Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 29 proxi fond, 9 décembre 2024, n° 24/04284

TJ Bobigny 9 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que Madame [X] [J] [K] n'a pas contesté la créance et a reconnu sa dette, justifiant ainsi la condamnation au paiement des charges.
Accepté
Frais de recouvrement justifiés
La cour a jugé que seuls les frais nécessaires au recouvrement peuvent être mis à la charge de la défenderesse, et a donc accepté une partie des frais sollicités.
Rejeté
Mauvaise foi de la défenderesse
La cour a estimé qu'il n'y avait pas de preuve de la mauvaise foi de la défenderesse, qui était sous tutelle lors des précédentes condamnations.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 29 proxi fond, 9 déc. 2024, n° 24/04284
Numéro(s) :	24/04284
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nathalie AMADOValérie GARCON
Cabinet(s) :	SCP W2G

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 5]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX06]

@ : [Courriel 11]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/04284 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJJR

Minute : 24/00249

Syndic. de copro. RESIDENCE QUETIGNY II, [Adresse 2]

Représentant : Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22

Madame [X] [J] [K]

Représentant : M^e Nathalie AMADO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 222 – Représentant : M. [D] [P] (Curateur)

Copie exécutoire :

Maître Valérie GARCON de la SCP W2G

Copie certifiée conforme :

M^e Nathalie AMADO

Le 9 Décembre 2024

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 09 Décembre 2024;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge de ce tribunal assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 08 Octobre 2024 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR(S) :

SDC RESIDENCE QUETIGNY II, [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet LOISELET père, fils F. DAIGREMONT

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représenté par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

ET DÉFENDEUR(S) :

Madame [X] [J] [K]

[Adresse 4]

[Localité 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930082024006062 du 04/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

Représentée par Maître Nathalie AMADO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

EXPOSE DU LITIGE

Madame [X] [J] [K] est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 2].

Le 7 mai 2024, le syndicat des copropriétaires Résidence QUETIGNY II, [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet LOISELET père, fils et F DAIGREMEONT, a fait assigner Madame [X] [J] [K], accompagnée de son curateur, Monsieur [D] [P], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, devant le tribunal de proximité de Saint-Ouen aux fins suivantes :

condamner Madame [X] [J] [K] à lui payer la somme de 7 231,32 €, au titre des charges impayées au 1er avril 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;condamner Madame [X] [J] [K] à lui payer la somme de 1 000,00 €, à titre de dommages et intérêts ;condamner Madame [X] [J] [K] à lui payer la somme de 1 558,91 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;condamner Madame [X] [J] [K] à lui payer la somme de 1 500,00 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue une première fois à l’audience du 28 mai 2024, puis mise en délibéré au 5 août 2024. Par mention au dossier, le tribunal a rouvert les débats à l’audience du 8 octobre 2024, afin que Madame [X] [J] [K], qui justifiait avoir sollicité et obtenu le bénéfice de l’aide juridictionnelle totale, puisse comparaître et faire valoir ses droits, en étant assistée de son avocate et de son curateur lequel avait indiqué s’être présentée à l’audience du 28 mai 2024, alors que l’audience était déjà levée et afin que le demandeur puisse répliquer aux prétentions et moyens soulevés en défense.

L’affaire a de nouveau été appelée et retenue à l’audience du 8 octobre 2024. Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires Résidence QUETIGNY II, [Adresse 2], représenté par Maître Valérie GARCON, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Au soutien de ses prétentions, il a exposé que Madame [X] [J] [K] ne s’est pas acquittée de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il a également invoqué les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété, en soulignant que Madame [X] [J] [K] avait déjà été condamnée, à deux reprises, à payer un arriéré de charges de copropriété, par jugements des 12 mai 2020 et 28 août 2023.

Madame [X] [J] [K] -représentée par Maître Nathalie AMADO- n’a pas contesté la créance réclamée au titre des charges de copropriété mais a sollicité le rejet des demandes formées au titre des frais de recouvrement et des dommages-intérêts. Au soutien de ses prétentions, elle a fait valoir que la dette est liée aux carences de l’ancien tuteur de Madame [J] [K], dont la mauvaise foi n’est dès lors pas établie. Elle a ajouté que les frais invoqués ne sont pas justifiés et a souligné que ses revenus mensuels sont limités à la somme de 1.053,04 € et que son reste à vivre est de 73,48 € par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires Résidence QUETIGNY II, [Adresse 2] verse aux débats:

un relevé de propriété attestant de ce que Madame [X] [J] [K] est propriétaire des lots 211, 284 et 337 situés [Adresse 2] ;un décompte daté du 1er avril 2024 ;les appels de fonds ;les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 10 mars 2022, 20 juin 2022 et 23 juin 2023, ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que les budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Madame [X] [J] [K] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 7 321,32 € (hors frais). De son côté, Madame [X] [J] [K] n’apporte aucun élément de nature à contester cette dette, qu’elle a d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il convient, en conséquence, de condamner Madame [X] [J] [K] au paiement de la somme de 7 321,32 €, au titre des charges dues à la date du 1er avril 2024, provisions de charges pour la période du 2ème trimestre 2024 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 mai 2024.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les commissaires de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux commissaires de justice, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires Résidence QUETIGNY II, [Adresse 2] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Madame [X] [J] [K] seule, la somme de 228,74 €, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Madame [X] [J] [K] sera condamnée à payer la somme de 228,74 € au syndicat des copropriétaires Résidence QUETIGNY II, [Adresse 2] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires Résidence QUETIGNY II, [Adresse 2] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi de la défenderesse, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En effet, si Madame [X] [J] [K] a déjà été condamnée à payer un arriéré de charges de copropriété par jugements des 12 mai 2020 et 28 août 2023, il est justifié qu’elle était à cette époque sous tutelle, de sorte que cette carence ne saurait établir sa mauvaise foi.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [X] [J] [K], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et de la situation économique de la défenderesse, bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires Résidence QUETIGNY II, [Adresse 2] de sa demande au titre de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [X] [J] [K] à verser au syndicat des copropriétaires Résidence QUETIGNY II, [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet LOISELET père, fils et F DAIGREMEONT, la somme de 7 321,32 €, au titre des charges dues à la date du 1er avril 2024, provisions de charges pour la période du 2ème trimestre 2024 incluses, majorée des intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2024 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires Résidence QUETIGNY II, [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet LOISELET père, fils et F DAIGREMEONT, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [X] [J] [K] aux entiers dépens de la présente instance ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 9 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,