N° RG 24/00731 – N° Portalis DBZH-W-B7I-C[Immatriculation 3] 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 21 Mai 2025

DEMANDEUR:

E.P.I.C. MORBIHAN HABITAT VENANT AUX DROITS DE BRETAGNE SUD HABITAT, demeurant [Adresse 4]

représentée par Madame [Z] munie d’un pouvoir

à :

DEFENDEUR:

Madame [Y] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Elisabeth DORDAIN

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 19 Mars 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 21 Mai 2025 par mise à disposition au greffe

Le 21/05/2025:

Exécutoire à MORBIHAN HABITAT

Copie à [Y] [B] et Préfet du MORBIHAN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 janvier 2015, Bretagne Sud Habitat a consenti à madame [Y] [B] la location d’un appartement à usage d’habitation, sis [Adresse 1], moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé d’un montant de 406,89 Euros, charges comprises.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 21 novembre 2024, Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat a fait assigner madame [Y] [B] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT.

Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat demande de :

Prononcer la résiliation du bail conclu entre les parties.

Ordonner l’expulsion de madame [Y] [B] et de tous occupants de son chef, au besoin par la force publique, après délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Fixer l’indemnité d’occupation à un montant égal à celui du loyer mensuel actualisé, charges comprises.

Condamner madame [Y] [B] à lui payer la somme de 862,57 Euros au titre des loyers et charges impayés, outre les loyers échus jusqu’à la date de la résiliation judiciaire et ce avec intérêts au taux légal.

Condamner madame [Y] [B] à lui verser la somme de 200 Euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

Condamner madame [Y] [B] à lui payer la somme de 100 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Condamner madame [Y] [B] aux dépens.

A l’appui de ses prétentions Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat expose  :

— que les loyers et charges ont cessé d’être honorés, malgré diverses démarches amiables,

— que madame [Y] [B] n’ayant pas régularisé les causes d’une mise en demeure de payer attirant attention sur le risque de saisine du Tribunal, il convient de prononcer la résiliation du bail.

A l’audience Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat actualise sa créance, au titre des loyers et charges impayés à la somme de 1248,06 euros.

Non assignée à personne, madame [Y] [B] ne se présetet pas à l’audience, ni n’a' été représentée.

Lecture de l’enquête sociale transmise au Tribunal a été faite à l’audience, de laquelle il ressort que madame [B] a cessé son activité professionnelle il y a 18 mois pour raison de santé. Elle s’isole et ne sollicite pas d’aide. Elle rencontre des difficultés pour payer ses charges et son loyer.Elle a fait un virement de 130 euros pour regler son loyer. Elle sollicite la mise en place d’un échéancier pour apurer sa dette locative. Madame [B] a accepté une mesure d’accompagnment social liéE au logement.

Sur interrogation du Juge, Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat déclare accepter des mensualités de 34 euros, en sus du loyer courant, et des délais de paiement sur 36 mois, sous réserve de clause de déchéance du terme et clause de résiliation du bail en cas de non respect des délais accordés.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La procédure aux fins de résiliation du bail est régulière notamment au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la réclamation au titre des loyers et charges impayés :

Par application des dispositions de l’article 1353 du Code Civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat réclame le paiement de l’arriéré des loyers et charges.

Il est versé aux débats l’engagement de location et le décompte des sommes réclamées, duquel il ressort une dette locative de 1248,06 Euros (mois de février 2025 inclus ) à la date du 12 mars 2025 comportant une somme de 7,62 euros sur les mois de mars 2024 à septembre 2024 au titre des pénalités OPS, et une somme mensuelle de 4,40 euros sur les mois de mars 2024 au mois d’octobre 2024 inclus au titre de l’assurance locative obligatoire.

madame [Y] [B] ne justifie pas du paiement de cette somme.

Il convient en conséquence de condamner madame [Y] [B] à payer à la Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat la somme de 1248,06 Euros, au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté à la date du 12 mars 2025, outre les loyers échus jusqu’à la date du jugement, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date du 21 mai 2025.

Sur les délais de paiement :

En application des dispositions de l’article 1343-5 du Code Civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Dans le cadre de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut désormais accorder des délais de paiement dans la limite de trois années dans la cadre de la suspension de la clause résolutoire, afin de maintenir le contrat de bail.

Le Tribunal peut donc par analogie retenir cette durée maximale de trois années.

Madame [Y] [B] se trouve dans l’incapacité de s’acquitter immédiatement des sommes dues.

Il convient dans ces conditions de lui accorder des délais de paiement à compter de ce jour, assortis de l’obligation de s’acquitter des sommes dues par 36 acomptes mensuels de 34 Euros avant le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de la décision et la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette.

Il y a lieu de dire qu’en cas de dépôt d’une requête en surendettement :

— Conformément à l’article L 722.5 du code de la consommation par exception au principe selon lequel la décision de recevabilité du dossier de surendettement interdit au débiteur de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, ce dernier est autorisé à régler sa dette locative dans les conditions énoncée à la présente décision.

— Les modalités d’apurement de la dette et/ou d’effacement se substitueront aux dispositions précitées conformément aux dispositions de l’article L 714-1 du code de la consommation.

Il doit enfin être rappelé que pendant ce délai les procédures d’exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues.

Il y a lieu en outre de prévoir qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Sur la résiliation du contrat de bail :

Selon les dispositions de l’article 1227 du code civil, la résolution d’un contrat peut toujours être demandée en justice.

L’article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et interêts.

L’article 1741 dudit code précise que le contrat de louage se résout notamment par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Madame [Y] [B] a laissé impayées les échéances de loyer depuis plusieurs mois. Une mise en demeure de régler l’arriéré a été adressée le 27 août 2024, sans qu’un apurement de la dette locative ne s’en suive.

Le paiement régulier des loyers constitue l’une des obligations essentielles du contrat de louage d’immeuble. Aussi, sa violation continue et répétée peut justifier que soit prononcée la résiliation du bail.

Toutefois, en l’espèce, les délais accordés à madame [Y] [B] pour régulariser l’arriéré de loyers apparaissent compatibles avec la reprise des échéances courantes.

Si madame [Y] [B] respect l’échéancier et règle le loyer courant à son échéance, le bail continuera de produire ses effets.

A défaut, le bail sera résilié.

Sur l’expulsion de la locataire :

En considération des délais accordés, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de madame [Y] [B] tant que ces derniers sont respectés. En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, le bail continue de se poursuivre.

En revanche, en cas de non respect des délais de paiement ainsi accordés, et/ou de non paiement du loyer courant et un mois après une ultime mise en demeure d’avoir à respecter l’échéancier adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, le bail sera résilié. Dans ce cas, madame [Y] [B] pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de chef, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation :

En considération des délais accordés, il n’y a pas lieu de fixer l’indemnité d’occupation dès lors qu’ils sont respectés. En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, le bailleur ne pourra se prévaloir de la résiliation du bail et le bail continuera de se poursuivre.

En revanche en cas de résiliation du contrat, il sera dû une indemnité d’occupation égale au loyer courant majoré des charges, due jusqu’à la libération définitive des lieux par madame [Y] [B].

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par le bailleur :

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 du Code Civil, le titulaire d’une créance de somme d’argent ne peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires que s’il établit que son débiteur lui a de mauvaise foi, causé un préjudice indépendant du retard. En l’espèce une telle preuve n’est pas rapportée ; il y a lieu en conséquence de rejeter la demande formulée à titre de dommages et intérêts par Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de madame [Y] [B] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’état dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur l’exécution provisoire :

Par application des dispositions de l’article 514 du code de Procédure Civile , l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Sur l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il n’apparaît pas inéquitable au vu des situations économiques des parties de laisser à la charge de Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat ses frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et exécutoire, en premier ressort, mise à la disposition du public par le greffe :

Condamne madame [Y] [B] à payer à Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat la somme de MILLE DEUX CENT QUARANTE-HUIT EUROS et SIX CENTIMES (1248,06 €), au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté à la date du 12 mars 2025, outre les loyers et charges échus depuis cette date jusqu’au jour du jugement, le tout sous réserve des règlements effectués depuis lors et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date du 21 mai 2025.

Accorde à madame [Y] [B] des délais de paiement à compter de ce jour, assortis de l’obligation de s’acquitter de dette par 36 acomptes mensuels de TRENTE-QUATRE EUROS (34 €) avant le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de la décision et la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette.

Dit qu’en cas de dépôt d’une requête en surendettement avant l’apurement de la dette :

— Conformément à l’article L 722.5 du code de la consommation par exception au principe selon lequel la décision de recevabilité du dossier de surendettement interdit au débiteur de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, ce dernier est autorisé à régler sa dette locative dans les conditions énoncée à la présente décision.

— Les modalités d’apurement de la dette et/ou d’effacement se substitueront aux dispositions précitées conformément aux dispositions de l’article L 714-1 du code de la consommation.

Il doit enfin être rappelé que pendant ce délai les procédures d’exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont sus pendues et les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues.

Il y a lieu en outre de prévoir qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Rappelle que pendant ces délais, le bail se poursuit et le loyer courant doit être payé à son échéance.

Dit qu’en cas de règlement par madame [Y] [B] des échéances courantes et de l’intégralité de dette de loyers envers Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat dans les termes et délais fixés ci-dessus, le bail continuera de se poursuivre.

Dit qu’en cas de non régularisation intégrale de l’arriéré et/ou de non paiement du loyer courant, dans le délai fixé, le bail sera résilié, et ordonne dans ce cas l’expulsion de madame [Y] [B] et de tous occupants de chef, en tant que de besoin avec le concours de la force publique.

Dit qu’en ce cas, il sera dû une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer courant majoré des charges, jusqu’à la libération définitive des lieux par madame [Y] [B].

Déboute Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de madame [Y] [B] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Dit n’y avoir lieu à l’allocation d’une somme sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Condamne madame [Y] [B] aux dépens.

Le présent jugement a été signé par E.DORDAIN, Présidente d’audience et par C. AUDRAN Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE