TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

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REFERENCES : N° RG 23/02117 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YLYX

Minute : 24/166

S.D.C. [Adresse 9] à [Localité 8]

Représentant : M^e Valérie GARCON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22

C/

Monsieur [Y] [M]

Madame [I] [U] [M]

Représentant : M^e Rifka MIMOUNI PERES, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB160

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 16 Mai 2024 par Madame Fanny TEMAM, en qualité de Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 21 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. [Adresse 9] à [Localité 8],

Représenté par son syndic le Cabinet LOISELET et DAIGREMONT PARIS EST,

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Valérie GARCON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [M],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [I] [U] [M],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930082023010223 du 22/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représentée par M^e Rifka MIMOUNI PERES, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] [M] et Madame [I] [U] [M] sont propriétaires d’un bien immobilier correspondant aux lots 790, 1016 et 1050 au sein d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 juin 2023, avisée non réclamée, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à [Localité 5] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic, adressé à Monsieur [Y] [M] et Madame [I] [U] [M] une mise en demeure de payer la somme de 3558,45 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [Y] [M] et Madame [I] [U] [M] devant le présent tribunal aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

3196,59 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 26 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure,1.435,15 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens.

À l’audience du 21 mars 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, actualise ses demandes à la somme de 6052,06 euros au titre des charges impayées au 19 mars 2024. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Il expose que Monsieur [Y] [M] et Madame [I] [U] [M], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts. Il ajoute que Monsieur et Madame [M] sont tenus solidairement du fait de leur mariage.

Concernant les délais de paiement, il fait observer l’absence de paiement depuis des années témoignant de la mauvaise volonté du couple dans le paiement des charges de copropriété. Il ajoute que l’octroi de délais de paiement l’empêcherait de recouvrer les sommes dues, lui causant ainsi un important préjudice.

À l’audience, Madame [I] [U] [M], représentée, demande que le syndicat des copropriétaires soit débouté des sommes réclamées au titre des dommages et intérêts et des frias irrépétibles. A titre reconventionnel, elle demande de bénéficier de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois.

Au soutien de ses prétentions, elle indique que Monsieur [M] était chargé du paiement des charges de copropriété mais qu’il a quitté le domicile conjugal en avril 2023, sans plus s’acquitter des moindres charges. Elle précise être en instance de divorce.

Concernant sa situation personnelle, Madame [M] déclare percevoir le RSA.

Monsieur [Y] [M], régulièrement assignés à l’étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale des 24 septembre 2023, 23 septembre 2014, 29 septembre 2015, 27 septembre 2016, 26 septembre 2017, 25 septembre 2018, 17 septembre 2019, 18 janvier 2021, 15 mars 2021, 16 novembre 2021 et 11 octobre 2022, approuvant les comptes de l’exercice 2011/2012 à l’exercice 2021/2022 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2022/2023 et 2023/2024, que les comptes annuels ont été approuvés. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires, exceptés :

les sommes retenues le 12 octobre 2015 au titre de « DURAND PROGRAMMATION » de 14,30 euros, le 13 juillet 2016 au titre de « DURAND » de 14,30 euros et le 24 décembre 2018 au titre de « DURAND FRE BADGE » de 16,50 euros, qui seront déduites des sommes dues,les appels de fonds entre le 7 novembre 2023 et le 19 mars 2024, correspondant à l’actualisation des sommes à l’audience, qui seront écartées pour ne retenir la date qu’au 26 septembre 2023.

Monsieur et Madame [M] sont ainsi redevables de la somme de 3.151,49 euros, au titre des charges de copropriété impayées au 26 septembre 2023, 3e appel 2023/204 inclus (3e trimestre 2023).

Par ailleurs, il ressort du décompte actualisé que deux paiements de 200 euros ont été réalisés le 29 décembre 2023 et le 9 février 2024 par les copropriétaires débiteurs qui, en application des règles d’imputation des paiements du code civil, viennent s’imputer sur cette dette la plus ancienne.

Monsieur et Madame [M] sont ainsi redevables de la somme de 2751,49 euros au titre des charges de copropriété impayées au 26 septembre 2023, 3e appel 2023/2024 inclus (3e trimestre 2023), déduction faite des paiements intervenus jusqu’au 19 mars 2024.

Le règlement de copropriété prévoit expressément, au chapitre V – article 158, la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot.

En outre, il ressort du relevé de propriété versé aux débats et des déclarations de Madame [M] à l’audience que les copropriétaires sont mariés, si bien qu’il convient de retenir la solidarité entre eux pour le règlement des charges de copropriété, s’agissant du logement familial, conformément à l’article 220 du code civil.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [Y] [M] et Madame [I] [U] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.751,49 euros, au titre des charges de copropriété dues au 26 septembre 2023, 3e appel 2023/2024 inclus (3e trimestre 2023), déduction faite des paiements intervenus jusqu’au 19 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de frais de mises en demeure, de lettres de relance et de lettres de rappel. Toutefois, ces lettres ne sont pas produites ou produites sans la preuve de leur envoi ou de leur réception. En vertu de l’article 1353 du code civil, ces frais ne pourront être mis à la charge des copropriétaires.

En outre, il y est également imputé des frais de mise en demeure par avocat, correspondant aux honoraires d’avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Il convient également de déduire les frais de « ouverture contentieux », qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Monsieur [Y] [M] et Madame [I] [U] [M], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Madame [B] [U] [M] est également responsable de ce préjudice, puisqu’elle est tout aussi obligée que Monsieur [Y] [M] au paiement des charges de copropriété, en ce qu’elle est copropriétaire et tenue solidairement.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner in solidum Monsieur [Y] [M] et Madame [I] [U] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [I] [U] [M] demande à bénéficier de délais de paiement.

Le syndicat des copropriétaires s’y oppose, ne souhaitant pas être empêché dans les procédures d’exécution. Toutefois, il convient de souligner que le syndicat des copropriétaires a laissé la situation d’impayés perdurer depuis 2012, sans jamais agir, ne démontrant ainsi pas l’urgence à recouvrer les sommes impayées.

Au regard de la situation respective des parties, au montant de la dette et au contexte particulier du litige, il convient dès lors d’accorder à Madame [I] [U] [M] des délais afin de s’acquitter de sa dette en 23 versements de 100 euros et un 24e versement égal au solde de la dette.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [Y] [M] et Madame [I] [U] [M] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Toutefois, il apparaît inéquitable de condamner Madame [B] [U] [M] à leur paiement, eu égard à sa situation personnelle. Il convient de condamner Monsieur [Y] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la rappeler ou de la prononcer.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [M] et Madame [I] [U] [M] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à [Localité 5] la somme de 2.751,49 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 26 septembre 2023, 3e appel 2023/2024 inclus (3e trimestre 2023), déduction faite des paiements intervenus jusqu’au 19 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DEBOUTE le le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à [Localité 5] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [M] et Madame [I] [U] [M] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à [Localité 5] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

AUTORISE Madame [I] [U] [M] à s’acquitter de sa dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 200 euros et un 24e versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible,

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [M] et Madame [I] [U] [M] aux dépens,

CONDAMNE Monsieur [Y] [M] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à [Localité 5] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à [Localité 5] du surplus de ses demandes.

LE GREFFIER LE PRESIDENT