TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE [Localité 10]

[Adresse 6]

[Localité 7]

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REFERENCES : N° RG 24/09123 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2AH4

Minute : 25/224

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH [Localité 11]

C/

Monsieur [U] [H] [N]

Madame [R] [N]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Le :

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

du 06 Mai 2025

Jugement réputé contradictoire et en premier ressort rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 06 mai 2025 ;

Par Madame Laurence HAIAT, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection de [Localité 10]-sous-[Localité 8], assistée de Monsieur Pascal NEEL, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 01avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT,vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection de [Localité 10]-sous-[Localité 8], assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier placé audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT anciennement dénommé OPH [Localité 11]

[Adresse 2]

représenté par Monsieur [K] [X], muni d’un pouvoir,

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [H] [N],

[Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame [R] [N],

[Adresse 4]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 26 janvier 2017, l’OPH [Localité 11] a donné à bail à Monsieur [U] [H] [N] et Madame [R] [N] un appartement à usage d’habitation n°2, situé [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH MONTREUILLOIS a fait signifier par acte d’huissier en date du 31 janvier 2024, un commandement de payer la somme de 24.962,44 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif du 26 janvier 2024, et d’avoir à justifier d’une assurance, et visant les clauses résolutoires contractuelles.

Par acte d’huissier en date du 12 septembre 2024, l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, venant aux droits de l’OPH MONTREUILLOIS a fait assigner Monsieur [U] [H] [N] et Madame [R] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

déclarer acquises au profit du requérant les clauses de résiliation de plein droit incluses au bail relatives au paiement des loyers et charges et à la souscription d’une assurance locative et, en conséquence, résilier le bail,

ordonner la libération des lieux et celle de tous les occupants de leur chef et avec tous les meubles non affectés au paiement de la créance du requérant et ce, dès signification du commandement d’avoir à libérer les locaux, à peine d’y être contraint par expulsion réalisée, avec l’assistance de la force publique si besoin,

condamner à lui payer les sommes suivantes :

·43.612,00 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 9 septembre 2024,

· les loyers et accessoires impayés et échus entre la date de la signification de l’assignation et le prononcé de la décision à intervenir, dont le compte sera produit à l’audience,

· une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges et ce jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par remise des clefs ou expulsion,

· 200 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

·200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

· les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 novembre 2024 puis renvoyé à l’audience du 1er avril 2025.

A cette audience, l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, régulièrement représenté, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, et actualise la dette locative à la somme de 22.800,55 euros, échéance du mois d’octobre 2024 comprise, selon le décompte en date du 28 mars 2025.

Monsieur [U] [H] [N] et Madame [R] [N], régulièrement assignés à étude ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-[Localité 12] par la voie électronique le 16 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX le 24 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

En l’espèce, le bail conclu le 26 janvier 2017 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 janvier 2024, pour la somme en principal de 24.962,44 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 31 mars 2024 à 24 heures.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 26 janvier 2017 à compter du 1er avril 2024.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [H] [N] et Madame [R] [N] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif .

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [U] [H] [N] et Madame [R] [N], non-comparants, n’ont pas expliqué les raisons de leur dette locative et ni de leur méconnaissance des obligations locatives.

Dans ces conditions et au regard du montant élevé de la dette, il ne sera pas fait application de l’article précité.

Monsieur [U] [H] [N] et Madame [R] [N] étant sans droit ni titre depuis le 1er avril 2024, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [U] [H] [N] et Madame [R] [N] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [U] [H] [N] et Madame [R] [N] lui doivent la somme de 22.800,55 euros, échéance du mois de d’octobre 2024 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés en date du 28 mars 2025 et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Il convient cependant de déduire 55,48 euros de frais.

Il convient également de déduire 2.216,00 euros de réparations qui ne sont pas justifiées.

Monsieur [U] [H] [N] et Madame [R] [N] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 20.526,07 euros.

Monsieur [U] [H] [N] et Madame [R] [N] seront aussi condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 28 mars 2025, jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dans sa version issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable en l’espèce, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le demandeur ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [H] [N] et Madame [R] [N], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT les frais irrépétibles qu’ils ont exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 janvier 2017 entre l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l’OPH [Localité 11] et Monsieur [U] [H] [N] et Madame [R] [N] concernant l’appartement n°2, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 1er avril 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [H] [N] et Madame [R] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

ORDONNE, à défaut pour Monsieur [U] [H] [N] et Madame [R] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [H] [N] et Madame [R] [N] à verser à l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 20.526,07 euros (décompte incluant la mensualité de d’octobre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers en date du 28 mars 2025, charges et indemnités d’occupation ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [H] [N] et Madame [R] [N] à verser à l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 28 mars 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts de l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT ;

REJETTE la demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [U] [H] [N] et Madame [R] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection et le greffier

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/09123 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2AH4

DÉCISION EN DATE DU : 06 Mai 2025

AFFAIRE :

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH [Localité 11]

C/

Monsieur [U] [H] [N]

Madame [R] [N]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires