants de ventilation (absence de réglettes d’aération sur les fenêtres en pvc, grilles de ventilation non reliées un dispositif permettant l’évacuation de l’air, insuffisance de l’espace entre le bas de porte et le sol ne permettant pas une circulation de l’air) et affecté d’humidité;

Il n’est donc pas nécessaire d’ordonner une expertise pour déterminer les causes de l’humidité affectant le logement;

S’agissant de l’eau chaude et du chauffage, aux termes des procès-verbaux de janvier 2023 et avril 2024, les radiateurs sont froids (et le 25 janvier 2023 l’eau des robinets est froide) et aux termes de celui de novembre 2023, ils sont froids en début de constat et chauds en fin de constat;

Il est constant que la chaudière, ainsi que les radiateurs équipant le logement en cause sont en bon état de fonctionnement;

En réalité, chaque partie invoque des actes malveillants de la part de l’autre (arrêt de la chaudière, dont il n’est pas contesté qu’elle est accessible à tous, alimentant les radiateurs et les robinets d’eau chaude, soit par le locataire en prévision des constats, soit par le bailleur dans le but de nuire au locataire), de sorte qu’une mesure d’expertise serait inopérante pour déterminer la cause de ces difficultés;

En conséquence de l’ensemble de ce qui précède, la demande d’expertise sera rejetée ainsi que les demandes subséquentes;

*sur les demandes relatives aux pièces

Les défendeurs produisent la réponse du maire au courrier adressé par leur conseil à celui-ci, de sorte que la demande tendant à ordonner la production de cette pièce est sans objet;

La pièce constituée par la réponse de la mairie à la demande de logement formée par les époux [C] est indifférente à la solution du présent litige et n’appelle donc pas de réponse;

Les défendeurs n’ignoraient pas la présence de la caméra de vidéo-surveillance et répondent d’ailleurs sur les 2 “photographies” produites;

En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarterles pièces 30 et 35 produites par les époux [F];

*sur la demande de validation du congé

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé donné par le bailleur doit, à peine de nullité, indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire et le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise;

Selon le même article, il doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement, six mois avant l’expiration du bail, ce délai commençant à courir à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre ;

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués;

En l’espèce, le 18 septembre 2023, les époux [F] ont délivré aux époux [C] un congé pour reprise pour occupation personnelle avec effet au 31 mars 2024, mentionnant “le caractère réel et sérieux de cette décision de reprise vous est justifié par les éléments suivants: les requérant sont les parents d’une fille (…)atteinte d’un handicap (raisons médicales)”;

Il résulte des pièce produites (argumentaire technique du 3 février 2021, attestation du kinésithérapeute en date du 8 février 2021, bilan kinésithérapeute du 8 janvier 2022, certificat médical du praticien hospitalier du 30 mars 2023) que Monsieur et Madame [F] sont parents d’une enfant de 9 ans atteinte d’un pathologie lourde ne lui permettant “pas de monter et descendre les escaliers en autonomie au quotidien” et qu’une chambre au rez-de-chaussée attenante à la salle de bain déjà existante “serait plus sécure et adaptée” à ses besoins;

La nécessité de procéder à des aménagements du logement de la famille [F] est ainsi établie;

Le logement occupés par les époux [F] est, ainsi que cela ressort de leurs écritures, de 125 m2 et le logement loué attenant, qu’ils souhaitent récupérer pour procéder à travaux d’aménagement devant prendre tout l’espace loué dans un réaménagement de l’espace de vie pour leur enfant avec eux, est de 25m2;

Ils soutiennent que le logement actuel ne permet pas de loger leur enfant sur le même niveau que la cuisine et le séjour ni de bénéficier de sanitaire et que les lieux ne sont pas aisément transformables;

Néanmoins, il n’est produit strictement aucune pièce relative à la disposition actuelle du logement et surtout aucun élément de nature à établir, comme le soutiennent les demandeurs, qu’il n’est pas possible de procéder aux travaux nécessités par l’état de santé de leur enfant sans procéder à la reprise des lieux loués;

Dès lors, à défaut de justifier du caractère nécessaire de cette reprise, ils ne justifient pas de son caractère réel et sérieux;

La demande de validation du congé sera rejetée;

*sur les demandes relatives à la résiliation du bail

Il n’est pas soulevée d’autres causes d’irrecevabilité de ces demandes que le défaut de notification de l’assignation au préfet au moins deux mois avant la date de l’audience, or il est justifié de cette notification;

La demande est donc recevable ;

Le bail en cause stipule une clause résolutoire pour « défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer, des charges justifiées, du dépôt de garantie” ayant persisté deux mois après commandement de payer ;

Le 14 février 2023, Monsieur et Madame [F] ont délivré aux locataires un commandement de payer la somme de 4 087,14 euros au titre des loyers et charges impayés terme de février 2023 inclus;

Ce commandement vise la clause résolutoire;

La somme qu’il vise est contesté par les défendeurs, qui estiment ne pas être redevables des sommes sollicitées au titre de la régularisation des charges et qui soutiennent qu’ils ont continué à régler l’ancien loyer de 650 euros des mois d’avril à juillet 2021 inclus, dans l’attente de la décision du juge des référés sans que le bailleur n’ait procédé au remboursement du trop-perçu;

Les demandeurs soutiennent quant à eux qu’ils ont exécuté les causes de l’ordonnance, ont procédé valablement à la régularisation des charges et ont établi des décomptes conformes;

— sur la régularisation des charges

Selon l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, les actions dérivant d’un contrat de bail se prescrivent par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait du connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit;

Selon l’article 25 de la même loi, lorsque les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle et un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et tient à disposition du locataire les pièces justificatives pendant 6 mois;

Lorsqu’il existe un seul compteur d’électricité et de gaz et un système collectif de production d’eau chaude et de chauffage, à défaut de convention entre le locataire et le bailleur, il appartient à ce dernier de faire mettre en place un dispositif de comptage individuel de la consommation;

En l’espèce, les bailleurs justifient avoir adressé aux locataires par lettres recommandées avec accusé réception non réclamées des 22 octobre et 22 novembre 2022 les régularisations de charges pour les années 2019, 2020 et 2021;

Il ressort des pièces qu’ils produisent que la taxe des ordures ménagères pour 2019 était exigible le 4 septembre 2019, de sorte que la demande en paiement de ce chef est irrecevable pour être prescrite;

Il est constant que le logement des époux [F] et celui des époux [C], ainsi que le 3ème logement, disposent d’un compteur unique pour l’eau, l’électricité et le gaz dans le cadre d’abonnements souscrits par les seuls bailleurs et d’un système de chauffage et de production d’eau chaude collectif;

Le bail en cause ne comporte aucune stipulation quant à aux modalités de répartition des charges entre les différents logements et il n’est pas justifié de démarches pour faire installer des compteurs divisionnaires;

Dés lors, la répartition des charges ne peut résulter d’une détermination unilatérale par les bailleurs (par moitié s’agissant de la taxe des ordures ménagères, par moitié au motif que le foyer des bailleurs est composé de trois personnes et celui des locataires de quatre personnes pour l’eau, 1/4 pour la fourniture d’énergie compte tenu de la surface louée..), qui n’est justifiée par aucun élément objectif;

Au surplus, il n’est produit aucune facture relative à la consommation d’eau à l’exception des pièces communiquées pour la régularisation des charges pour l’année 2022 et les facturations de gaz et d’électricité portent sur des périodes ne correspondant jamais à l’année civile au titre de laquelle il est procédé à la régularisation (par exemple, régularisation 2021: consommation gaz du 27.04.2021 au 22.04.2022 et électricité du 29.04.2021 au 28.04.2002);

Faute d’établir leur créance les époux [F] seront déboutés de leurs demandes au titre des charges à l’exception de la taxe des ordures ménagères pour laquelle les époux [C] sollicitant que leur quote-part soit déterminée par référence à la surface de leur logement selon le calcul suivant sur lequel il n’est pas formulé d’observations: 25/ 149,50 x montant de la redevance;

La somme demandée au titre de la régularisation des charges en vertu du commandement est de 1 968,02 euros (2019: 413,77 + 2020: 518,34 + 2021 : 1 035,91);

Il est du au titre des taxes des ordures ménagères 2020 et 2021, la somme de 169,90 euros [25/149,50 x (507 + 509)];

Aux termes de l’ordonnance du 8 août 2021, les époux [F] ont été condamnés à verser aux époux [C], outre la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts, celle de 1 621,32 euros au titre du trop perçu pour la période du 13 septembre 2020 au 28 février 2021;

Ils justifient avoir réglé les sommes en question, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté;

Il ressort des relevés de compte produits par les époux [C] qu’ils ont, effectivement, réglé aux bailleurs (virement à Madame [F]) la somme de 750 euros les 10 mars, 6 avril, 14 mai, 11 juin et 11 août 2021, correspondant à la provision sur charges de 100 euros et au loyer initial de 650 euros;

Néanmoins, le décompte annexé au commandement ne reprend pas ces paiements et mentionne le paiement de la somme de 479,78 euros (379,78 + 100) pour les mois de mars à juillet 2021 inclus;

Les bailleurs ont donc perçus indûment, pour cette période, la somme totale de 1 351,10 euros [ (5 x 650) – (5 x 379,78)] dont il n’est pas justifié qu’elle a été remboursée aux locataires;

Enfin, il ressort des relevés de compte des défendeurs qu’ils ont réglé la somme de 479,78 euros au titre du loyer et de la provision sur charges pour le mois de janvier 2023, le 16 janvier 2023

Ainsi, à la date de délivrance du commandement, il était dû la somme totale de 458,14 euros déterminée comme suit:

— somme visée au commandement: 4 087,14 euros

— à déduire trop perçu loyers mars à juillet 2021 inclus: 1 351,10

— à déduire régularisations 2019 à 2021: 1 968,02 euros

— à déduire loyer et provision sur charges janvier 2023: 479,78 euros

— somme due au titre des taxes des ordures ménagères 2020 et 2021: 169,90 euros

Il ressort des relevés de compte produits par les défendeurs qu’ils ont réglé la somme totale de 2 119,12 dans les deux mois du commandement( 16.02.23: 50 + 479,78; 17.02.23:479,78; 27.02.23:479,78; 28.02.23: 100; 02.03.23: 50; 11.04.23: 479,78);

Les causes du commandement ayant été réglées dans le délai, la clause résolutoire n’est pas acquise;

La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties n’aura pas satisfait à ses obligations et il est formé une demande en résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges;

Le locataire a pour obligation principale le paiement régulier du loyer convenu en contrepartie de la mise à disposition des lieux par le bailleur;

Compte tenu du caractère fondamental du droit au logement, le manquement du locataire à cette obligation doit être d’une particulière gravité pour justifier que soit prononcée la résiliation du bail;

Ni les difficultés relationnelles ou l’inimitié entre locataires et bailleurs, ni le dépôt de plaintes ou de main-courantes par les locataires à l’encontre des bailleurs, ni le désaccord quant à l’état des lieux loués, ne constituent une cause de résiliation du bail;

Il ressort des décomptes établis par les bailleurs et des pièces produites aux débats, que les loyers et provisions sur charges ont été régulièrement payés;

En effet, seuls les loyers d’août et octobre 2022 n’avaient pas été réglés à la date de délivrance du commandement;

Outre qu’il a été procédé, fin novembre 2022, soit un peu moins de trois mois avant la délivrance du commandement, à une régularisation des charges pour les années 219, 2020 et 2021, pour un montant total équivalent peu ou prou à la moitié des sommes réclamées, il a été jugé plus avant que le bailleur n’était pas fondé à réclamer ces sommes;

Dés lors, qui plus est rapporté à la durée d’occupation des lieux, un tel défaut de paiement ne constitue pas une faute d’une gravité justifiant la résiliation du bail ;

Les demandes relatives à la résiliation du bail seront rejetées, de sorte que les demandes reconventionnelles y afférentes sont sans objet;

*sur les comptes entre les parties au titre des loyers et charges

Les époux [F] sollicitent la somme de 2 277,40 euros au titre des loyers, charges et provisions sur charges dus de janvier 2020 à février 2024 inclus;

Les époux [C] estiment la somme devant leur être restituée au titre des provisions sur charges à 3 031,11 euros;

S’agissant de l’année 2022, il est du par les défendeurs la somme de 93,98 euros au titre de la taxe des ordures ménagères (25/149,5 x 562);

Les comptes entre les parties seront établis comme suit:

— solde décompte terme de février 2024 inclus: 2 277,40 euros

— à déduire trop perçu loyers mars à juillet 2021 inclus: 1 351,10

— à déduire régularisations 2019 à 2022: 2 277,40 euros (413,77 + 518,34 + 1 035,9 + 309,38)

— somme due au des taxes des ordures ménagères 2020 et 2021: 169,90 euros

— somme due au titre de la taxe des ordures ménagères 2022: 93,98 euros

En conséquence, il est du aux défendeurs la somme de 1 087,22 euros à titre de restitution des provisions sur charges pour les années 2019 à 2022 incluses;

*sur les demandes de dommages-intérêts

Celui qui réclame réparation d’un préjudice doit rapporter la preuve de la réalité du préjudice subi et du lien direct entre la faute invoquée et le dommage en résultant;

— sur les demandes liées à l’état du logement

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation;

Il est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement et d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle;

Il doit entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués;

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002;

Notamment aux termes de ce décret, “le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements”;

Ainsi que jugé plus avant, le logement litigieux est affecté d’un problème d’humidité, extrêmement importante entre décembre 2019 et février 2021, encore conséquente en janvier 2023, et d’un défaut de dispositif de ventilation, qui persistent, les travaux effectués n’ayant pas permis de mettre un terme aux désordres;

sur la demande au titre du préjudice corporel des enfants

Les certificats médicaux des 1er décembre 2020, 7 janvier et 8 juin 2021, 3 décembre 2022 sont insuffisamment circonstanciés et celui du 22 décembre 2023 ne permet pas d’établir un lien de causalité entre l’état du logement et l’état de santé de l’une des enfants;

Aux termes du certificat médical du 9 septembre 2020 (pièce 14 défendeurs) les deux enfants [C] présentent “des problèmes d’infection ORL en raison de l’humidité” et “des problèmes de moisissures” et aux termes de celui du 23 novembre 2022 (pièce 18), concernant l’une seule des enfants, cette enfant “présente des infections respiratoires à répétition” et “la présence d’humidité et de moisissures sont nuisibles à sa santé”;

Néanmoins, s’il ressort de ces pièces que l’état du logement affecte la santé des enfants des défendeurs il n’est pas produit d’autres certificats, notamment délivrés à l’occasion de consultations permettant d’évaluer la fréquence des infections respiratoires, ou la nature et l’importance des soins nécessités;

Compte tenu de ce qui précède, le préjudice subi sera raisonnablement évalué à 600 euros;

sur la demande au titre du trouble de jouissance

En l’espèce, le défaut de délivrance par les bailleurs d’un logement conforme cause au locataires un préjudice de jouissance résultant de l’occupation de locaux humides et insuffisamment ventilés;

Compte tenu de la gravité des désordres, notamment entre décembre 2019 et février 2021, période pendant laquelle le bailleur n’a procédé à aucun travaux pour remédier aux problèmes et de leur persistance pendant plus de quatre années à minima, il sera alloué aux époux [C] la somme de 6 000 euros;

— sur les demandes au titre de l’absence de jouissance paisible

Les main-courantes ou plaintes déposées ne constituent pas des preuves des faits invoqués, qui sont formellement contestés et il n’est pas justifié de ce qu’elles ont donné lieu à des poursuites ayant abouti à une déclaration de culpabilité;

L’attestation établie par Madame [E] [L] le 11 juin 2022 est insuffisamment circonstancié (aucune description des faits visés: violences, agressions verbales, menaces; absence de toute précisions quant à leur date; pas de témoignage précis sur les coupures de chauffage et d’eau chaude dont il n’est pas explicité comment elle en aurait eu connaissance);

Le procès-verbal de constat du 21 novembre 2023, dressé sur la seule foi des déclarations de Madame [C] selon lesquelles les propos enregistrés par elle ont été tenus par les bailleurs, dont la teneur notamment s’agissant de propos non tenus en français procède également des seules allégations de la défenderesse, est, à l’évidence, dépourvu de toute valeur probante;

Il en est de même des factures (pièce 65) relatives à l’achat de bouteilles de gaz, dont la copie produite ne permet de déterminer ni par qui elle a été établie (cachet illisible), ni par qui les bouteilles en question ont été achetées, étant observé au surplus que les défendeurs ne rapportent pas, comme relevé plus avant, la preuve de coupures d’eau chaude et de chauffage par les bailleurs;

Les demandes de ce chef seront rejetées;

*sur les demandes au titre des frais

Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [C] contraints de défendre en justice, la frais irrépétibles exposés par eux pour l’instance;

Les époux [F] seront condamnés à leur verser la somme de 1 500 euros, de l’ordre de celle à laquelle il estime leurs propres frais, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Les procès-verbaux de constat établis à la demande des époux [C] ne constituent pas des dépens afférents à l’instance et aucun d’entre eux ne mentionne son coût;

La demande des époux [F] fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée en ce qu’ils succombent à l’instance;

Pour la même raison, ils seront tenus in solidum aux dépens;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection de Bobigny, statuant par jugement public mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire, en premier ressort

Dit n’y avoir lieu à sursis à statuer;

Rejette la demande d’expertise;

Constate que la demande tendant à ce qu’il soit ordonné à Madame [V] [U] épouse [C] et Monsieur [X] [C] de produire la réponse du maire de [Localité 6] à leur conseil est sans objet;

Rejette la demande tendant à ce que les pièces 30 et 35 produites par Madame [O] [R] épouse [F] et Monsieur [N] [F] soient écartées des débats;

Déclare Madame [O] [R] épouse [F] et Monsieur [N] [F] recevables en leurs demandes;

Rejette la demande de validation du congé pour reprise délivré le 18 septembre 2023 par Madame [O] [R] épouse [F] et Monsieur [N] [F] à Madame [V] [U] épouse [C] et Monsieur [X] [C] ;

Rejette toutes demandes relatives à la résiliation du bail conclu entre d’une part Madame [O] [R] épouse [F] et Monsieur [N] [F] et d’autre part Madame [V] [U] épouse [C] et Monsieur [X] [C] ayant pour objet un logement situé [Adresse 3] à [Localité 6];

Rejette la demande en paiement de Madame [O] [R] épouse [F] et Monsieur [N] [F] au titre des loyers et charges;

Condamne solidairement Madame [O] [R] épouse [F] et Monsieur [N] [F] à payer à Madame [V] [U] épouse [C] et Monsieur [X] [C] les sommes suivantes:

-1 087,22 euros à titre de restitution des provisions sur charges pour les années 2019 à 2022 incluses

-600 euros au titre du préjudice de santé des enfants

-6 000 euros au titre du préjudice de jouissance

Rejette toutes les autres demandes de dommages-intérêts de Madame [V] [U] épouse [C] et Monsieur [X] [C];

Condamne in solidum Madame [O] [R] épouse [F] et Monsieur [N] [F] à payer à Madame [V] [U] épouse [C] et Monsieur [X] [C] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit;

Condamne in solidum Madame [O] [R] épouse [F] et Monsieur [N] [F] aux dépens, dans lesquels n’entrera pas le coût des procès-verbaux de constat établis à la demande de Madame [V] [U] épouse [C] et Monsieur [X] [C];

Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ;

Le présent jugement a été signé à la minute par le Juge et le Greffier.

Le Greffier, Le Juge,