TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 24/03357 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZE5G

Minute : 24/01163

Société CDC HABITAT

Représentant : M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

C/

Madame [L] [K]

Monsieur [Z] [Y]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 16 Décembre 2024 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société CDC HABITAT,

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [L] [K],

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Z] [Y],

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 avril 2023, la société d’économie mixte CDC HABITAT a donné à bail à Madame [L] [K] et Monsieur [Z] [Y] un appartement (porte B204) et un emplacement de parking (n°32) situés [Adresse 3] pour un loyer mensuel initial de 737,90 euros, augmenté des provisions sur charges de 120,33 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 décembre 2023, la société d’économie mixte CDC HABITAT a fait délivrer à Madame [L] [K] et Monsieur [Z] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2038,43 euros en principal, au titre des loyers impayés au 11 décembre 2023.

Par lettre du 18 décembre 2023, reçue le 20 décembre 2023, le bailleur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 08 avril 2024, la société d’économie mixte CDC HABITAT a fait assigner Madame [L] [K] et Monsieur [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail concernant le logement et l’emplacement de stationnement ,

En conséquence et en tout état de cause,

o ordonner l’expulsion de Madame [L] [K] et Monsieur [Z] [Y] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier,

o dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

o condamner solidairement Madame [L] [K] et Monsieur [Z] [Y] au paiement des sommes suivantes :

«  3108,35 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 04 mars 2024 ainsi que les loyers et charges impayés suivant décompte du 04 mars 2024 jusqu’à la résiliation du bail,

«  une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

«  800 euros à titre de dommages et intérêts,

«  800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

«  ordonner l’exécution provision est de droit,

«  condamner in solidum Madame [L] [K] et Monsieur [Z] [Y] aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 6] par voie dématérialisée le 10 avril 2024.

À l’audience du 14 octobre 2024, la société d’économie mixte CDC HABITAT, représentée, renonce aux demandes d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion, compte tenu du départ des locataires et de la libération effective des lieux le 08 août 2024. Elle maintient les autres demandes et actualise le montant de la créance à la somme de 5405 euros, comprenant la somme de 286,57 euros due au titre des réparations locatives et après déduction des dépôts de garantie.

Au soutien de ses demandes, la société d’économie mixte CDC HABITAT expose que par courrier du 27 juin 2024, reçu le 03 juillet 2024, Madame [L] [K] et Monsieur [Z] [Y] ont donné congé moyennant un préavis d’un mois. Elle précise qu’un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé et qu’il a été constaté des dégradations notamment au niveau des murs et de la vasque de la salle de bains, ce qui justifie l’indemnité de 286,57 euros réclamée au titre des réparations locatives. Elle fait encore valoir que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui fonde sa demande de condamnation solidaire des locataires au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [L] [K] et Monsieur [Z] [Y], régulièrement cités à personne, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Attendu qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la demande au titre des loyers et charges dus :

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le délai de préavis donné par le locataire est de trois mois, mais est réduit à un mois en zone tendue. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier. Par ailleurs pendant le délai de préavis, le locataire est tenu des loyers et des charges, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Enfin en application de l’article 1315 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par le bailleur que Madame [L] [K] et Monsieur [Z] [Y] ont donné congé par courrier du 27 juin 2024, reçu par le bailleur le 03 juillet 2024, tel qu’il résulte du cachet apposé sur le courrier et que par courrier en date du 31 juillet 2024, le bailleur, ayant pris connaissance de la modification par les locataires du délai de préavis, a acté que celui-ci prendrait fin le 08 août 2024.

Compte tenu du délai de préavis convenu entre les parties, la résiliation du bail est intervenue le 08 août 2024 et Madame [L] [K] et Monsieur [Z] [Y] sont redevables des loyers et charges jusqu’à cette date.

Dès lors, les loyers et charges restant dus s’élèvent à 6217,85 euros au 08 août 2024.

Il convient de déduire de ce décompte les frais de procédure pour un montant de 311,25 euros (136,06 euros + 175,19 euros).

Il y a lieu de déduire également les dépôts de garantie d’un montant de 787,90 euros, conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence et compte tenu de la clause de solidarité figurant au contrat de location, il convient de condamner solidairement Madame [L] [K] et Monsieur [Z] [Y] au paiement de la somme de 5118,70 euros au titre des loyers, charges dus au 08 août 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 08 avril 2024 (date de l’assignation) sur la somme de 3108,35 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Sur les dégradations locatives :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Cet article prévoit que le locataire est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 définit lesdites réparations locatives et liste dans son annexe les réparations qui incombent au preneur d’un logement.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En application de l’article 1315 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie, opposables aux parties dès lors qu’ils ont été établis contradictoirement.

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, il n’est pas produit d’état des lieux d’entrée, dès lors la présomption de bon état des lieux énoncée par l’article 1731 du code civil précité, doit s’appliquer. Il ressort de l’état des lieux de sortie établi contradictoirement, le mauvais état des murs dans l’ensemble de l’appartement (taches, rayures, traces) et la dégradation de la vasque de la salle de bains (impact et fêlure).

Les pièces produites qui précisent la description des ouvrages, correspondent aux travaux à réaliser pour réparer les dégradations locatives constatées. Il y a lieu de noter qu’un coefficient de vétusté a été appliqué pour tenir compte de l’occupation des lieux depuis avril 2023.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [L] [K] et Monsieur [Z] [Y] au paiement de la somme de 286,57 euros au titre des réparations locatives. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la société d’économie mixte CDC HABITAT ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [L] [K] et Monsieur [Z] [Y], parties perdantes, seront condamnées, in solidum, aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société d’économie mixte CDC HABITAT les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [L] [K] et Monsieur [Z] [Y] in solidum à lui payer la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Madame [L] [K] et Monsieur [Z] [Y] à payer à la société d’économie mixte CDC HABITAT la somme de 5118,70 euros au titre des loyers, charges dus au 08 août 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 08 avril 2024 sur la somme de 3108,35 euros et à compter du jugement pour le surplus,

CONDAMNE solidairement Madame [L] [K] et Monsieur [Z] [Y] à payer à la société d’économie mixte CDC HABITAT la somme de 286,57 euros au titre des réparations locatives, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

DEBOUTE la société d’économie mixte CDC HABITAT de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Madame [L] [K] et Monsieur [Z] [Y] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 décembre 2023,

CONDAMNE in solidum Madame [L] [K] et Monsieur [Z] [Y] à payer à la société d’économie mixte CDC HABITAT la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire,

DEBOUTE la société d’économie mixte CDC HABITAT de ses demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENT