TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

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REFERENCES : N° RG 24/00644 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y7ED

Minute : 24/00266

S.A. IMMOBILIERE 3F

Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397

C/

Madame [B] [V]

Monsieur [L] [V]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e HALIMI Jeanine

Copie délivrée à :

Mr et Mme [V]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du DIX HUIT JUIN DEUX MILE VINGT QUATRE;

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier

Après débats à l’audience publique du 7 MAI 2024

tenue sous la présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. IMMOBILIERE 3F, demeurant [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [B] [V], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [L] [V], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

Page sur 5

1EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 05/10/2018 prenant effet le jour même, la S.A Immobilière 3F a consenti à M. [L] [V] et Mme [B] [V] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis, [Adresse 1], sur la commune de [Localité 3].

Le montant du loyer mensuel était de 304,52 €, outre les provisions pour charges.

La somme de 304,52 € a été déposée à titre de garantie.

Par exploit de commissaire de justice du 31/01/2024, la S.A Immobilière 3F a fait assigner Mme [B] [V] et M. [L] [V] en référé aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges,

— ordonner l’expulsion de Mme [B] [V] et M. [L] [V] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance du commissaire de police, d’un serrurier et de la force publique, s’il y a lieu, à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux prévus aux articles L 411-1, L 412-1 et L 412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles ou local au choix de la demanderesse et ce, au frais, risques et périls des défendeurs, sous réserve des dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement à titre provisionnel de :

. la somme de 3 594,31 € représentant l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 05/12/2023, terme du mois de novembre 2023 inclus,

. une indemnité mensuelle d’occupation, jusqu’à parfaite libération des lieux, fixée à une somme égale au montant du loyer du logement litigieux, sans préjudice des charges, subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 360,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires à l’occasion de la procédure.

Le diagnostic social et financier n’a pas été remis au tribunal avant l’audience.

A l’audience du 19/03/2024, la S.A Immobilière 3F, représentée par son conseil, a actualisé le montant de sa créance à hauteur de 2 907,33 € terme du mois de février 2024 inclus.

Mme [B] [V] citée selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu ni personne pour elle.

Son époux, M. [L] [V], a comparu en personne. Il a reconnu la dette en son principal et a expliqué que les difficultés de paiements ont débuté lorsqu’il a perdu son emploi.

Il a affirmé avoir mis en place un échéancier avec un représentant du bailleur, qui lui permettra de solder la dette par mensualités de 100 € en sus du loyer et charges courants.

La présidente a autorisé le renvoi de l’affaire.

A l’audience du 07/05/2024, la S.A Immobilière 3F, représentée par son avocat, a indiqué que la dette litigieuse a été soldée le jour de la précédente audience et qu’elle n’est pas opposée à un plan d’apurement pour le solde qu’elle actualise à hauteur de 814,25 € arrêté au 07/05/2024, échéance de mars 2024 incluse. Pour le surplus, elle a sollicité pour le surplus, le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Mme [B] [V] et M. [L] [V] n’ont pas comparu à l’audience du 07/05/2024 ni personne pour eux.

La présidente d’audience a demandé au conseil de la S.A Immobilière 3F de lui produire, par note en délibéré et sous 8 jours, un décompte actualisé ainsi que le courrier recommandé prévu par les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

La partie présente a été informée que la décision était mise en délibéré pour être rendue le 18/06/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par une note en délibérée reçue le 07/05/2024 au greffe de la juridiction, le conseil de la S.A Immobilière 3F a adressé un décompte actualisé ainsi que cela le lui avait été demandé.

Par note reçue le 17/06/2024, l’avocat de la société bailleresse a transmis l’avis de réception du courrier prévu par l’article 659 du code de procédure civile, lequel mentionne que la défenderesse a été avisée le 03/02/2024 de ce courrier mais qu’elle ne l’a pas retirée.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. ».

Conformément à l’article 24, § II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Seine-Saint-Denis doit être réputée avoir été régulièrement saisie, le bailleur justifiant avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 17/04/2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 31/01/2024.

Conformément à ce même article, § III, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable dès le 29 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 01/02/2024 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable en l’espèce « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

En l’espèce, le bail contient à l’article 9 de ses conditions générales, une clause prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment, en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer la somme en principal de 3 757,28 € a été signifié le 16/09/2022 à M. [L] [V] et le 14/10/2022 à Mme [B] [V].

Cet acte, qui rappelait tant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que la clause résolutoire insérée au bail , est resté sans effet au vu du décompte produit, le paiement intégral n’étant pas intervenu dans le délai de deux mois imparti par la loi.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 16/11/2022 pour M. [L] [V] et le 14/12/2022 pour Mme [B] [V].

Cependant, le décompte produit permet de constater que la dette litigieuse a été soldée le 19/03/2024, soit le jour de la première audience, alors que la société Immobilière 3F a demandé un renvoi. En conséquence, que la clause résolutoire doit être réputée n’avoir joué et il n’y a pas lieu de statuer sur le surplus des demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

A l’audience, la société bailleresse actualise le montant de sa créance à la somme de 814,25 € au titre d’un nouvel arriéré locatif compris entre le 19/03/2024 et le 07/05/2024, terme du mois d’avril 2024 inclus.

Les défendeurs, par leur absence n’ont pu en débattre et en tout état de cause, cette somme inclut, en violation des dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, des frais de rejet pour un montant total de 1,71 € qui ne peuvent assimilés à la dette locative, ainsi que des prélèvements mensuels d’un montant unitaire de 7,62 € (rubrique « Autres produits. ») et pour un montant total de 15,24 €. Tant bien même s’agirait-il de pénalités pour absence de réponse à l’enquête sociale, ces frais ne sauraient être retenus, à défaut de preuve fournie par le bailleur de ce que les locataires ont effectivement reçu la demande de renseignements et d’avis d’imposition selon les modalités requises par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation. Au total, le montant restant dû et non sérieusement contestable ne saurait être supérieur à la somme de 797,30 €, alors que le montant du loyer et des charges augmenté des régularisation de charges du mois courant est de 783,10 €. Pour l’ensemble de ces motifs, la demande en paiement doit être rejetée.

Malgré le paiement en cours de procédure de l’intégralité de la dette objet du commandement de payer et de l’assignation, M. [L] [V] et Mme [B] [V] succombent à l’instance. Ils seront condamnés in solidum aux dépens. L’équité commande en revanche de rejeter la prétention du demandeur au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit dans la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe de la juridiction,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 05/10/2018 ont été réunies le 16/11/2022 pour M. [L] [V] et le 14/12/2022 pour Mme [B] [V] ;

Constatons que M. [L] [V] et Mme [B] [V] ont apuré la dette objet de la présente instance le 19/03/2024 ;

Disons que les effets de la clause résolutoire ont été suspendus et que la dette ayant été apurée, ils sont réputés n’avoir jamais joué ;

Rejetons le surplus de la demande en paiement formée par la S.A Immobilière 3F ;

Rejetons les demandes complémentaires d’expulsion et de fixation de l’indemnité d’occupation formées par la S.A Immobilière 3F ;

Rejetons la S.A Immobilière 3F du surplus de ses prétentions , en ce comprise la demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum Mme [B] [V] et M. [L] [V] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 16/09/2022 et de l’assignation ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit ;

Rappelons que la présente décision sera réputée non avenue si elle n’est pas signifiée dans les six mois de son prononcé.

Ainsi jugé le 18/06/2024.

Et ont signé,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE