Minute n° 25/707

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 15 Décembre 2025

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DEMANDEUR :

S.A.S. PANDO

[Adresse 2]

[Localité 3]

Demanderesse représentée par

M^e Alexis TCHUIMBOU-OUAHOUO, avocat au barreau de NANTES – 164

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Défenderesse représentée par

M^e Camille VIAUD LE POLLES, avocat au barreau de NANTES – 146

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 Février 2025

date des débats : 03 Novembre 2025

délibéré au : 15 Décembre 2025

RG N° RG 24/04056 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NPU6

COPIES AUX PARTIES LE :

CCC M^e Alexis TCHUIMBOU-OUAHOUO

CE+CCC M^e Camille VIAUD LE POLLES

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 décembre 2022, la S.C.I. [Y] a donné à bail à Madame [Z] [Y] un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 7], moyennant un loyer de 500 euros par mois, provision sur charges incluses.

Par acte authentique en date du 29 décembre 2022, la S.C.I. [Y] a cédé à la S.A.S. PANDO un ensemble immobilier situé [Adresse 7] comprenant un magasin d’exposition et des bureaux, deux maisons à usage d’habitation, un hangar et un cabanon de stockage.

Par acte du 8 juillet 2024, la S.A.S. PANDO a sommé Madame [Z] [Y] de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2024, la S.A.S. PANDO a fait citer Madame [Z] [Y] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin de faire constater que le bail est nul et obtenir l’expulsion de Madame [Z] [Y].

Elle sollicite également la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 1.800 euros et une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure Civile.

A l’audience du 3 novembre 2025, la S.A.S. PANDO conclut ainsi :

A titre principal : Constater que le contrat de bail en date du 29 décembre 2022 entre la S.C.I. [Y] et Madame [Z] [Y] ne remplit pas les conditions requises pour sa validité et est par conséquent nul ;Prononcer la nullité du contrat de bail en date du 29 décembre 2022 entre la S.C.I. [Y] et Madame [Z] [Y] ;Débouter Madame [Z] [Y] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contrairesA titre subsidiaire : Dire et juger que Madame [Z] [Y] ne respecte absolument pas la destination des locaux à usage exclusif d’habitation puisque la S.C.I. [Y] y domicilie toujours physiquement son siège social et fait usage de la boîte aux lettres affectée à la maison litigieuse ;Prononcer la résiliation du contrat de bail consentie à Madame [Z] [Y] au regard des dispositions des articles 1728, 1227 et 1229 du code civil ;Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [Z] [Y], ainsi que de tous les occupants sans droit ni titre introduit dans les lieux de son chef sis [Adresse 6], et autres objets mobiliers leur appartenant, au besoin par leur mise au rebut selon leur état ;Ordonner que faute pour Madame [Z] [Y] occupant sans droit ni titre de le faire, il sera procédé à son expulsion, immédiatement à compter de la signification commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est et selon les modalités fixées par les articles L.412-1 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamner Madame [Z] [Y], occupant sans droit ni titre, au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 1800 euros mensuel à compter du 1er décembre 2022, correspondant au loyer et charges d’une maison similaire dans la commune de [Localité 8] ou des communes proches et ce, jusqu’au départ effectif de Madame [Z] [Y] des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec des intérêts de droit, Dire que, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts dus au moins pour une année entière seront productifs d’intérêts,En tout état de cause : Condamner Madame [Z] [Y] au paiement au profit de la société PANDO de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de quitter les lieux. Rappeler que l’exécution provisoire est de droit. La S.A.S. PANDO expose qu’il manque la signature de Madame [Y], épouse de Monsieur [Y], dans le bail. Elle ajoute qu’il a été constaté que la S.C.I. [Y] est toujours rattachée au logement alors que le bail est à usage exclusif d’habitation.

Madame [Z] [Y] sollicite de :

Recevoir Madame [Z] [Y] en ses demandes et les dires bien fondées ;Débouter la société PANDO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;Condamner la société PANDO à verser à Madame [Z] [Y] la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts ;Condamner la société PANDO à payer à Madame [Z] [Y] la somme de 3500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la société PANDO aux entiers dépens de l’instance.Madame [Z] [Y] expose que le bail a été annexé à l’acte authentique de vente. Elle soutient que l’article 1849 du code civil ainsi que les statuts de la S.C.I. autorisent l’un seul des cogérants à signer des actes. Elle précise qu’elle est tiers à la S.C.I., que la domiciliation est à son domicile depuis 1997 mais que ce n’est plus le cas depuis 2023, la S.C.I. ayant été dissoute.

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 15 décembre 2025, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

SUR CE,

Sur la validité du contrat de bail

L’article 1849 du code civil dispose que dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social.

En cas de pluralité de gérants, ceux-ci détiennent séparément les pouvoirs prévus à l’alinéa précédent. L’opposition formée par un gérant aux actes d’un autre gérant est sans effet à l’égard des tiers, à moins qu’il ne soit établi qu’ils en ont eu connaissance.

Les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers.

En l’espèce, la S.A.S. PANDO argue que la seule signature de Monsieur [X] [Y], co-gérant de la S.C.I. [Y], ne lui permettait pas de conclure valablement un contrat de bail en se présentant comme unique gérant de la société.

Pour autant, il ressort de l’article 1849 et des statuts de la S.C.I. [Y] qu’un seul des co-gérants peut engager des actes.

Le contrat de bail n’est donc affecté d’aucun vice justifiant sa nullité.

En conséquence, il ne sera pas prononcé la nullité du contrat de bail conclu le 29 décembre 2022 entre la S.CI. [Y] et Madame [Z] [Y] et régulièrement opposé à la S.A.S. PANDO dans l’acte de vente du même jour.

Sur la résiliation du bail

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la S.A.S. PANDO argue que Madame [Z] [Y] ne respecte pas la destination du bail, qui est à usage d’habitation, car la S.C.I. [Y] est domiciliée à son domicile.

Pour autant, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 15 janvier 2023 que la S.C.I. [Y] a transféré son siège social au [Adresse 1]. Il s’agit d’une quinzaine de jours après la conclusion du bail, ce qui est un délai nécessaire pour réaliser les démarches administratives en ce sens. Madame [Z] [Y], tierce à la S.C.I., ne peut être tenue responsable de ce délai de 15 jours pour ce changement de domiciliation.

Cette domiciliation n’est, à ce jour, plus d’actualité. De plus, cela ne justifie pas une procédure pour occupation sans droit ni titre, mais un congé pour motif légitime et sérieux, procédure qui n’a pas été utilisée et qui, en tout état de cause, ne justifierait pas la résiliation au vu de l’absence de gravité du manquement.

En conséquence, il ne sera pas prononcé la résiliation du contrat de bail conclu le 29 décembre 2022 entre la S.C.I. [Y] et Madame [Z] [Y].

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, la demande en nullité de la S.A.S. PANDO n’a pas abouti. Pour autant, il ne ressort pas de la procédure suffisamment d’éléments pour caractériser un abus de droit.

En conséquence, Madame [Z] [Y] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts fondée sur un abus de droit.

Sur les autres demandes

Il apparait inéquitable de laisser à la charge de la défenderesse la totalité des frais exposé par elle et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer une indemnité de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la S.A.S. PANDO aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la S.A.S. PANDO de sa demande ;

DEBOUTE Madame [Z] [Y] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la S.A.S. PANDO à payer à Madame [Z] [Y] la somme 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.S. PANDO aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection