TRIBUNAL DE PROXIMITE

D’AUBERVILLIERS

Square Stalingrad

93300 AUBERVILLIERS

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N° RG 24/00618 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y6N4

Minute :

Etablissement public OPH DE L’HABITAT D’AUBERVILLIERS

Représentant : M^e François MEYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0085

C/

Madame [W] [E]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Avril 2024

DEMANDEUR :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’AUBERVILLIERS

Etablissement public à caractère industriel et commercial, immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 279 300 206, dont le siège social est 122 rue André Karman, CS 10001, 93300, AUBERVILLIERS

représenté par M^e MEYER François, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Landry OKANGA-SOUNA, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [W] [E]

58 rue du Moutier

Logement 1001 – RDC

93300 AUBERVILLIERS

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 19 Mars 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Avril 2024, par Madame Elsa PERDRISOT, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Louise MULLER, greffière placée.

Le

Copie exécutoire :

M^e MEYER

Copie certifiée conforme :

Mme [E]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte prenant effet au 3/12/2020, il a été donné à bail à Madame [W] [E] un immeuble à usage d’habitation, situé 58 rue du Moutier (rez-de-chaussée, logement 1001), 93 300 AUBERVILLIERS.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 23/06/2023 concernant un arriéré locatif d’un montant de 1830,92 euros en principal.

Par acte du 22/01/2024, OPH d’AUBERVILLIERS a fait assigner Madame [W] [E] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire en raison des loyers impayés ;ordonner l’expulsion de Madame [W] [E] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique ; ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Madame [W] [E] et ce, en garantie des loyers, charges, indemnités d’occupation et réparations locatives qui resteraient dus ;condamner Madame [W] [E] au paiement à titre provisionnel :d’une somme de 2489,88 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement et de l’assignation pour le surplus ;d’une indemnité d’occupation égale au loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés ;d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant les frais de commandement.

A l’audience le bailleur actualise sa demande en paiement à la somme de 1885,17 euros au titre de l’arriéré dû au 15/03/2024, maintient ses autres prétentions et précise qu’il ne s’oppose pas à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et clause de déchéance en cas de non-respect des délais accordés.

Cité à étude, Madame [W] [E] n’a pas comparu et n’ a pas été représentée.

A cette audience, le juge a mis dans les débats la question de la recevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire en raison de la dénonciation tardive du commandement de payer à la CAF. L’OPH s’en est rapporté à droit.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 23/01/2024, soit 6 semaines au moins avant l’audience.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CAF le 13/12/2023, soit postérieurement au délai de deux mois avant la délivrance de l’assignation le 22/01/2024. L’action est donc irrecevable.

Dès lors, il convient de rejeter les demandes subséquentes tenant à l’expulsion, au paiement des indemnités d’occupants et statuant sur le sort des meubles

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Il résulte des pièces versées aux débats, notamment du commandement, de l’assignation et du décompte produits, que Madame [W] [E] est redevable envers OPH d’AUBERVILLIERS de la somme de 1740,39 euros (février inclus) au titre d’un arriéré de loyers et de charges demeuré impayé selon décompte du 15/03/2024 (frais de pénalités d’enquête triennale déduits pour un montant de 144,78 euros en l’absence de preuve qu’ils seraient dus contractuellement) ; elle sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, eu égard à la reprise du paiement des loyers courants et en l’absence d’opposition du bailleur, il convient d’autoriser Madame [W] [E] à s’acquitter de la dette locative en plusieurs mensualités selon les modalités fixées au dispositif.

A défaut de respecter les délais de paiement accordés et/ou de payer ponctuellement le loyer et les charges courants au terme convenu dans le contrat de bail, les sommes restant dues deviendront en totalité exigibles.

Sur les demandes accessoires :

Il y a lieu de condamner Madame [W] [E] aux dépens, sans qu’il soit nécessaire de préciser plus avant les frais compris dans ces derniers.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge d’OPH AUBERVILLIERS les frais irrépétibles qu’il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire, assortie de l’exécution provisoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

DECLARONS l’action de OPH d’AUBERVILLIERS en acquisition de la clause résolutoire irrecevable ;

REJETONS les demandes subséquentes tenant à l’expulsion, au paiement des indemnités d’occupants et statuant sur le sort des meubles ;

CONDAMNONS Madame [W] [E] à payer à OPH d’AUBERVILLIERS, la somme provisionnelle de 1740,39 euros (février inclus) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte au 15/03/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 23/06/2023 ;

AUTORISONS Madame [W] [E] à s’acquitter de la dette par 34 mensualités de 50 euros, payables en plus du loyer et des charges courants, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, suivies d’une 35ème mensualité payable dans les mêmes conditions et constituée du solde de la dette en principal, frais et intérêts ;

DISONS que faute de respecter ponctuellement les modalités de règlement accordées (que le manquement porte sur l’arriéré ou sur les loyers et charges courants), la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

DEBOUTONS OPH d’AUBERVILLIERS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [W] [E] aux dépens ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions.

LA GREFFIERE LA JUGE