JUGEMENT DU : 19 MARS 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/00976 – N° Portalis DBX7-W-B7I-DK6A

AFFAIRE :, [H], [N], [G] C/, [F], [E], [U], [L],, [M], [D], [W], [O] divorcée, [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Valérie BOURZAI

ASSESSEURS : François NASS

Bertrand QUINT

GREFFIER : Stéphanie VIGOUROUX

QUALIFICATION :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition au Greffe

— susceptible d’appel dans le délai d’un mois

DÉBATS : Audience publique du 22 Janvier 2026

SAISINE : Assignation en date du 18 Juillet 2024

DEMANDEUR :

Monsieur, [H], [N], [G], demeurant, [Adresse 1]

représenté par M^e Marie-josé DEL REY, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 509

DEFENDEURS :

Monsieur, [F], [E], [U], [L], demeurant, [Adresse 2]

représenté par M^e Fabienne AUGER, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 1042

Madame, [M], [D], [W], [O] divorcée, [L], demeurant, [Adresse 3]

représentée par M^e Elodie FOURMON, avocat au barreau de LIBOURNE, vestiaire : 12

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un acte de vente daté du 23 mai 2023, passé devant notaire, M., [H], [G] a acquis de M., [F], [L] et de Mme, [M], [O] (qui était alors son épouse), la pleine propriété d’une maison individuelle en pierre à usage d’habitation, située, [Adresse 1] à, [Localité 1], pour un prix de 260 000,00 €, majoré de frais de mutation s’établissant à 15 097,00 €.

L’annonce parue pour la vente de cette maison en 2023 indiquait qu’il s’agissait d’une « maison à finir de décorer ».

Cette maison avait été auparavant acquise par M., [L] et de Mme, [O] par acte notarié du 13 novembre 2019 pour un montant de 160 000,00 € auprès de M., [T], [P] et de Mme, [A], [Y], qui l’avaient eux-mêmes acquise en novembre 2009 pour un prix de 96 000,00 €.

Suite à l’acquisition de la maison, M., [G] a engagé quelques travaux de décoration qui l’ont amené à découvrir ce qu’il allègue être plusieurs désordres affectant l’immeuble. Il a alors fait intervenir les 9 juin et 19 juin 2023 un commissaire de justice lequel a dressé un procès-verbal, assorti de photographies.

Afin de pouvoir emménager rapidement avec ses enfants, M., [G] a réalisé divers travaux dans la pièce à vivre et dans la cuisine et a fait refaire l’étanchéité de la toiture terrasse au-dessus de la cuisine.

Il a par ailleurs fait part de ses difficultés à son service de protection juridique, qui a organisé sur place une expertise amiable et contradictoire le 18 décembre 2023, à laquelle, bien que convoqué, M., [L] ne s’est pas rendu. Le rapport d’expertise réalisé à la suite date du 27 décembre 2023.

Au vu de ce rapport d’expertise, par courrier du 15 avril 2024, le service de protection juridique de M., [G] a mis en demeure M., [L] et Mme, [O] de procéder à l’annulation de la vente, dans un délai de huit jours, sur le fondement de l’article 1641 du code civil.

N’obtenant pas satisfaction, M., [G] a assigné M., [L] et Mme, [O] à comparaître devant le tribunal judiciaire de LIBOURNE.

Après sa mise en état, l’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture en date du 4 novembre 2025 et a été renvoyée pour être plaidée à l’audience collégiale du 22 janvier 2026.

Lors de cette audience, M., [G] était représenté tandis que M., [L] et Mme, [O] n’ont pas comparu, leurs conseils ayant déposé des conclusions auparavant.

Dans ses dernières conclusions notifiées aux autres parties le 22 avril 2025 dans le cadre de la mise en état de l’affaire et déposées à nouveau par son conseil au greffe du tribunal le 6 janvier 2026, M., [G] demande au tribunal :

1- A titre principal, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil :

de juger qu’il est bien fondé et recevable en toutes ses demandes ;

de juger que la maison sise, [Adresse 1] à, [Localité 1] qu’il a achetée le 23 mai 2023 auprès de M., [L] et Mme, [O] est affectée de vices cachés ;

de prononcer la résolution de cette vente immobilière sur le fondement des vices cachés ; en conséquence :

. de condamner solidairement M., [L] et Mme, [O] à lui verser la somme de 260 000 € correspondant au montant du prix de vente du bien immobilier litigieux ;

. de les condamner au remboursement des frais notariés et de courtier inhérents, pour des montants respectifs de 15 097 euros et 1 400 €, soit un total de 16 497€ ;

. de les condamner solidairement à lui verser la somme de 74 893,17 € à titre de dommages et intérêts pour le remboursement des travaux engagés pour tenter de rendre la maison habitable ; . de les condamner solidairement à lui verser la somme de 5 000,00 € à titre des dommages et intérêts pour la réparation du préjudice moral subi ;

. de les condamner solidairement à lui verser la somme de 6 000 € à titre de de dommages et intérêts pour la réparation du préjudice de jouissance ;

2- A titre subsidiaire, « si par extraordinaire, M., [G] n’obtenait pas la résolution de la vente avec restitution du prix et n’était pas indemnisé au titre des dommages et intérêts sur le fondement de la réparation des vices cachés », en invoquant le manquement à l’obligation d’information précontractuelle prévue par l’article 1112-1 du code civil ;

de juger qu’il est bien fondé et recevable en toutes ses demandes ;

de juger qu’il n’a pas reçu les informations précontractuelles nécessaires à l’acquisition en toute connaissance de cause de la maison ;

de prononcer dès lors l’annulation de la vente immobilière conclue le 23 mai 2023, assortie de la restitution du prix d’achat ;

en conséquence de prononcer solidairement envers M., [L] et Mme, [O] les mêmes condamnations que celles demandées à titre principal, à savoir :

. de les condamner solidairement à lui verser la somme de 260 000 € correspondant au montant du prix de vente du bien immobilier litigieux ;

. de les condamner au remboursement des frais notariés et de courtier inhérents, pour des montants respectifs de 15 097 euros et 1 400 €, soit un total de 16 497€ ;

. de les condamner solidairement à lui verser la somme de 74 893,17 € à titre de dommages et intérêts pour le remboursement des travaux engagés pour tenter de rendre la maison habitable ;

. de les condamner solidairement à lui verser la somme de 5 000,00 € à titre des dommages et intérêts pour la réparation du préjudice moral subi ;

. de les condamner solidairement à lui verser la somme de 6 000 € à titre de de dommages et intérêts pour la réparation du préjudice de jouissance ;

3- A titre infiniment subsidiaire, « si par extraordinaire, la résolution de la vente litigieuse avec restitution du prix n’était pas prononcée sur le fondement de la réparation des vices cachés et que M., [G] n’était pas indemnisé au titre des dommages et intérêts sur ce même fondement », il demande à l’être, conformément au montant de ses demandes à titre principal, sur le fondement de la réparation de la faute civile pour défaut d’assurance décennale, d’après l’article 1792 du code civil.

4- En tout état de cause :

de débouter M., [L] et Mme, [O] de toutes leurs demandes ;

de condamner solidairement M., [L] et Mme, [O] à lui verser la somme de 3 000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

de condamner solidairement M., [L] et Mme, [O] aux dépens de l’instance ;

de prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses demandes, M., [G] fait valoir :

que les vices et désordres qu’il a observés relatifs à la présence d’humidité et de traces de moisissures ainsi qu’à l’étanchéité du toit terrasse et à l’espace entre la maison et le garage sont inhérents à la maison vendue ;

que ces désordres sont graves et persistants et ce notamment pour les raisons suivantes :

. la maison a été bâtie sur une très fine dalle de béton à même le sol et sans vide sanitaire, ce qu’il n’a découvert que lorsqu’il a retiré l’ancien revêtement stratifié qui recouvrait le sol du rez-de-chaussée ;

. les huisseries autour des baies vitrée et fenêtres ne sont pas étanches (ce qui nécessiterait « vraisemblablement » la reprise de l’intégralité des maçonneries autour des huisseries) ;

. la pente de la couverture de la surélévation constituée d’un seul pan est insuffisante au regard des normes techniques applicables aux couvertures en tôles d’acier nervurées ; d’autres désordres affectent cette toiture de la surélévation ;

. en conséquence, en dépit des travaux réalisés, des désordres réapparaissent (humidité et odeurs de moisissures) et la maison redevient insalubre ; ainsi, « s’agissant de désordres ayant pour origine des malfaçons structurelles, toute tentative de réhabilitation est irrémédiablement vouée à l’échec (…) [et] afin que la maison soit habitable, il conviendrait de la démolir et de la reconstruire correctement » ; que ces désordres compromettent l’usage de la maison surtout par de jeunes enfants ;

que ces vices sont antérieurs à la vente et qu’ils ont été méticuleusement dissimulés notamment par la pose de lames en PVC au plafond de la cuisine et des WC, ou bien par des meubles qui dissimulaient une arrivée d’eau dans la pièce à vivre et un branchement à la terre non conforme, tandis que la pompe de relevage présente dans les WC était dissimulée par une trappe et que la fissure horizontale sur la façade extérieure au-dessus de la terrasse était masquée par des bardages ; que M., [L] et Mme, [O] , qui avaient habité la maison pendant plusieurs années, ne pouvaient ignorer ces désordres ;

que lors d’une nouvelle expertise amiable et contradictoire (dont il a produit le procès-verbal rédigé par l’expert le 8 avril 2025) et qui a été réalisée sur place le 17 mars 2025 en présence de Mme, [O] et de M., [L], ce dernier a confirmé qu’il a bien posé lui-même les lames PVC au plafond de la cuisine et des WC, qu’il avait préalablement constaté des problèmes d’infiltrations d’eau provenant du toit terrasse, qu’il avait réalisé lui-même un goudronnage pour stopper ces infiltrations et que, par ailleurs, il avait omis d’informer le notaire de l’existence d’une pompe de relevage dans les WC. Par ailleurs, ce rapport d’expertise confirme les défauts d’étanchéité sur les baies vitrées (après un test réalisé avec un jet d’eau) ;

qu’ainsi, s’il avait eu connaissance de ces vices, il n’aurait pas acheté la maison ;

qu’au moment de l’achat, et contrairement à ce que font valoir M., [L] et Mme, [O], il n’avait nullement l’intention de réaliser des travaux de rénovation aussi importants puisque l’annonce immobilière indiquait simplement la nécessité de réaliser des travaux de décoration ;

qu’il n’est lui-même pas ingénieur en bâtiment mais ingénieur référent dans le secteur du dispositif médical, ce qui ne lui confère aucune compétence technique en matière de construction et de travaux, et ce contrairement à M., [L] qui dirige une entreprise exerçant auprès des particuliers et de professionnels des activités d’entretien dans les campings, des travaux d’entretien et de rénovation, des petits travaux intérieurs et extérieurs et/ou des travaux d’entretien de mobil homes ;

qu’il était difficile de se rendre sur le toit ce qui explique qu’il ne l’a pas fait avant l’achat ; que, par ailleurs, il avait visité la maison par temps sec ce qui ne lui avait pas permis de se rendre comptes des infiltrations d’eau à travers les ouvertures ;

que la responsabilité de M., [L] et de Mme, [O] se trouve également engagée à raison du défaut d’information dont ils se sont rendus responsables, ne l’informant pas des désordres dont ils avaient parfaitement connaissance, en méconnaissance de l’article 1112-1 du code civil, ce qui est de nature à entrainer l’annulation du contrat de vente du 23 mai 2023 ;

que leur responsabilité est également engagée pour défaut d’assurance décennale, puisqu’ils ont endossé cette responsabilité, d’une part, en acceptant d’acquérir cet immeuble le 13 novembre 2019 alors que des travaux importants y avaient été réalisés et achevés en 2017 sans que les précédents acquéreurs aient souscrit d’assurance dommage et, d’autre part, en acceptant de signer le contrat de vente du 23 mai 2023 qui mentionnait qu’ils seraient tenus de tout dommage à ce titre ;

s’agissant de sa demande de dommages et intérêts, M., [G] indique avoir engagé des travaux et des achats de matériels pour un montant total de 74 893,17 et il a produit plus une cinquantaine de factures à titre de justificatifs ; selon lui, toutes ces factures concernent exclusivement des achats qu’il a dû réaliser pour faire face aux nouvelles apparitions de désordres au fur et à mesure des travaux et il y a donc un lien de causalité direct avec elles. Par ailleurs, les appareils électro-ménagers achetés sans rapport avec l’objet du litige sont désormais incorporés au bien immeuble et devenus pour cette raison des immeubles par destination qui donnent une valeur supplémentaire à la maison qui bénéficiera à M., [L] et à Mme, [O] après la résolution de la vente ;

s’agissant de son préjudice moral, il le justifie par le fait qu’il avait acquis cette maison dans l’espoir de l’occuper rapidement et sans difficulté avec ses trois enfants mais qu’il a dû longuement s’investir dans un chantier de réparation pénible et dans des tracas et contracter également en fin 2023 deux emprunts d’un montant total de 30 000,00 € qui l’ont placé dans une situation financière inconfortable. Il précise que ces difficultés lui ont provoqué un syndrome anxiodépressif réactionnel qu’il a dû soigner par des médicaments, ainsi qu’il ressort d’un certificat médical et d’ordonnances en date du 11 avril 2024 qu’il a produits ;

s’agissant de son préjudice de jouissance, il le justifie par le fait qu’au lieu de pouvoir procéder à un emménagement immédiat, il a dû faire face à six longs mois de lourds travaux au cours desquels il a dû se débrouiller pour héberger ses enfants. Il évalue le montant de ce préjudice par référence au coût de location d’une maison équivalente qu’il aurait dû acquitter pendant la durée des travaux (soit six mois à 1 000,00 € de loyer chacun).

Dans ses conclusions notifiées aux autres parties le 20 janvier 2025 et déposées à nouveau par son conseil au greffe du tribunal le 31 décembre 2025, M., [L] demande au tribunal :

de débouter M., [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

de rejeter toute action en garantie des vices cachés ;

d’écarter en conséquence toute résolution de la vente immobilière dressée par acte authentique du 23 mai 2023 ;

en tout état de cause :

. de débouter M., [G] de toutes ses demandes indemnitaires, tant à l’appui de l’article 1645 du code civil qu’à l’appui d’un défaut d’assurance dommages-ouvrage ou d’une responsabilité décennale ;

. compte tenu de la nature du litige comme de ses enjeux, d’écarter toute exécution provisoire de droit dans l’hypothèse d’une condamnation à l’encontre de M., [L] ;

. de dire que M., [G] sera tenu aux dépens ;

. de le condamner sous l’exécution provisoire à une indemnité de 4 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses conclusions, M., [L] fait valoir que :

que lui et Mme, [O] ne sont pas à l’origine des travaux d’extension ou d’élévation entièrement accomplis avant leur propre achat en 2019 ;

que les désordres concernant le tuyau d’arrivée d’eau dans la pièce à vivre, la non-conformité du tableau électrique, les huisseries et menuiseries non étanches, la mauvaise étanchéité du toit terrasse, le garage et les pièces situées à l’étage étaient apparents au moment de la vente ;

que M., [G] est ingénieur de formation et disposait donc des compétences nécessaires pour les identifier ;

que lorsque lui et Mme, [O] ont pris possession de la maison après le 13 novembre 2019, les lames en PVC étaient déjà installées au plafond de la cuisine et des WC, ainsi qu’il ressort de trois témoignages établis en novembre 2024 par son frère et par deux amis selon les formes prescrites par les articles 200 à 203 du code de procédure civile ;

qu’il n’avait pas connaissance des autres désordres (espace non bouché entre les briques, fissure du mur sous le bardage de la façade au niveau du toit-terrasse) ;

que l’action en résolution de la vente engagée par M., [G] ne saurait prospérer puisqu’il a remédié aux désordres allégués, le bien n’étant pas insalubre ;

qu’aucune expertise ne permet d’établir que ces travaux de réparation auraient été voués à l’échec ;

qu’il serait impossible de lui faire porter le poids de la résolution de la vente d’autant plus que lui et Mme, [O] n’ont perçu qu’une partie du prix de vente, (environ 35 000,00 € chacun, une somme de 173 122,00 € ayant été versée à la banque pour solder l’emprunt qu’ils avaient souscrit, le reste ayant été versé à l’agence immobilière et aux services fiscaux pour la taxe foncière) ;

qu’une éventuelle restitution du prix de vente devrait exclure les frais de courtier qui sont distincts et correspondent à une prestation réalisée à l’initiative de M., [G] et détachable du prix de vente ;

qu’hormis deux factures concernant la remise en ordre sur le garage et le toit terrasse, les factures dont M., [G] demande le remboursement pour un montant de 74 893,00 € correspondent à divers achats de matériaux correspondant à des travaux qu’il a souhaité réaliser sans lien de causalité avec les désordres allégués ; que ces factures incluent aussi l’acquisition d’appareils électro-ménagers sans lien avec les désordres ;

que ces travaux étaient planifiés par M., [G] et qu’ils ne sont donc pas consécutifs à la découverte des désordres ;

que ni le préjudice moral ni le préjudice de jouissance ne sont justifiés ;

que lui et Mme, [O] ne sont pas tenus de la responsabilité décennale à l’égard de M., [G] puisque, en application conjointe des articles L.241-1 et-2 du code des assurances, ainsi que des articles 1792 et 1792-1 du code civil, ils ne peuvent être qualifiés de « vendeurs constructeurs », contrairement aux anciens propriétaires, les époux, [P],-[Y], qui leur avaient vendu la maison en 2019 ;

que, sur l’aspect relatif à l'« assurance dommages ouvrages », l’acte notarié du 23 mai 2023 se bornait à rappeler les stipulations de l’acte notarié du 13 novembre 2019.

Dans ses conclusions notifiées aux autres parties le 17 mars 2025 dans le cadre de la mise en état de l’affaire et déposées à nouveau par son conseil au greffe du tribunal le 13 novembre 2025, Mme, [O] demande au tribunal :

de débouter M., [G] de l’ensemble de ses demandes ;

de rejeter toute action en garantie des vices cachés ;

d’écarter la demande de résolution de la vente immobilière en date du 23 mai 2023 ;

de débouter M., [G] de toutes ses demandes indemnitaires, tant à l’appui de l’article 1645 du code civil qu’à l’appui d’un défaut d’assurance dommages ouvrage ou d’une responsabilité décennale ;

d’écarter l’exécution provisoire de droit dans l’éventualité d’une condamnation à l’encontre de Madame, [O], [M] ;

de condamner M., [G] aux entiers dépens et à la somme de 4 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses conclusions, Mme, [O] fait valoir que :

que les désordres concernant le tuyau d’arrivée d’eau dans la pièce à vivre, la non-conformité du tableau électrique, les huisseries et menuiseries non étanches, la mauvaise étanchéité du toit terrasse, le garage et les pièces situées à l’étage étaient apparents au moment de la vente ;

que M., [G] est ingénieur de formation et disposait donc des compétences nécessaires pour les identifier ;

qu’elle n’avait pas connaissance de désordres découverts sur les plafonds du rez-de chaussée de l’habitation puisque, selon des témoignages produits par M., [L], les plaques en PVC qui les masquaient n’ont pas été posées par elle et son ex-époux ; qu’en toute hypothèse, ces désordres proviennent du défaut d’étanchéité du toit terrasse qui était apparent ;

qu’elle n’avait pas connaissance des autres désordres (espace non bouché entre les briques, fissure du mur sous le bardage de la façade au niveau du toit-terrasse) ;

qu’en conséquence, M., [G] n’est pas fondé à demander la résolution de la vente sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil ;

que les désordres constatés ont été corrigés par les travaux effectués par M., [G] et que la maison ne peut donc pas être considérée comme insalubre ; que lors de l’achat, M., [G] avait vraisemblablement procédé à une mauvaise évaluation de l’ampleur des rénovations qu’il souhaitait réaliser ;

qu’il serait inéquitable de lui faire porter le poids de la résolution de la vente d’autant plus qu’elle et M., [L] n’ont perçu qu’une partie du prix de vente, (environ 35 000,00 € chacun, une somme de 173 122,00 € ayant été versée à la banque pour solder l’emprunt qu’ils avaient souscrit, le reste ayant été versé à l’agence immobilière et aux services fiscaux pour la taxe foncière) ; qu’une résolution de la vente les obligerait donc à contracter un nouvel emprunt ;

qu’une éventuelle restitution du prix de vente devrait exclure les frais de courtier qui sont distincts et correspondent à une prestation réalisée à l’initiative de M., [G] et détachable du prix de vente.

qu’hormis deux factures concernant la remise en ordre sur le garage et le toit terrasse, les factures dont M., [G] demande le remboursement pour un montant de 74 893,00 € correspondent à divers achats de matériaux correspondant à des travaux qu’il a souhaité réaliser sans lien de causalité avec les désordres allégués ; que ces factures incluent aussi l’acquisition d’appareils électro-ménagers sans lien avec les désordres ;

que ni le préjudice moral ni le préjudice de jouissance ne sont justifiés ;

qu’elle et M., [L] ne sont pas tenus de la responsabilité décennale à l’égard de M., [G] puisque, en application conjointe des articles L.241-1 et-2 du code des assurances, ainsi que des articles 1792 et 1792-1 du code civil, ils ne peuvent être qualifiés de « vendeurs constructeurs », contrairement aux anciens propriétaires, les époux, [P],-[Y], qui leur avaient vendu la maison en 2019.,

que, sur cet aspect relatif à l'« assurance dommages ouvrages », l’acte notarié du 23 mai 2023 se bornait à rappeler les stipulations de l’acte notarié du 13 novembre 2019.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité sachant qu’aucune contestation n’a été émise à ce sujet et qu’en tout état de cause, le juge de la mise en état était exclusivement compétent pour trancher les éventuelles fins de non-recevoir conformément au 6° de l’article 789 du code de procédure civile. Seule la motivation au fond sera donc développée.

Sur la demande formée à titre principal de résolution de la vente en raison de l’existence de vices cachés

Sur le rappel des textes

Les vices cachés dans le cas d’une vente sont régis par les dispositions suivantes du code civil :

l’article 1641 dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus » ;

l’article 1642 précise que « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même » ;

l’article 1644 indique que « dans le cas des articles 1641 (…), l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix » ;

en application de l’article 1645, « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur » ; en revanche, selon l’article 1646, « si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente » ;

enfin, l’article 1648 dispose que « l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ».

Sur les stipulations de l’acte de vente et les désordres constatés

Au cas d’espèce, dans sa partie relative à l'« état du bien », l’acte de vente du 23 mai 2023 comporte les mentions suivantes : « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents [et] des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité, ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans le délai légal, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. Toutefois, le vendeur est avisé que, s’agissant des travaux qu’il a pu exécuter par lui-même, la jurisprudence tend à écarter toute efficacité de la clause d’exonération de garantie des vices cachés ».

Au cas d’espèce, ni les vendeurs ni l’acheteur du bien ne peuvent être considérés comme ayant la qualité de professionnels de l’immobilier ou de la construction au sens des stipulations précitées. En effet :

selon l’acte de vente signé le 23 mai 2023, Mme, [O] exerce la profession d’agent administratif ;

selon le même acte et l’extrait du registre national des entreprises produit par M., [G], M., [L] dirige une société par actions simplifiée exerçant auprès de particuliers et de professionnels des activités d’entretien dans les campings, des travaux d’entretien et de rénovation, des petits travaux intérieurs et extérieurs et/ou des travaux d’entretien de mobil homes, ce qui ne suffit pas à considérer qu’il a la qualité de professionnel de la construction ;

selon une attestation de son employeur qu’il a produite, M., [G] n’est pas ingénieur en bâtiment mais ingénieur référent dans le secteur du dispositif médical, ce qui ne permet pas non plus de l’assimiler à un professionnel de la construction.

Pour engager la responsabilité de M., [L] et de Mme, [O] au titre des vices cachés, il appartient donc à M., [G] d’établir l’existence de de tels vices dont les vendeurs avaient connaissance ou bien, le cas échant, pour des travaux qu’ils ont eux-mêmes réalisés.

Dans ses conclusions, M., [G] mentionne une quinzaine de désordres affectant la maison qu’il a acquise. Toutefois, pour apprécier la réalité de ces désordres et leur caractère de vice caché, il n’y a pas lieu de s’appuyer uniquement sur ses affirmations car il lui appartenait de produire des éléments probants au soutien de ses demandes.

En l’absence d’expertise judiciaire approfondie, il sera donc tenu compte des éléments suivants figurant au dossier : les constats réalisés le 9 juin 2023 par un commissaire de justice ; le rapport d’expertise amiable en date du 27 décembre 2023 (après une visite des lieux le 18 décembre 2023 à laquelle Mme, [O] et M., [L] n’étaient pas présents, bien que ce dernier ait été convoqué) ; le rapport d’expertise amiable en date du 8 avril 2025 (après une visite sur les lieux le 17 mars 2025 en présence de M., [L] et de Mme, [O]) ; un diagnostic de la toiture de la surélévation de la maison réalisé le 10 avril 2025 par une entreprise mandatée par M., [G].

L’analyse de ces documents appelle les constats suivants.

En premier lieu, le caractère de désordre et/ou la réalité de certains de ceux qui sont allégués n’est pas établie de manière suffisamment probante par les pièces produites. Tel est le cas pour les aspects suivants :

le rapport d’expertise du 8 avril 2025 mentionne que M., [G] aurait découvert la présence de remontées capillaires dans le sol de la cuisine. M., [G] soutient par ailleurs que la maison a été bâtie sur une très fine dalle de béton à même le sol et sans vide sanitaire, ce qu’il n’aurait découvert que lorsqu’il a retiré l’ancien revêtement stratifié qui recouvrait le sol du rez-de-chaussée. Cependant, ces allégations ne sont pas confirmées par des constats précis et circonstanciés ; de plus, il n’est pas démontré que l’absence de vide sanitaire et l’épaisseur de la dalle de béton du rez-de chaussée constitueraient des désordres car ils contreviendraient à des normes techniques précises ;

M., [G] indique que les huisseries autour des baies vitrées et des fenêtres ne sont pas étanches ce qui nécessiterait selon lui « vraisemblablement » la reprise de l’intégralité des maçonneries autour d’elles. Toutefois, s’il est exact que le rapport d’expertise du 8 avril 2025 (voir ci-après) mentionne l’absence de joints d’étanchéité périphériques sous le seuil de la porte d’entrée, un défaut d’étanchéité des joints coulissants des baies vitrées et des infiltrations d’eau dans les angles des baies vitrées dans les chambres de l’étage et dans le salon, ces seuls constats n’impliquent pas nécessairement la reprise des travaux de maçonnerie autour de l’ensemble des ouvertures ;

M., [G] soutient qu’en dépit des travaux réalisés, des désordres réapparaissent (humidité et odeurs de moisissures) et que la maison redevient insalubre ; selon lui, ces désordres compromettent son usage et la rendent inhabitable, surtout par de jeunes enfants. Il indique également que, puisque ces désordres ont selon lui pour origine des malfaçons structurelles, toute tentative de réhabilitation est vouée à l’échec et, pour la rendre habitable, il faudrait démolir et reconstruire la maison correctement. Cependant, ces affirmations alarmistes ne sont confirmées par aucune pièce probante. Au demeurant, le rapport d’expertise amiable en date du 27 décembre 2023 indique qu'« au jour de l’expertise, en dehors d’un point localisé au-dessus du WC, (il n’es pas] constat[é] d’humidité à l’humidimètre ».

En deuxième lieu, il ressort des documents susmentionnés que certains désordres invoqués ne peuvent être qualifiés de vices cachés car M., [G] n’a apporté aucun élément probant permettant d’établir qu’ils n’étaient pas déjà apparents lorsqu’il a visité la maison avant son acquisition. Tel est le cas pour les aspects suivants :

le rapport d’expertise du 27 décembre 2023 indique que le jour est visible à la jonction entre le garage et la maison, qu’il n’y a pas de solin d’étanchéité à cette jonction et que la toiture du garage et son puits de lumière constitué de panneaux en polycarbonate semblent laisser passer des infiltrations d’eau, les pannes en bois de la toiture étant marquées de façon importante par des traces d’eau. Par ailleurs, le procès-verbal réalisé le 9 juin 2023 par un commissaire de justice indique qu’à l’aide d’une échelle, il a pu constater qu’aucun dispositif d’isolation n’est installé dans l’interstice situé entre les deux parois et qu’au-dessus de l’encadrement de la porte permettant la circulation entre le garage et la maison, des taches et traces d’humidité sont visibles sur le doublage par plaques de placoplâtre ;

le rapport d’expertise du 27 décembre 2023 indique que les autres pièces à l’étage (deux chambres, une salle d’eau et le couloir) ont été laissés en l’état et qu’il y est noté la présence de traces de coulure sur le mur et de traces d’infiltration au plafond, ainsi que de traces de coulure dans les chambres à proximité des menuiseries.

En troisième lieu, pour d’autres désordres allégués, M., [G] ne démontre pas que M., [L] et Mme, [O] en avaient connaissance et les auraient donc sciemment cachés ou bien qu’ils auraient réalisé eux-mêmes les travaux y afférents. Tel est le cas pour les aspects suivants :

le procès-verbal réalisé le 9 juin 2023 par un commissaire de justice indique que dans le salon, après démontage d’une partie du doublage du plafond, il est possible d’apercevoir un espace non bouché entre les briques qui composent la paroi nord de la maison, par lequel le jour extérieur est visible ;

le rapport d’expertise du 27 décembre 2023 indique que l’entreprise qui a réalisé l’étanchéité du toit-terrasse au-dessus de la cuisine à la demande de M., [G] a dû déposer la partie basse du bardage fixé sur l’un des murs extérieurs et a constaté à cette occasion la présence d’une fissure horizontale importante sur le mur ;

le même rapport d’expertise indique que, selon M., [G], l’arrivée d’eau qui existait dans la salle à vivre était dissimulée lors de l’achat par un meuble ; mais la réalité de cette dissimulation n’est établie par aucune pièce probante ;

il est mentionné dans ce même rapport que M., [G] a indiqué avoir dû refaire un branchement électrique à la terre non conforme ainsi que le tableau électrique après la découverte d’un fil électrique brûlé ; cependant, dans ce cas également, la dissimulation de ces désordres n’est pas démontrée ;

une entreprise a réalisé le 10 avril 2025 un diagnostic de la toiture de la surélévation de la maison dont il ressort que :

. la pente de la couverture de la surélévation constituée d’un seul pan est insuffisante au regard de la norme NF DTU (document technique unifié) n°40-35 relative aux couvertures en tôles d’acier nervurées (qui prévoit une pente minimale de 5% ou 7% alors que des constatations effectuées le 10 avril 2025 par une entreprise ont montré que la pente n’est en réalité que de 3%) ;

. cette entreprise a indiqué également que d’autres désordres affectent cette toiture de la surélévation, à savoir l’absence de plis ou d’arrêtoirs interdisant à l’eau de revenir en arrière en haut de pente (ce qui permet une pénétration de l’eau en dessous en cas de forte pluies et/ou de vent), des bavettes des haut de pentes d’une longueur insuffisante, du silicone qui n’est plus étanche et des bavettes de rives trop courtes ;

. toutefois, les travaux de réalisation de cette toiture avaient été achevés en 2017, avant l’acquisition de la maison par M., [L] et Mme, [O], et il n’est pas démontré que ceux-ci avaient connaissance de ces désordres.

En définitive, seuls les désordres suivants, qui n’étaient pas apparents lorsque M., [G] a visité les lieux avant l’acquisition, ne lui ont à tort pas été signalés par M., [L] et Mme, [O] alors que ces derniers en avaient connaissance :

d’une part, le procès-verbal réalisé le 9 juin 2023 par un commissaire de justice et le rapport d’expertise du 27 décembre 2023 montrent que :

. la terrasse en béton brut au-dessus de la cuisine présente d’importants problèmes d’étanchéité ;

. en dessous de cette terrasse, dans la cuisine, le démontage du doublage du plafond en lames PVC a fait apparaître des plaques de placoplâtres fixées au plafond et auparavant invisibles qui présentaient de très importantes taches et traces noires de moisissures et d’humidité, en particulier sur le côté nord. Par un trou au sein d’une plaque, il a été constaté que la laine de verre présente un aspect mouillé et humide. Des traces et taches de rouille ont observées sur certains rails de fixation des plaques de placoplâtre, ainsi que des traces de corrosion à la jonction des plaques métalliques qui constituent la couverture de la maison ;

. le plafond des WC comporte des désordres identiques à ceux de la cuisine ;

. une pompe de relevage située dans les WC et sans aucune protection en cas de débordement était dissimulée par un cache ;

Or, sur ces désordres, le rapport d’expertise daté du 27 décembre 2023 précise que l’acte de vente établi en 2023 comportait des diagnostics qui avaient été établis en 2019 et qui montraient que le plafond de la cuisine et des WC était alors uniquement constitué de plaques de plâtre ce qui laisse à penser que les désordres constatés en juin 2023 sur le plafond de la cuisine avaient été « cachés par des lames de PVC (…) mises en places par M. et Mme, [L] ».

De plus, après avoir dans un premier temps contesté avoir dissimulé ces désordres (en particulier dans leurs dernières conclusions datées respectivement du 20 janvier 2025 et du 17 mars 2025), M., [L] et Mme, [O] ont finalement admis au cours de l’expertise menée sur place le 17 mars 2025 (et ce en contradiction avec trois témoignages sous serment qu’il ont produits au tribunal) qu’ils avaient bien posé eux-mêmes les plaques de PVC aux plafonds de la cuisine et des WC après avoir préalablement constaté des problèmes d’infiltrations d’eau provenant du toit terrasse situé juste au-dessus. M., [L] a également indiqué lors de cette expertise avoir réalisé lui-même un goudronnage sur ce toit terrasse afin de tenter d’en stopper les infiltrations. Il a aussi reconnu avoir omis de signaler l’existence de la pompe de relevage dans les WC ;

d’autre part, le rapport d’expertise du 8 avril 2025 indique qu’après mise en charge des baies vitrées et de la porte d’entrée avec un tuyau d’arrosage, au bout de quelques minutes ont été constatées des infiltrations d’eau à la jonction des coulissants et des seuils, ce qui s’expliquerait par un défaut de pose au niveau des seuils (absence de joints d’étanchéité périphérique) et par un défaut d’étanchéité des joints coulissants. Ce même rapport reprend deux photos « fournies par M., [G] » qui font apparaître des infiltrations d’eau dans les angles des baies vitrées dans les chambres de l’étage et dans le salon.

Or, ces désordres ne pouvaient être ignorés par M., [L] et Mme, [O] qui avaient habité la maison pendant environ cinq ans et ils n’en ont pas informé M., [G], alors que celui-ci a indiqué, sans être contredit sur ce point, qu’il avait visité la maison par temps sec et qu’il ne pouvait donc pas identifier ces infiltrations à ce moment-là.

Sur les conséquences à tirer de ces constats

Il ressort des explications ainsi que des pièces produites par M., [G] qu’il a fait procéder à ses propres frais à la mise en étanchéité du toit-terrasse de la cuisine (pour un coût TTC de 11 395,00 €) et qu’il a réalisé lui-même la remise en état des plafonds et peintures de la cuisine et des WC (les achats de matériels y afférents s’élevant à 3 518,00 €).

En revanche, il n’a pas indiqué avoir procédé à la réparation des problèmes d’étanchéité sur les baies vitrées et la porte d’entrée et n’a produit aucun devis permettant d’apprécier quel serait le coût de ces réparations.

La chambre civile de la Cour de cassation a jugé, dans son arrêt n°86-15.031 du 17 février 1988, qu’après avoir souverainement retenu que des vendeurs d’une maison avaient connaissance des vices affectant la chose vendue, la cour d’appel, n’avait pas à prendre en considération les interventions faites par les acquéreurs pour remédier à ces vices et pouvait donc décider à bon droit que ceux-ci étaient libres de choisir entre les options qu’offre l’article 1644 du code civil au seul acheteur.

Ainsi, au cas d’espèce et contrairement à ce que font valoir M., [L] et Mme, [O], la circonstance que M., [G] ait réparé lui-même la plupart des vices cachés susmentionnés (hormis l’étanchéité des huisseries des baies vitrées) ne fait donc pas obstacle à ce qu’il puisse invoquer les dispositions des articles 1641 et 1644 du code civil et demander la résolution de la vente et la restitution totale du prix.

Mais, au cas d’espèce, il n’y aura pas lieu de faire droit à cette demande pour les raisons suivantes :

les désordres susmentionnés dont M., [G] n’a pas pu avoir connaissance lorsqu’il a visité la maison et dont M., [L] et à Mme, [O] ne l’ont pas informé, alors qu’eux-mêmes les connaissaient, ne sont pas d’une gravité telle qu’ils étaient de nature à rendre la maison impropre à l’usage ou de diminuer tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ;

il convient également de préciser que le coût susmentionné de la remise en étanchéité du toit terrasse au-dessus de la cuisine ne représente que 4,4% du prix d’acquisition de la maison tandis que le coût des matériaux nécessaires pour remettre en état les plafonds et les peintures de la cuisine et des WC en représente 1,4%, étant rappelé, sur ce second aspect, que M., [G] avait en toute hypothèse le souhait d’engager des travaux de décoration qui incluaient la dépose des lames en PVC car elles ne lui convenaient pas.

Il ressort donc de ce qui précède que ces désordres ne constituaient pas des vices cachés au sens de l’article 1641 du code civil et ne permettent donc pas de faire droit sur ce fondement à la demande de résolution de la vente et de restitution totale du prix formulée par M., [G]

En conséquence, il y aura lieu de le débouter de sa demande formée à titre principal de résolution de la vente en raison de l’existence de vices cachés.

Sur la demande formée à titre subsidiaire de résolution de la vente en raison de l’existence d’un défaut d’information

Le défaut d’information et le dol sont régis par les dispositions suivantes du code civil :

l’article 1112-1 dispose que « celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. (…) Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ».

l’article 1130 précise que « l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné » ;

selon l’article 1137 du même code : « (…) Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ».

Au cas d’espèce, il ressort des analyses qui précèdent que les seuls défauts d’information qu’il est possible d’imputer de manière certaine à M., [L] et à Mme, [O] concernent d’une part, l’étanchéité du toit terrasse et l’état dégradé des plafonds de la cuisine et des WC et, d’autre part, les infiltrations d’eau par temps de pluie au niveau des baies vitrées et du seuil de la porte d’entrée.

Pour autant, et pour les mêmes raisons que celles retenues au point précédent concernant les vices cachés, ces désordres ne présentent pas un caractère suffisamment déterminant au sens de l’article 1130 précité pour justifier la résolution totale de la vente demandée par M., [G].

Il sera donc débouté de cette demande.

Sur la demande d’indemnisation formée à titre infiniment subsidiaire sur le fondement de la garantie décennale

Sur le rappel des textes

La garantie décennale est régie par les dispositions suivantes :

l’article 1792 du code civil dispose que « tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère » ;

l’article 1792-1 du même code précise qu'« est réputé constructeur de l’ouvrage : (…) 2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire (…) » ;

l’article 1792-2 du même code indique que « la présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert. Un élément d’équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage » ;

en application de l’article 1792-4-1 du même code : « toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux (…) » ;

en application de l’article L.241-1 du code des assurances, « toute personne physique ou morale, dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil, doit être couverte par une assurance. (…) Tout contrat d’assurance souscrit en vertu du présent article est, nonobstant toute stipulation contraire, réputé comporter une clause assurant le maintien de la garantie pour la durée de la responsabilité décennale pesant sur la personne assujettie à l’obligation d’assurance » ;

l’article L.243-2 du même code précise que « (…) Lorsqu’un acte intervenant avant l’expiration du délai de dix ans prévu à l’article 1792-4-1 du code civil a pour effet de transférer la propriété ou la jouissance du bien, quelle que soit la nature du contrat destiné à conférer ces droits, à l’exception toutefois des baux à loyer, mention doit être faite dans le corps de l’acte ou en annexe de l’existence ou de l’absence des assurances mentionnées au premier alinéa du présent article. L’attestation d’assurance (…) y est annexée ».

Sur les désordres susceptibles d’entrer dans le champ de la garantie décennale

L’acte de vente signé le 23 mai 2023 par M., [G], M., [L] et Mme, [O] reprend, entre guillemets, les précisions suivantes qui figuraient sur l’acte de vente du 13 novembre 2019 : « bien que la construction de l’immeuble vendu soit achevée depuis plus de 10 ans, divers travaux soumis à garantie décennale ont été effectués depuis moins de 10 ans, savoir : réhabilitation de l’habitation avec création d’une surélévation pour la réalisation de l’espace nuit, modification de la toiture, en toit plat en débord de 1,20 m et brise soleil en façade ouest, construction d’une coursive qui sert de terrasse au premier étage, enduit ton pierre fait sur la façade, habillage en pierre sur les poteaux et le garage, pose de menuiseries en alu gris anthracite. Projet réalisé par le cabinet d’architecte de Mr., [Z], [C],, [Localité 2]. Il est ici précisé que le vendeur a lui-même effectué les travaux ».

Cet acte de vente du 23 mai 2023 précise aussi qu’il comporte en annexe le permis de construire délivré en 2010 pour ces travaux ainsi que la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux enregistrée à la mairie le 25 août 2017 et l’attestation de non contestation de la conformité des travaux délivrée par la mairie le 18 septembre 2019. Cependant, ces documents annexes n’ont pas été produits au tribunal, ce qui ne lui a pas permis d’identifier plus précisément la nature exacte des travaux.

Eu égard à ce qui précède et au vu des pièces produites, la plupart des désordres allégués par M., [G] sont à exclure du champ de la garantie décennale :

soit parce qu’il n’est pas établi qu’ils concernent des travaux achevés depuis moins de dix ans lors de leur apparition : tel est le cas du garage (le rapport d’expertise du 27 décembre 2023 indiquant que sa date de construction n’est pas connue mais qu'« il est possible de penser que sa construction date de plus de 10 ans ») ; tel est aussi, en toute hypothèse et à supposer qu’il puisse être démontré qu’il s’agit réellement de désordres, le cas de l’absence de vide sanitaire sous la maison et l’épaisseur de la dalle de béton du rez-de-chaussée (puisque la partie basse de la maison a été achevée avant 2010) ;

soit parce qu’en raison de leur nature, ils ne compromettent pas la solidité de l’ouvrage et/ou ne l’affectent pas au point de le rendre impropre à sa destination : tel est le cas des désordres électriques, de la pompe de relevage des WC ou encore de l’arrivée d’eau dans le salon.

En revanche, entrent dans le champ de la garantie décennale les aspects suivants, non pas car ils affectaient l’immeuble au point de rendre impropre à sa destination mais car ils sont de nature à compromettre à terme la solidité de l’ouvrage :

l’absence d’étanchéité du toit terrasse au-dessus de la cuisine et ses conséquences pour ce qui concerne les plafonds et isolations des pièces située en dessous, étant précisé, d’une part, que la construction d’une coursive terrasse fait partie de travaux de rénovation achevés en 2017 et que, d’autre part, M., [L] a indiqué lors de l’expertise du 17 mars 2025 qu’il avait réalisé lui-même un goudronnage sur ce toit terrasse afin de tenter d’en stopper les infiltrations, ce goudronnage étant donc nécessairement intervenu après novembre 2019 ;

la fissure horizontale découverte après le retrait des bardages sur le mur de la surélévation réalisée en 2017 ;

Sont également susceptibles d’entrer dans le champ de la garantie décennale, sous réserve d’expertises techniques plus approfondies (les documents produits sur ces aspects étant en l’état insuffisants pour se prononcer définitivement), les désordres suivants :

les désordres susmentionnés relevées sur la toiture de la surélévation de la maison achevée en 2017 (pente insuffisante, autres défauts) ;

les problèmes d’infiltration au niveau des baies vitrées (la pose de menuiseries en alu gris anthracite figurant également parmi les travaux achevés en 2017).

Sur la responsabilité de M., [L] et Mme, [O] au regard de la garantie décennale

Dans ses conclusions à titre infiniment subsidiaire, M., [G] ne sollicite pas la résolution de la vente mais demande à être indemnisé en réparation d’une faute civile pour défaut d’assurance décennale.

Pour leur part, M., [L] et Mme, [O] font valoir qu’ils ne sont pas tenus de la responsabilité décennale à l’égard de M., [G] puisqu’en application conjointe des articles L.241-1 et-2 du code des assurances ainsi que des articles 1792 et 1792-1 du code civil, ils ne peuvent être qualifiés de « vendeurs constructeurs », et ce contrairement aux anciens propriétaires, les époux, [P],-[Y], qui leur avaient vendu la maison en 2019.

Toutefois, il ressort des dispositions précitées de l’article 1792 du code civil que l’obligation de garantie décennale constitue une protection légale attachée à la propriété de l’immeuble et peut être invoquée par tous ceux qui succèdent au maître de l’ouvrage en tant qu’ayant cause même à titre particulier dans cette propriété. En effet, comme l’a indiqué la chambre civile de la Cour de cassation dans sa décision n°08-13.470 du 23 septembre 2009, la garantie décennale accompagne l’immeuble en tant qu’accessoire.

Par ailleurs, l’acte notarié signé le 23 mai 2023 comporte une partie consacrée à l'« assurance dommages ouvrages » qui mentionne l’article 1792 du code civil et les articles L.241-1 et suivants du code des assurances et qui précise, en caractères gras, que « le vendeur déclare qu’aucune police d’assurance dommage ouvrage ni d’assurance de responsabilité décennale « constructeur non réalisateur » n’a été souscrite pour la réalisation des rénovations » et que « pour ce qui est de l’assurance responsabilité dont l’obligation de souscription pèse sur toutes les entreprises qui ont participé à la construction, le vendeur déclare ne pas être en mesure de fournir la liste des entreprises étant intervenues depuis moins de dix ans. Le notaire informe le vendeur que, dans la mesure où l’acquéreur subirait un dommage après la vente sur des travaux effectués depuis moins de dix ans, il sera tenu comme l’est un constructeur à l’endroit de son acheteur, en vertu de l’article 1792-1 2° du code civil ».

Contrairement à ce que font valoir M., [L] et Mme, [O], cette mention figurant dans l’acte notarié du 23 mai 2023 ne constitue pas un simple rappel des stipulations de l’acte notarié du 13 novembre 2019 mais s’applique bien de manière particulière et précise à la vente conclue le 23 mai 2023.

En acceptant de signer cet acte de vente comportant de telles stipulations, M., [L] et Mme, [O] ont donc acquiescé contractuellement prendre un engagement vis-à-vis de M., [G] de nature à engager leur responsabilité au cas où celui-ci constaterait des dommages après la vente concernant des travaux effectués depuis moins de dix ans et qui auraient dû être couverts par une assurance dommage-ouvrages.

De plus, s’agissant en particulier du toit-terrasse au-dessus de la cuisine, comme indiqué précédemment, M., [L] a indiqué lors de l’expertise menée sur place le 17 mars 2025 qu’il y avait réalisé lui-même un goudronnage afin de tenter d’en stopper les infiltrations. Or de tels travaux d’étanchéité, réalisés postérieurement au mois de novembre 2019, rentrent également dans le champ de la garantie décennale.

Pour l’ensemble de ces raisons, M., [L] et Mme, [O] seront tenus solidairement responsables à l’égard de M., [G] pour ce qui est de l’indemnisation des désordres de nature décennale.

Comme indiqué précédemment, M., [G] a établi, par la production de factures, qu’il a fait procéder à ses frais à la mise en étanchéité du toit-terrasse de la cuisine (pour un coût TTC de 11 395,00 €) et qu’il a réalisé lui-même la remise en état des plafonds et peintures de la cuisine et des WC (les achats de matériels y afférents s’élevant à 3 518,00 €).

Par contre, les autres factures qu’il a produites concernent d’autres travaux ou achats sans lien direct avec les désordres entrant dans le champ de la garantie décennale. Il n’en sera donc pas tenu compte.

Par ailleurs, M., [G] n’a produit ni devis ni facture concernant les coûts des réparations nécessaires pour remédier aux désordres concernant la fissure horizontale découverte sur le mur de la surélévation ainsi que la toiture de la surélévation de la maison et les problèmes d’infiltration au niveau des baies vitrées (dans l’hypothèse où des expertises complémentaires démontreraient que ces deux derniers désordres relèvent bien de la garantie décennale). Il ne sera donc pas possible de lui accorder une indemnisation pour ces aspects.

En définitive, il y a lieu de condamner solidairement M., [L] et Mme, [O] à payer à M., [G] une somme totale de 14 913,00 € correspondant à ses dépenses précitées pour l’étanchéité du toit-terrasse et la remise en état de la cuisine et des WC.

L’article 1231-7 du code civil dispose qu'« en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. / (…) ». En application de ces dispositions, la somme de 14 913,00 € précitée portera donc intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les autres demandes de dommages et intérêts

Sur l’indemnisation du préjudice moral

M., [G] demande au tribunal de condamner solidairement M., [L] et Mme, [O] à lui verser la somme de 5 000,00 € à titre des dommages et intérêts pour la réparation du préjudice moral qu’il a subi.

Il justifie cette demande par le fait qu’il avait acquis cette maison dans l’espoir de l’occuper rapidement et sans difficulté et de pouvoir y accueillir ses trois enfants mineurs dont il a la garde alternée suite à son divorce en 2021. Mais cela n’a pas été possible car il a dû longuement s’investir dans un chantier de réparation pénible et dans des tracas et contracter également en fin 2023 deux emprunts d’un montant total de 30 000,00 € qui l’ont placé dans une situation financière inconfortable. De plus, il a été victime de dissimulations de la part des vendeurs. Il précise que ces difficultés lui ont provoqué un syndrome anxiodépressif réactionnel qu’il a dû soigner par des médicaments, ainsi qu’il ressort d’un certificat médical et d’ordonnances en date du 11 avril 2024 qu’il a produits.

Eu égard aux circonstances et au fait qu’il est avéré qu’il a dû engager des travaux bien plus importants que ceux qu’il avait initialement et d’une durée bien plus longue, pour remédier aux désordres de la toiture terrasse ainsi que de l’isolation et des plafonds de la cuisine et des WC, ce qui lui a nécessairement engendré des soucis et difficultés, il sera partiellement fait droit à sa demande.

Il y a donc lieu de condamner solidairement M., [L] et Mme, [O] à lui payer une somme de 2 000,00 € au titre de son préjudice moral, cette somme portant intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur l’indemnisation du préjudice de jouissance

M., [G] demande au tribunal de condamner solidairement M., [L] et Mme, [O] à lui verser la somme de 6 000 € à titre de de dommages et intérêts pour la réparation du préjudice de jouissance.

Il justifie cette demande par le fait qu’au lieu de pouvoir procéder à un emménagement immédiat, il a dû faire face à six longs mois de lourds travaux au cours desquels il a dû se débrouiller pour héberger ses enfants. Il évalue le montant de ce préjudice par référence au coût de location d’une maison équivalente qu’il aurait dû acquitter pendant la durée des travaux (soit six mois à 1 000,00 € de loyer chacun).

M., [G] n’a pas produit d’autre élément (contrat de location, …) permettant de justifier qu’il a dû dépenser une somme de 6 000,00 € pour se reloger pendant les travaux.

Cependant, eu égard aux circonstances, dans la mesure où il a dû engager des travaux d’une durée bien plus longue que ce qu’il avait initialement prévu, et qu’au vu de leur ampleur, ils rendaient manifestement inutilisable pendant ce temps au moins la cuisine et les WC, il sera partiellement fait droit à sa demande.

Il y a donc lieu de condamner solidairement M., [L] et Mme, [O] à lui payer une somme de 2 000,00 € au titre de son préjudice de jouissance, cette somme portant intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Parties perdantes, M., [L] et Mme, [O] seront condamnés solidairement aux dépens. Ils seront par ailleurs déboutés de leurs propres demandes sur ce fondement.

L’article 42 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 dispose que « lorsque le bénéficiaire de l’aide juridictionnelle est condamné aux dépens ou perd son procès, il supporte exclusivement la charge des dépens effectivement exposés par son adversaire (…). Le juge peut toutefois, même d’office, laisser une partie des dépens à la charge de l’Etat ».

Mme, [O] a été admise au bénéfice de l’aide juridictionnelle partielle pour la procédure, la contribution de l’Etat ayant été fixée à 25%. Elle supportera donc solidairement avec M., [L] uniquement la charge des dépens effectivement exposés par M., [G]. Par ailleurs, il n’y a pas lieu au cas d’espèce de laisser une part des dépens à la charge de l’Etat.

L’article 700 du même code dispose que « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; (…) Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…) ».

M., [L] et Mme, [O] seront condamnés solidairement à verser à M., [G] une somme de 1 500,00 € au titre de ses frais non compris dans les dépens. Ils seront par ailleurs déboutés de leurs propres demandes sur ce fondement.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Au cas d’espèce, M., [L] et Mme, [O] ont demandé à ce que le tribunal écarte l’exécution provisoire du jugement à intervenir, en raison des conséquences financières éventuellement importantes pour eux en cas de condamnation. Mais, eu égard à la nature et au montant des condamnations prononcées à leur encontre par le présent jugement, il n’y a pas lieu de faire droit à leur demande.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL DE LIBOURNE statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

— DEBOUTE M., [H], [G] de sa demande formée à titre principal de résolution de la vente en raison de l’existence de vices cachés sur le fondement des articles 1641-1 et suivants du code civil.

— DEBOUTE M., [H], [G] de sa demande formée à titre subsidiaire de résolution de la vente en raison du défaut d’information sur le fondement des articles 112-1, 1130 et 1137 du code civil.

— JUGE que M., [F], [L] et Mme, [M], [O] (ex épouse, [L]) sont solidairement responsables à l’égard de M., [H], [G] pour ce qui est de l’indemnisation des désordres qui entrent dans le champ de la garantie décennale.

— En conséquence, CONDAMNE M., [F], [L] et Mme, [M], [O] (ex épouse, [L]) à rembourser à M., [H], [G] une somme de de 14 913,00 € correspondant aux dépenses qu’il a engagée pour remédier auxdits désordres ; cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

— CONDAMNE solidairement M., [F], [L] et Mme, [M], [O] (ex épouse, [L] à payer à M., [H], [G] une somme de 2 000,00 € en réparation de son préjudice moral ; cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

— CONDAMNE solidairement M., [F], [L] et Mme, [M], [O] (ex épouse, [L] à payer à M., [H], [G] une somme de 2 000,00 € en réparation de son préjudice de jouissance ; cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

— CONDAMNE solidairement M., [F], [L] et Mme, [M], [O] (ex épouse, [L]) aux dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile. S’agissant de Mme, [O], cette condamnation solidaire se limitera exclusivement à la charge des dépens effectivement exposés par M., [G].

— CONDAMNE solidairement M., [F], [L] et Mme, [M], [O] (ex épouse, [L] à payer à M., [H], [G] une somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

— DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

LA GREFFIÈRE LE MAGISTRAT

Ainsi jugé et mis à disposition au Greffe le 19 mars 2026.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Stéphanie VIGOUROUX Valérie BOURZAI