COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 15 Mai 2025

N° RG 24/04520 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QDFY

Grosse délivrée

à M^e BRICE-TREHIN

Copie délivrée

à M. [U]

le

DEMANDERESSE:

S.C.I. BRUNICA ayant son siége [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Ayant pour mandataire de gestion le cabinet FONCIA [Localité 8]

dont le siège social est sis [Adresse 6] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Emmanuelle BRICE-TREHIN, avocat au Barreau de Nice

DEFENDEUR:

Monsieur [J] [U]

[Adresse 5]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Madame Caroline ATTAL, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 13 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Mai 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

La S.C.I. BRUNICA a, selon acte sous seing privé du 5 février 2022 à effet au 6 février 2022, donné à bail d’habitation à Madame [O] [U], pour une durée de six ans renouvelable par tacite reconduction, un logement sis à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel indexé de 548,00 euros et une provision mensuelle sur charges de 70,00 euros, soit un total mensuel de 618,00 euros.

Par avenant au bail en date du 6 avril 2023, les parties ont convenu d’une substitution de la locataire, Madame [O] [U], afin que le bail initialement convenu avec cette dernière se poursuive au profit de Monsieur [J] [U], suivant les mêmes clauses et conditions, moyennant un loyer mensuel indexé de 573,00 euros et une provision mensuelle sur charges inchangée de 70,00 euros, soit un total mensuel de 643,00 euros.

Vu l’acte du commissaire de justice en date du 25 novembre 2024, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 26 novembre 2024 auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, par lequel la S.C.I. BRUNICA a fait assigner Monsieur [J] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 13 mars 2025 à 15h00 aux fins notamment, au visa des dispositions des articles 7, 8 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1217 et 1227 du code civil, de constater la résiliation du contrat de bail susvisé liant les parties et statuer sur ses conséquences,

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

À l’audience du 13 mars 2025, la S.C.I. BRUNICA représentée, maintient l’intégralité de ses prétentions formulées dans son assignation, excepté le montant de l’arriéré locatif dont elle sollicite l’actualisation à la hausse en produisant un décompte arrêté au 12 mars 2025 à la somme de 8 683,99 euros.

Elle produit également un décompte arrêté au 14 février 2025 à la somme de 8 026,85 qu’elle justifie avoir notifié au locataire par courrier recommandé avec avis de réception en date du 28 février 2025 (pli avisé non réclamé).

Monsieur [J] [U] n’a pas comparu, ni personne pour lui bien que régulièrement assigné par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice.

Le délibéré a été fixé au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

La demanderesse, bailleresse personne morale qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I, II et III de la loi du 06 juillet 1989, les I et III tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Elle produit en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une part, la notification à la CCAPEX du commandement de payer du 1er juillet 2024, en date du 2 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation et d’autre part, la dénonce de l’assignation du 25 novembre 2024 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 26 novembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 13 mars 2025.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur le respect du principe de la contradiction

L’article 16 du code de procédure civile énonce que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

En l’espèce, la S.C.I. BRUNICA a sollicité à l’audience du 13 mars 2025 à laquelle le défendeur n’a pas comparu l’actualisation à la hausse de l’arriéré locatif en produisant un décompte actualisé arrêté au 12 mars 2025 à la somme de 8 683,99 euros.

Or, si elle justifie avoir notifié au locataire le décompte actualisé arrêté au 14 février 2025 à la somme de 8 026,85 par courrier recommandé avec avis de réception en date du 28 février 2025 (pli avisé non réclamé), elle ne justifie pas avoir notifié à Monsieur [J] [U] le décompte actualisé arrêté au 12 mars 2025.

En application du principe de la contradiction, le juge écartera des débats le décompte actualisé au 12 mars 2025, dès lors qu’il n’a pas été notifié au défendeur préalablement à l’audience du 13 mars 2025. En revanche, le décompte arrêté au 14 février 2025, notifié au défendeur par lettre recommandée avec avis de réception ne sera pas écarté par le tribunal.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le bail liant les parties stipule à l’article VIII une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat.

Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 en l’absence de renouvellement du bail postérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi le 29 juillet 2023, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, deux mois après un commandement resté infructueux.

L’article L 412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux pour procéder à l’expulsion ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire été délivré à la requête de la bailleresse à Monsieur [J] [U] par acte du commissaire de justice en date du 1er juillet 2024 pour un arriéré locatif de 2 993,72 euros selon décompte locatif arrêté au mois de juin 2024 et le coût de l’acte pour 150,80 euros.

Les causes du commandement, que le défendeur ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans les deux mois. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail et de son avenant du 6 avril 2023 à effet au 1er septembre 2024, d’ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous les occupants de son chef et de le condamner à payer à la S.C.I. BRUNICA une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision sur charges locatives à la date de la résiliation, soit 643,00 euros à compter du 2 septembre 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes dues au titre du bail

Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.

La demanderesse produit au soutien de sa demande en paiement le bail d’habitation, le commandement de payer, divers relevés de compte locatifs dont un relevé de compte locatif actualisé duquel il ressort que Monsieur [J] [U] resterait devoir la somme de 8 026,85 euros arrêtée au mois de février 2025 inclus au titre de l’arriéré locatif de laquelle il y a lieu de déduire les frais suivants comptabilisés au débit du compte du locataire pour :

—  113,08 euros le 1er février 2024 pour les frais du commandement de payer qui doivent être déduis dès lors que la bailleresse ne le produit pas aux débats,

—  174,80 euros le 1er septembre 2024 pour les frais de commandement de payer et 311,28 euros le 1er décembre 2024 pour les frais de sommation interpellative qui doivent être déduis dès lors qu’ils relèvent des dépens de la procédure,

—  6,49 euros le 1er octobre 2024 qui doivent être déduis en vertu de l’article 4p de la loi du 06 juillet 1989 qui proscrit au bailleur d’imputer de telles sommes au locataire.

Soit la somme totale de 605,65 euros à déduire.

Le défendeur ne démontre pas avoir soldé sa dette locative à hauteur de 7 421,20 euros au jour où le juge statue.

Il convient donc de condamner Monsieur [J] [U] à payer à la S.C.I. BRUNICA la somme de 7 421,20 au titre de l’arriéré locatif avec intérêts légaux à compter du 1er juillet 2024, date de signification du commandement de payer les loyers sur la somme de 2 993,72 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les dépens de l’instance et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [J] [U], qui succombe au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance dont le coût du commandement de payer du 1er juillet 2024 et de la sommation interpellative du 24 octobre 2024 et sera condamné à payer à la S.C.I. BRUNICA une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf si le juge ou la loi en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe :

DECLARE l’action de la S.C.I. BRUNICA recevable,

ECARTE des débats le décompte locatif actualisé arrêté au 12 mars 2025,

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation en date du 5 février 2022 et de son avenant du 6 avril 2023 à effet au 1er septembre 2024,

ORDONNE à défaut de départ spontané, l’expulsion de Monsieur [J] [U] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique des lieux occupés sis à [Adresse 3] conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [J] [U] à payer à la S.C.I. BRUNICA une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 643,00 euros égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision pour charges locatives, à la date de la résiliation, à compter du 2 septembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse et disons que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision,

CONDAMNE Monsieur [J] [U] à payer à la S.C.I. BRUNICA la somme de 7 421,20 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au mois de février 2025 inclus, avec intérêts légaux à compter du 1er juillet 2024, date de signification du commandement de payer les loyers sur la somme de 2 993,72 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

CONDAMNE Monsieur [J] [U] à payer à la S.C.I. BRUNICA la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [J] [U] aux entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile dont le coût du commandement de payer du 1er juillet 2024 et de la sommation interpellative du 24 octobre 2024,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,