TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/02929

N° Portalis DB3S-W-B7I-ZC5W

Minute : 24/

S.C.I. MILLY

Représentant : Me [E], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0007

C/

Madame [Z] [Y] [L]

Monsieur [K] [D]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Décembre 2024; par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 07 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. MILLY

demeurant [Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Phillipe MORRON, avocat au barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [Z] [Y] [L]

demeurant [Adresse 7]

comparante en personne

Monsieur [K] [D]

demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 février 2023 à effet au 21 février 2023, la SCI MILLY a donné à bail à Madame [Z] [Y] [L] et Monsieur [K] [D] un logement et un emplacement de stationnement numéro 26 situés [Adresse 8] à 93220 Gagny, pour un loyer mensuel de 833 euros pour le logement et 60 euros pour le stationnement, augmenté des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2023, la SCI MILLY a fait signifier à Madame [Z] [Y] [L] et Monsieur [K] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2570,54 euros en principal, au titre des loyers impayés.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 21 décembre reçue le 29 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2024, la SCI MILLY a fait assigner Madame [Z] [Y] [L] et Monsieur [K] [D] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Madame [Z] [Y] [L] et Monsieur [K] [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ordonner que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux soit régi dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [Z] [Y] [L] et Monsieur [K] [D] au paiement de la somme de 3627,41 euros au titre de la dette locative arrêtée au 29 février 2024, sauf à parfaire le jour de l’audience et en tout état de cause aux loyers impayés jusqu’au prononcé de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail,les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives majorés de 10%, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,les condamner au paiement de la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 10] par voie dématérialisée le 26 mars 2024.

À l’audience du 7 octobre 2024, la SCI MILLY, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2568,53 euros arrêtée au 1er octobre 2024, loyer du mois d’octobre inclus. Elle n’est pas opposée à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

la SCI MILLY soutient que Madame [Z] [Y] [L] et Monsieur [K] [D] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai prévu après la délivrance du commandement de payer du 26 décembre 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

À l’audience, Madame [Z] [Y] [L] reconnait être redevables des loyers et charges, mais souligne que des frais sont inclus dans le montant. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 250 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle indique que ses revenus s’élèvent à 1290 euros, en congé de maternité et recherche d’emploi, et que les allocations RSA de Monsieur [D] sont bloquées. Elle précise qu’ils ont un enfant à charge et qu’un dossier de prêt fonds solidarités logement (FSL) est en cours.

Monsieur [K] [D], régulièrement assigné, à personne, ne comparait pas et n’est pas représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 26 mars 2024 en vue d’une audience prévue le 7 octobre 2024, soit plus de six semaines après.

D’autre part , la SCI MILLY justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 mars 2024.

En conséquence, les demandes de la SCI MILLY aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 13 février 2023, du commandement de payer délivré le 26 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 1er octobre 2024 que la SCI MILLY rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 145 euros, 175,91 euros, et 10 fois 13,51 euros au titre de frais de rejet, soit la somme de 456,01 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [Z] [Y] [L] et Monsieur [K] [D] à payer à la SCI MILLY la somme de 2112,52 euros, au titre des sommes dues au 1er octobre 2024.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location, conclu avant la loi du 27 juillet 2023 pour une durée de six ans, et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 26 décembre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 26 février à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 13 février 2023 à compter du 27 février 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [Z] [Y] [L] et Monsieur [K] [D], qui justifient de leur situation personnelle et financière, ont effectué des paiements réguliers ayant permis de diminuer leur dette et sont donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [Z] [Y] [L] et Monsieur [K] [D] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Il convient donc d’accorder à Madame [Z] [Y] [L] et Monsieur [K] [D] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l’expulsion de Madame [Z] [Y] [L] et Monsieur [K] [D] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration, et de condamner Madame [Z] [Y] [L] et Monsieur [K] [D] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Z] [Y] [L] et Monsieur [K] [D] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI MILLY les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [Z] [Y] [L] et Monsieur [K] [D] à payer à la SCI MILLY la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SCI MILLY aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 13 février 2023 entre la SCI MILLY d’une part, et Madame [Z] [Y] [L] et Monsieur [K] [D] d’autre part, concernant les locaux (logement et stationnement) situés [Adresse 9], sont réunies à la date du 27 février 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [Y] [L] et Monsieur [K] [D] à payer à la SCI MILLY la somme de 2112,52 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er octobre 2024 échéance d’octobre incluse,

ACCORDE un délai à Madame [Z] [Y] [L] et Monsieur [K] [D] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [Z] [Y] [L] et Monsieur [K] [D] à s’acquitter de la dette en 9 fois, en procédant à 8 versements de 250 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [Z] [Y] [L] et Monsieur [K] [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [Z] [Y] [L] et Monsieur [K] [D] à payer à la SCI MILLY une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 27 février 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Madame [Z] [Y] [L] et Monsieur [K] [D] à payer à la SCI MILLY la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [Z] [Y] [L] et Monsieur [K] [D] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 26 décembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la SCI MILLY de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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