TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 21 NOVEMBRE 2024

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/00286 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YN6N

N° de MINUTE : 24/01587

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet EMMANUEL [E] SARL, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par Maître [P] Avocat, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A 1003

C/

DEFENDEUR

S.C.I. S2I, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 7]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Mechtilde CARLIER, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Corinne BARBIEUX, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 19 Septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, assistée de Corinne BARBIEUX, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La société S2I est propriétaire des lots 1 et 11 au sein de l’immeuble sis [Adresse 3]) soumis au statut des immeubles en copropriété.

Par exploit du 24 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner la société S2I devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

—  17.651,71 euros au titre des arriérés de charges de copropriété demeurées impayées, augmentés des intérêts de droit à partir de la mise en demeure en date du 28 février 2022,

—  5.125,63 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de M. [E], avocat.

Il est renvoyé à l’assignation, qui vaut conclusions, délivrée à la requête du Syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de ce dernier par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 659 du Code de procédure civile, le commissaire de justice a dressé un procès-verbal délivré, avec copie de l’assignation, à la dernière adresse connue de la société S2I par lettre recommandée avec avis de réception relatant les diligences accomplies en vain pour rechercher l’adresse de celle-ci (demandes à la mairie, la poste et le commissariat ainsi que consultation du registre du commerce et des sociétés et du répertoire des métiers). La société S2I a également été avisée par lettre simple de l’accomplissement de cette formalité. Elle n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 23 avril 2024 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 septembre 2024 et mise en délibéré au 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Sur le quantum des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la société S2I ;

— l’extrait du compte copropriétaire de la société S2I pour la période du 1er trimestre 2013 au 4ème trimestre 2023 inclus établissant le solde dû à la somme de 22.777,34 euros ;

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des 06 mars 2014, 26 octobre 2015, 06 février 2017, 28 mars 2018, 03 avril 2019, 26 février 2020, 30 novembre 2022 et du 07 mars 2023 ;

— les appels de fonds adressés à la copropriétaire du 02 avril 2013 au 1er octobre 2023.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner la société S2I à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 17.651,71 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 22 novembre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

La condamnation au paiement des charges sera assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 17.651,71 euros correspondant au montant de la dette à compter de la mise en demeure du 28 février 2022.

Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, nécessaires pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Doivent être qualifiés de «frais nécessaires» au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés «frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait état de frais de mises en demeure entre 2013 et 2023 à hauteur de 503,57 euros auxquels s’ajoutent 144 euros au titre de la mise en demeure par lettre d’avocat du 28 février 2022. Toutefois tous ces frais ne sont pas les frais nécessaires à la présente procédure. Les intérêts moratoires n’ont commencé à courir qu’à compter de la mise en demeure envoyée le 28 février 2022. Les autres mises en demeure n’ont pas été nécessaires à l’introduction de l’instance de sorte que les frais qui y sont associés n’entrent pas dans le champ d’application de l’article 10-1 de la loi de 1965.

Le syndicat des copropriétaires fait état de frais de suivi contentieux et de recouvrement de 4.260 euros entre le 20 mars 2018 et le 30 juin 2023 mais ces frais ne sont pas tous postérieurs à la mise en demeure et il n’est pas établi qu’il correspondent à des frais préalables nécessaires à la présente procédure.

Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre l’octroi de 218,06 euros au titre du coût de la sommation de payer facturée le 25 septembre 2019 toutefois la sommation n’a pas d’utilité pour la présente procédure mais correspond au choix du syndicat des copropriétaires de procéder par voie d’huissier.

Par conséquent, la société S2I sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 144 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande indemnitaire

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que le défaut de paiement de ses charges par un copropriétaire impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s’est octroyé d’office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d’ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d’autant plus important lorsque les impayés de charges sont conséquents et/ou anciens.

En l’espèce, il n’est pas établi que la société S2I serait de mauvaise foi aussi le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.

Sur les autres demandes

La société S2I, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Jean-Philippe Touati, avocat.

La société S2I sera également condamnée à verser 1.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe,

Condamne la société S2I à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 17.651,71 euros au titre des charges arrêtées au 22 novembre 2023, provision du 4ème trimestre 2023 incluse et avec intérêts au taux légal sur le montant de de 17.651,71 euros à compter du 28 février 2022 ;

Condamne la société S2I à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 144 euros au titre des frais de recouvrement ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de sa demande à titre de dommages-intérêts ;

Condamne la société S2I aux dépens dont distraction au profit de M. [E], avocat ;

Condamne la société S2I à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 21 Novembre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE

Madame HAFFOU Madame CARLIER