Du 02 décembre 2025

5AC

SCI/FH

PPP Contentieux général

N° RG 25/01365 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2MTN

[Z] [B] [W],

[F] [D] épouse [W]

C/

[P] [T]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

Maître Charlotte MOUSSEAU

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

JUGEMENT EN DATE DU 02 décembre 2025

JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [B] [W]

né le 05 Février 1953 à [Localité 11]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Madame [F] [D] épouse [W]

née le 01 Août 1953 à [Localité 12]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Tous deux représentés par Maître Charlotte MOUSSEAU, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU

DEFENDEUR :

Monsieur [P] [T]

né le 23 Mai 1980

[Adresse 4],

[Adresse 8]

[Localité 5]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Octobre 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 mars 2019, Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [D] épouse [W] ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [P] [T] portant sur un logement situé [Adresse 13]. [Adresse 2] à [Localité 10], moyennant un loyer initial de 592 € outre 48 € de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024, Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [D] épouse [W] ont fait délivrer à Monsieur [P] [T] un congé avec offre de vente pour la date de fin du bail le 28 mars 2025.

Indiquant que Monsieur [P] [T] n’a pas accepté l’offre de vente et se maintient dans les lieux malgré la résiliation du bail, Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [D] épouse [W] l’ont fait assigner par acte en date du 18 avril 2025 pour obtenir :

— le constat de la résiliation du bail à la date d’effet du congé pour vente le 28 mars 2025,

— le constat de ce que Monsieur [P] [T] est déchu de tout titre d’occupation depuis le 28 mars 2025,

— que soit ordonné à Monsieur [P] [T] de libérer les lieux dans un délai de huit jours suivant la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 € par jour passé ce délai,

— l’expulsion immédiate de Monsieur [P] [T] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et le transport des meubles dans tel garde meubles,

— la condamnation de Monsieur [P] [T] à lui payer à compter du 1er mai 2025 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération des lieux,

— que soit dit qu’il sera procédé à un état des lieux de sortie contradictoire avec le locataire ou à défaut par acte de commissaire de justice dont les frais seront à la charge de Monsieur [P] [T],

— sa condamnation au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens, en ce compris l’assignation et tous frais d’exécution.

Les demandeurs représentés par leur avocat, ont maintenu leurs demandes à l’audience.

Monsieur [P] [T], assigné à domicile avec dépôt de l’acte en étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le jugement est mis en délibéré au 2 décembre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

En l’absence d’un défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de procédure civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

Sur la validation du congé

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en sa version en vigueur depuis le 1er juillet 2021 prévoit que :

“I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(…)

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu’au troisième degré inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au 1° de l’article L. 126-17 du code de la construction et de l’habitation.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l’article 11-1, l’offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l’une des obligations relatives au congé pour vente d’un accord conclu en application de l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l’annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation.

III. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

IV. – Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice”.

[…]

En l’espèce le bail conclu pour une durée de trois ans le 29 mars 2019 a été tacitement reconduit à l’issue d’une première période de trois années, puis n’a pas été reconduit puisqu’un congé pour vente avec offre de vente au prix de 125.000 € net vendeur, a été notifié à Monsieur [P] [T] par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024, soit au moins six mois avant la date d’expiration du contrat. Cet acte est régulier.

Monsieur [P] [T] ne justifie pas avoir accepté l’offre dans le délai imparti et ne soulève aucune contestation.

En conséquence, il convient de valider le congé avec offre de vente délivré par Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [D] épouse [W] à Monsieur [P] [T], et de constater que celui-ci est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le logement appartenant à Monsieur [Z] [W] depuis le 28 mars 2025.

Sur l’expulsion

Monsieur [P] [T] ne disposant plus de titre d’occupation, les demandeurs sont fondés à demander son expulsion et celle de tous occupants de son chef.

Aucun motif ne justifie la réduction du délai pour quitter les lieux sollicitée par les demandeurs.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [P] [T] s’étant maintenu dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer à sa charge une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer révisable contractuellement prévu outre les charges jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle correspond au montant du préjudice effectivement subi par le bailleur.

Sur l’astreinte

Aux termes de l’article L.421-1 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé.

Le jugement ordonne l’expulsion de Monsieur [P] [T] en cas de maintien dans les lieux et fixe une indemnité d’occupation à sa charge.

Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n’y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte.

Sur les autres demandes

Les dépens, en ce compris le coût de l’assignation, seront supportés par Monsieur [P] [T] qui succombe à la procédure, étant rappelé qu’en cas d’état des lieux établi par commissaire de justice, les frais en sont partagés par moitié entre les parties au contrat de bail.

Monsieur [P] [T] sera en outre condamné à payer aux demandeurs qui ont été contraints d’exposer des frais de procédure, la somme de 800 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

VALIDE le congé délivré le 27 septembre 2024 ;

CONSTATE que Monsieur [P] [T] est en conséquence déchu de tout titre d’occupation depuis le 28 mars 2025 ;

INVITE Monsieur [P] [T] à quitter les lieux loués situés [Adresse 14] [Adresse 2] à [Adresse 9] [Localité 1] ;

REJETTE la demande de réduction du délai pour quitter les lieux ;

A défaut pour Monsieur [P] [T] de libérer volontairement les lieux, ORDONNE son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à astreinte ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [P] [T] à payer à Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [D] épouse [W] une indemnité d’occupation à compter du 1er mai 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, d’un montant égal au montant du loyer révisable prévu contractuellement outre les charges (700,06€ par mois à la date de l’audience), sur production de justificatifs ;

CONDAMNE Monsieur [P] [T] à payer à Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [D] épouse [W] la somme de 800 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [T] aux dépens en ce compris le coût de l’assignation ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection