TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 8]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00138 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZFXC

N° de Minute : 25/00183

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 24 Novembre 2025

Société CBA MEUBLES

C/

[I] [M]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 24 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société CBA MEUBLES, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Hervé RENOUX, avocat au barreau de METZ, substitué par M^e Charlotte HERBAUT, avoat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [I] [M], demeurant [Adresse 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 26 Septembre 2025

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 16 septembre 2014, la société SA des Anciens Etablissements Lucien Demeyere a donné à bail à Mme [I] [M] une maison sis [Adresse 2] à [Localité 12], moyennant un loyer de 554 euros outre une provision sur charge de 18 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 avril 2023, la société CBA Meubles a fait délivrer à Mme [I] [M], un commandement de payer, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et portant sur la somme en principal de 1 719,10 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement a été dénoncée à la Ccapex en date du 18 avril 2023.

Par acte du 7 août 2023, la société SA CBA Meubles a fait assigner Mme [I] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, sur le fondement des dispositions des articles 835 2° du code de procédure civile, 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989, afin d’obtenir notamment son expulsion et sa condamnation à titre provisionnelle à lui payer le montant des loyers et charges impayées.

Par ordonnance rendue en date du 19 février 2024,la société SA CBA Meubles a été déclarée irrecevable faute de qualité et d’intérêt à agir.

Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2024, la société CBA Meubles a fait délivrer à Mme [I] [M], un commandement de payer, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et portant sur la somme en principal de 10 528,10 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer a été notifié à la Ccapex en date du 10 septembre 2024.

Par acte du 27 décembre 2024, la société SA CBA Meubles a fait assigner Mme [I] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, sur le fondement des dispositions des articles 835 2° du code de procédure civile, 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989, afin de :

— Renvoyer les parties à se pourvoir au fond comme elles en aviseront,

Mais d’ores et déjà,

— Dire que la société SA CBA Meubles justifie de la qualité et d’un intérêt à agir à l’encontre de Mme [I] [M],

— La déclarer recevable et bien fondée en l’intégralité de ses demandes,

— Y faisant droit,

— Constater que les conditions de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies à la date du 9 octobre 2024 en application de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 et du 9 novembre 2024 en application de l’article 24 de cette même loi,

En conséquence,

— Constater la résiliation du contrat de bail d’habitation du 19 septembre 2014,

— Ordonner l’évacuation de la locataire et de tout occupant de son chef dans les délais prévus par et au livre IV du Code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier,

— Condamner provisionnellement Mme [I] [M] en application de l’article 835 du code de procédure civile, à lui payer la somme de 10 528,10 euros au titre des loyers de mai à septembre 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de la lettre officielle adressée par Me [G] à Mme [M] en date du 5 juillet 2023,

— Condamner Mme [I] [M] à lui payer une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 619,30 euros à compter de la résiliation du bail consécutivement au jeu de la clause résolutoire, chaque indemnité mensuelle étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé,

— Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera révisable selon les mêmes modalités et la même périodicité que le loyer l’aurait été si le bail n’avait pas été résilié et ce tel que prévu dans le contrat de bail d’habitation du 19 septembre 2014 (paragraphe révision du loyer en page 6 de l’acte authentique),

— Condamner provisionnellement Mme [I] [M] à lui payer la somme de 1 052,81 euros à titre d’indemnité forfaitaire avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— Ordonner la capitalisation des intérêts,

— Condamner provisionnellement Mme [I] [M] à exécuter les travaux de remise en état du logement mis à sa disposition sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

— Se réserver la liquidation de l’astreinte,

— Autoriser la société SA CBA Meubles à conserver la somme remise à titre de dépôt de garantie en l’absence d’état des lieux de sortie conformes à l’état des lieux d’entrée,

— Condamner la société CBA Meubles à payer à Mme [I] [M] une somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société SA CBA Meubles aux dépens en ce compris le commandement de payer, les frais de la sommation d’avoir à répondre aux demandes d’exercice du droit de visite, du commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 septembre 2024 et d’avoir à fournir l’attestation d’assurance,

Cette assignation a été notifiée à la Préfecture du Nord, par voie électronique le 18 avril 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 mars 2025, puis à celle du 1er septembre 2025. Elle a été renvoyée à l’audience du 26 septembre 2025, date à laquelle elle a été retenue.

A cette audience, la société SA CBA Meubles, représentée par leur avocat, a maintenu les demandes contenues dans leur acte introductif d’instance.

Assignée en application des dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Mme [I] [M] n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience. Susceptible d’un appel en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision sera réputée contradictoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des demandeurs.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Sur la qualité à agir :

Aux termes des dispositions de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Par ailleurs, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort des pièces versées dont notamment l’acte authentique de vente établi en date du 3 octobre 2022 que la société SA CBA Meubles a acquis de la société SA des Anciens Etablissements Lucien Demeyere notamment l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 11], cadastré section AB n°[Cadastre 6], immeuble loué par Mme [I] [M].

