TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

8 allée Baratin

93345 LE RAINCY

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REFERENCES : N° RG 24/02401 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZAFU

Minute : 24/01157

Monsieur [E] [U] [K] [C]

Représentant : M^e Guillaume LETAILLEUR, avocat au barreau d’ESSONNE, vestiaire :

C/

Monsieur [J] [V] [W] [Y] [L]

Monsieur [Z] [X] [F]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 16 Décembre 2024 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [E] [U] [K] [C],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Guillaume LETAILLEUR, avocat au barreau d’ESSONNE

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [V] [W] [Y] [L],

demeurant [Adresse 8]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Monsieur [Z] [X] [F],

demeurant [Adresse 8]

[Adresse 7]

[Adresse 7],

[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 décembre 2022, Monsieur [E] [C] a donné à bail à Monsieur [J] [L] et Monsieur [Z] [F] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 898 euros et une provision sur charges de 70 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mai 2023, Monsieur [E] [C] a fait signifier à Monsieur [J] [L] et Monsieur [Z] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1936 euros en principal, au titre des loyers impayés au 1er mai 2023, terme du mois de mai inclus.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par notification électronique du 02 juin 2023.

Monsieur [J] [L] et Monsieur [Z] [F] ont réglé les causes du commandement de payer dans le délai requis.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2023, Monsieur [E] [C] a fait signifier à Monsieur [J] [L] et Monsieur [Z] [F] un second commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2100,54 euros au titre des loyers impayés au 1er septembre 2023, terme du mois de septembre inclus.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par notification électronique du 14 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, Monsieur [E] [C] a fait assigner Monsieur [J] [L] et Monsieur [Z] [F] aux fins de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers et charges,

En tout état de cause,

o ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [J] [L] et Monsieur [Z] [F] ainsi que de tout occupant de leur chef avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour à compter du jugement à intervenir,

o condamner solidairement Monsieur [J] [L] et Monsieur [Z] [F] au paiement :

— de la somme de 3253,48 euros au titre des loyers et charges impayés, quittancement du mois de janvier 2024 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience à intervenir,

— d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’au départ effectif de Monsieur [J] [L] et Monsieur [Z] [F] des lieux,

o dire et juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que les occupants n’auront pas quitté les lieux litigieux,

o dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 13 septembre 2023,

o condamner solidairement Monsieur [J] [L] et Monsieur [Z] [F] au paiement d’une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant les frais du commandement de payer et la sommation conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 25 janvier 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 juin 2024 lors de laquelle Monsieur [E] [C], représenté, a maintenu ses demandes et actualisé sa créance à la somme de 3250,33 euros.

Les défendeurs régulièrement cités à l’étude du commissaire de justice, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

Toutefois, une fois le dossier appelé et les débats clos, Monsieur [J] [L] s’est présenté à l’audience et a sollicité par courrier la réouverture des débats, demande à laquelle il a été fait droit.

Les parties ont alors été convoquées par le greffe, par courrier recommandé avec accusé de réception, à l’audience du 14 octobre 2024.

À cette audience, Monsieur [E] [C], représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 9412,75 euros arrêtée au mois d’octobre inclus.

Il expose que Monsieur [J] [L] et Monsieur [Z] [F] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 13 septembre 2023, de sorte que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il précise que depuis le mois de mai 2024, il n’y a eu aucun règlement. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation solidaire des locataires au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [J] [L] et Monsieur [Z] [F] régulièrement convoqués, chacun par lettre recommandée avec accusé de réception (pli avisé et non réclamé), ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 25 janvier 2024 en vue d’une audience prévue le 24 juin 2024, soit plus de six semaines après.

Monsieur [E] [C] justifie par ailleurs avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 14 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 janvier 2024.

En conséquence, la demande de Monsieur [E] [C] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 13 septembre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 13 novembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 23 décembre 2022 à compter du 14 novembre 2023.

Sur l’expulsion :

Le bail étant résilié depuis le 14 novembre 2023, Monsieur [J] [L] et Monsieur [Z] [F] sont occupants sans droit ni titre.

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [L] et Monsieur [Z] [F] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [J] [L] et Monsieur [Z] [F] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

La demande de ce chef sera en conséquence rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation :

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des lieux après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [J] [L] et Monsieur [Z] [F] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 23 décembre 2022, du commandement de payer délivré le 13 septembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 1er octobre 2024 que Monsieur [E] [C] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés. Il convient néanmoins de déduire du décompte présenté par le bailleur, la somme de 320,04 euros imputée pour des frais déjà compris dans les dépens (coût des commandements de payer du 12 mai 2023 et du 13 septembre 2023).

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [J] [L] et Monsieur [Z] [F] à payer à Monsieur [E] [C] la somme de 9092,71 euros, au titre des sommes dues au 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 septembre 2023 sur la somme de 2100,54 euros, et du présent jugement sur le surplus, aucune disposition du contrat de bail ne prévoyant un calcul particulier pour les intérêts de retard.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [J] [L] et Monsieur [Z] [F] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification des commandements de payer, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [E] [C] les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [J] [L] et Monsieur [Z] [F] à payer à Monsieur [E] [C] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [E] [C] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 décembre 2023 entre Monsieur [E] [C] d’une part et Monsieur [J] [L] et Monsieur [Z] [F], d’autre part, concernant le logement et l’emplacement de parking situés [Adresse 1], sont réunies à la date du 14 novembre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux (logement et emplacement de stationnement), l’expulsion de Monsieur [J] [L] et Monsieur [Z] [F] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

DEBOUTE en conséquence Monsieur [E] [C] de sa demande d’astreinte,

DEBOUTE Monsieur [E] [C] de sa demande de supression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [J] [L] et Monsieur [Z] [F] à compter du 14 novembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [L] et Monsieur [Z] [F] à payer à Monsieur [E] [C] la somme de 9092,71 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 1er octobre 2024, échéance du mois d’octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 septembre 2023 sur la somme de 2100,54 euros, et du présent jugement sur le surplus.

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [L] et Monsieur [Z] [F] à payer à Monsieur [E] [C] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 02 octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des sommes déjà versées,

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [L] et Monsieur [Z] [F] à payer à Monsieur [E] [C] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [L] et Monsieur [Z] [F] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification des commandements de payer du 12 mai 2023 et 13 septembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE Monsieur [E] [C] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE