TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 23/01739 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YJHA

Minute : 24/487

ASSOCIATION SOLIHA

Représentant : M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397

C/

Madame [X] [Z]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 mai 2024 ;

Par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

ASSOCIATION SOLIHA- SOLIDAIRES POUR L’HABITAT-AGENCE IMMOBILIERE SOCIALE ILE DE FRANCE, demeurant [Adresse 2]”

[Localité 6]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [X] [Z],

demeurant [Adresse 4]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

L’association SOLIHA – solidaires pour l’habitat – Agence immobilière sociale d’Ile-de-France (SOLIHA) a notamment pour objet l’activité d’intermédiation locative et de gestion locative sociale, dans le cadre du dispositif SOLIBAIL, conformément aux article L365-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Elle est locataire d’un logement situé [Adresse 3] [Adresse 9] à [Localité 11].

Par acte sous seing privé en date du 26 juin 2019, l’Association SOLIHA a, dans le cadre du dispositif SOLIBAIL, donné à Madame [X] [Z] la jouissance d’un logement situé [Adresse 3] [Adresse 9] à [Localité 11], pour une durée de dix-huit mois pour une redevance mensuelle de 332,28 euros.

Selon avenant au contrat du 31 mars 2021, la convention d’occupation a été renouvelée pour une durée de quinze mois, moyennant paiement d’une redevance mensuelle de 425,50 euros, puis par avenant du 19 juillet 2022, elle a de nouveau été renouvelée pour une durée de dix-huit mois aux mêmes conditions financières.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juillet 2023, l’association SOLIHA a fait signifier à Madame [X] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2625,60 euros en principal.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 11 juillet 2023.

Par acte d’huissier en date du 11 octobre 2023, l’association SOLIHA a fait assigner Madame [X] [Z] aux fins de :

condamner Madame [X] [Z] au paiement de la somme de 1.218,74 euros,à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [X] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance du commissaire de police, d’un serrurier, de la force publique si besoin est, la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou du prononcé de la décision, jusqu’à libération effective des lieux,autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu de son choix aux frais des défendeurs dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,la condamner au paiement de la somme de 360 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 23 octobre 2023.

À l’audience du 25 mars 2024, l’association SOLIHA, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2.272,26 euros arrêtée au 19 mars 2024, terme de mars 2024 inclus.

Au visa des articles 1103, 1729 et 1741 l’association SOLIHA soutient que Madame [X] [Z] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai d’un mois après la délivrance du commandement, si bien que la clause résolutoire est acquise. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du contrat. Elle ajoute que la créance est certaine, liquide et exigible

Madame [X] [Z], régulièrement assignée à étude, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2024.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur la loi applicable au contrat

Aux termes de l’article 2 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions d’ordre public de cette loi ne sont pas applicables aux logements foyers, à l’exception de deux premiers alinéas de l’article 6 et de l’article 20-1.

Selon l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions d’ordre public de cette loi ne sont pas applicables aux sous locations.

Aux termes de l’article L632-3 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions des articles L632-1 et suivants de ce code, relatives aux locations meublées ne sont pas applicables aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’État portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution.

En l’espèce, il ressort des documents produits par la demanderesse et notamment de la convention d’occupation, que l’association est locataire du logement mis à disposition, qui appartient à une personne physique, et que la mise à disposition s’inscrit dans un dispositif « SOLIBAIL » selon convention conclue avec l’État.

En conséquence, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont pas applicables à la convention

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Selon les articles 1224 et 1225 du code civil, la résolution du contrat peut résulter de l’application d’une clause résolutoire, qui précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution, et est subordonnée à une mise demeure infructueuse, mentionnant expressément la clause résolutoire, s’il n’a pas été prévu que la résolution résulterait du seul fait de l’inexécution.

Aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résolution, ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur.

En l’espèce, l’article 10 du contrat contient une clause résolutoire aux termes de laquelle l’association peut résilier de plein droit le contrat à défaut de paiement de redevance ou en cas d’inexécution de l’une des obligations de l’occupant, un mois après mise en demeure de payer ou d’exécuter, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception et restée sans effet.

Le commandement de payer signifié par huissier en date du 7 juillet 2023 vise la clause résolutoire insérée au contrat.

Il ressort des pièces communiquées que Madame [X] [Z] n’a pas payé les redevances régulièrement et l’arriéré réclamé par commandement de payer.

Dès lors, à défaut de régularisation après commandement de payer visant la clause résolutoire, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter de la réception de cette mise en demeure, selon les règles de computation des délais prévues par le code de procédure civile, soit le 7 août 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du contrat conclu le 26 juin 2019, complété par les avenants des 31 mars 2021 et 19 juillet 2022, à compter du 8 août 2023.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [X] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du contrat et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal à la redevance qui auraient été due si le contrat s’était poursuivi, et de condamner Madame [X] [Z] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des redevances et indemnités d’occupation

Selon 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat signé le 26 juin 2019, du commandement de payer délivré le 7 juillet 2023 et du décompte de la créance actualisé au 19 mars 2024 que l’association SOLIHA rapporte la preuve de l’arriéré de redevances.

En conséquence, il convient de condamner Madame [X] [Z] à payer à l’association SOLIHA la somme de 2.272,26 euros, au titre des sommes dues au 19 mars 2024, échéance de mars 2024 incluse.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [X] [Z] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l’association SOLIHA les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [X] [Z] à payer à l’association SOLIHA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat conclu le 26 juin 2019, modifié par avenants des 31 mars 2021 et 19 juillet 2022, entre l’association SOLIHA – solidaires pour l’habitat – Agence immobilière sociale d’Ile-de-France d’une part, et Madame [X] [Z] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] [Adresse 9] à [Localité 11], sont réunies à la date du 8 août 2023,

CONSTATE la résiliation du contrat à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [X] [Z] ainsi que de tous occupants de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [X] [Z] à compter du 8 août 2023, date de la résiliation du contrat, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel de la redevance qui aurait été du si le contrat s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [X] [Z] à payer à l’association SOLIHA – solidaires pour l’habitat – Agence immobilière sociale d’Ile-de-France la somme de 2.272,26 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation arrêtées au 19 mars 2024, échéance de mars 2024 incluse,

CONDAMNE Madame [X] [Z] à payer à l’association SOLIHA – solidaires pour l’habitat – Agence immobilière sociale d’Ile-de-France l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance d’avril 2024, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Madame [X] [Z] à payer à l’association SOLIHA – solidaires pour l’habitat – Agence immobilière sociale d’Ile-de-France la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [X] [Z] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 7 juillet 2023,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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