Dès lors étant propriétaire de cet immeuble, la société SA CBA Meubles a nécessairement qualité et intérêt à agir.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 3 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, du 10 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’assignation a été délivré deux mois après la notification à la Ccapex en date du 10 septembre 2024 du commandement de payer.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail authentique conclu entre les parties contient une clause intitulée résiliation de plein droit aux termes de laquelle le contrat sera résolu de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer a été délivré en date du 9 septembre 2024 mentionnant ce délai de deux mois, et pour une somme en principal de 10 528,10 euros.

Le décompte fourni au débat par la société SA CBA Meubles démontre que depuis le mois de mai 2023, Mme [I] [K] n’a procédé à aucun paiement de loyers et charges.

Ainsi, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Par conséquent, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à compter du 9 novembre 2024 à 24h00.

Sur les sommes dues :

En application de l’article 7, a), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La faute qui consiste pour les locataires à occuper le logement, postérieurement à la résiliation du contrat bail, cause un préjudice aux bailleurs, qui ne peuvent pas disposer de leur bien et le relouer.

Ce préjudice sera réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant équivalent à celui du loyer majoré de la provision sur charges, soit la somme de 619,30 euros.

Suivant le décompte produit à l’audience par la société SA CBA Meubles, Mme [I] [M] est redevable d’une somme de 17 340, 40 euros échéance du mois de septembre 2025 non incluse.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de condamner Mme [I] [M] à payer à la société SA CBA Meubles, à titre provisionnel, la somme de 17 340,40 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 10 528,10 euros à compter du 9 septembre 2024, et pour le surplus à compter du 27 décembre 2024.

Mme [I] [M] sera également condamnée à payer, à titre provisionnel et jusqu’à libération effective des lieux loués, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 619,30 euros, ce à compter du 1er septembre 2025 compte-tenu de la somme provisionnelle allouée.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, Mme [I] [M] n’a pas comparu.

De plus, le relevé de comptes du logement litigieux permet d’établir que cette dernière n’a procédé à aucun paiement de son loyer depuis le 1er mai 2023.

Au regard de l’ignorance de sa situation personnelle et financière, et faute de reprise du paiement intégral du loyer courant, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement.

Sur la demande au titre des dégradations et quant à la conservation du dépôt de garantie

Au terme des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe aux parties de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de leur prétention.

En l’espèce, force est de constater que la demande formulée par la société SA CBA Meubles est hypothétique.

Aucune des pièces versées ne permet d’établir l’existence de dégradations justifiant la condamnation de la locataire à exécuter des travaux de remise en état sous astreinte.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de la débouter de sa demande.

Il en est de même pour la demande tendant à être autorisé à conserver le dépôt de garantie.

Par voie de conséquence, il conviendra également de la débouter de cette demande.

Sur la demande provisionnelle au titre de la clause pénale :

aux termes des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, il ressort du bail conclu l’existence d’une clause pénale prévoyant en cas de non-paiement de toute somme due à son échéance, et huit jours après une mise en demeure restée sans effet, une indemnité forfaitaire égale à 10 % des sommes dues, sans préjudice de l’application le cas échéant des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Or, force est de constater que cette indemnité est excessive.

Il conviendra donc de condamner Mme [J] [M] à payer à la société SA CBA Meubles une somme d’un euro provisionnel au titre de la clause pénale.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, Mme [I] [M] sera condamnée aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation.

Les autres demandes étant hypothétiques, il conviendra de les rejeter.

Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Mme [I] [M], partie perdante, sera condamnée à payer à la société SA CBA Meubles la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, INVITONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire,

CONSTATONS à la date du 9 novembre 2024, 24h00, la résiliation du contrat de bail conclu entre Mme [I] [M] et la société SA CBA Meubles portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 12],

ORDONNONS, à défaut pour Mme [I] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

RAPPELONS qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire,

FIXONS à la somme de 619,30 euros l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 1er septembre 2025 jusqu’à la date de libération effective des lieux loués et dit que cette somme sera réévaluée comme l’aurait été le loyer,

CONDAMNONS Mme [I] [M] à payer à la société SA CBA Meubles la somme provisionnelle de 17 340,40 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois de septembre 2025 non incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 10 528,10 euros à compter du 9 septembre 2024, et pour le surplus à compter du 27 décembre 2024,

CONDAMNONS Mme [I] [M] à payer à la société SA CBA Meubles une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 619,30 euros à compter du 1er septembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux,

RAPPELONS à Mme [I] [M] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’Etat dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE,

secrétariat de la commission de médiation DALO,

[Adresse 9],

[Adresse 5]

[Localité 7]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information,

CONDAMNONS Mme [J] [M] à payer à la société SA CBA Meubles une somme d’un euro provisionnel au titre de la clause pénale,

CONDAMNONS Mme [I] [M] à payer à la société SA CBA Meubles la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [I] [M] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et le coût de la présente assignation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Juge