TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/06172 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZT7H

Minute : 24/942

Monsieur [F], [Z] [H]

Représentant : M^e Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, vestiaire :

C/

Monsieur [V] [Y]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Octobre 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [F], [Z] [H],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [Y],

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 janvier 2018, Madame [L] [H] a donné à bail à Monsieur [V] [Y] un logement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 3] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 660 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 100 euros.

Madame [L] [H] est décédée le 16 décembre 2019.

Selon attestation immobilière par acte authentique du 18 mai 2020, Monsieur [F] [Z] [H], héritier, est devenu propriétaire du bien.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2023, Monsieur [F] [Z] [H] a fait signifier à Monsieur [V] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1832,63 euros en principal, au titre des loyers impayés. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 3 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2024, Monsieur [F] [Z] [H] a fait assigner Monsieur [V] [Y] aux fins de :

«  constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

«  condamner Monsieur [V] [Y] au paiement de la somme de 2874,63 euros au titre de la dette locative arrêtée à fin février 2024,

«  le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 885 euros, jusqu’à libération effective des lieux,

«  le condamner au paiement de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 20 juin 2024.

À l’audience du 9 septembre 2024, Monsieur [F] [Z] [H], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6854,87 euros arrêtée au 1er septembre 2024, loyer du mois de septembre inclus. Il est opposé à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [F] [Z] [H] soutient que Monsieur [V] [Y] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 22 décembre 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

À l’audience, Monsieur [V] [Y] reconnait être redevable des loyers et charges. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il précise avoir effectué un paiement de 600 euros le 5 septembre 2024. Il indique avoir rencontré des financières dans le cadre de son activité professionnelles, qu’il exerce en auto-entreprise dans le domaine du transport, son client unique ne payant plus les prestations. Il indique avoir un nouvel emploi depuis le 4 septembre 2024 en CDI comme chauffeur auprès de la société Interfilia, pour un salaire de 1800 euros environ. Il ajoute qu’il va vendre les camions dont il est propriétaire. Il indique que sa conjointe ne travaille pas et qu’ils ont un enfant à charge.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2024.

Invité à justifier en cours de délibéré des éventuels paiements effectués, Monsieur [V] [Y] ne s’est pas manifesté.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 20 juin 2024 en vue d’une audience prévue le 9 septembre 2024, soit plus de six semaines après.

En conséquence, la demande de Monsieur [F] [Z] [H] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

En outre, Monsieur [F] [Z] [H] justifie avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat, antérieur et non reconduit depuis, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du XX vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le commandement de payer signifié par huissier en date du 22 décembre 2023 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 22 février à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 18 janvier 2018 à compter du 23 février 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [V] [Y], expose sa situation personnelle et financière est et propose le remboursement de la dette par plusieurs mensualités.

Toutefois, d’une part, il ne communique aucune pièce relative au paiement effectué avant l’audience, ni son contrat de travail.

Aucun paiement n’a été effectué depuis plusieurs mois.

Au regard du montant de la dette, Monsieur [V] [Y] qui ne paye pas les échéances courantes, n’apparait donc pas en capacité de rembourser la dette locative.

En outre, il ressort des éléments communiqués que Monsieur [V] [Y] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Les conditions prévues par la loi ne sont donc pas réunies.

Il convient dès lors de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [Y] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [V] [Y] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 18 janvier 2018, du commandement de payer délivré le 22 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 1er septembre 2024 que Monsieur [F] [Z] [H] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [V] [Y] à payer à Monsieur [F] [Z] [H] la somme de 6854,87 euros, au titre des sommes dues au 1er septembre 2024.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [V] [Y] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [F] [Z] [H] les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [V] [Y] à payer à Monsieur [F] [Z] [H] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [F] [Z] [H] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 janvier 2018 entre Monsieur [F] [Z] [H] d’une part, et Monsieur [V] [Y] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6], sont réunies à la date du 23 février 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [V] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [V] [Y] à compter du 23 février 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [V] [Y] à payer à Monsieur [F] [Z] [H] la somme de 6854,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er septembre 2024 échéance de septembre incluse,

CONDAMNE Monsieur [V] [Y] à payer à Monsieur [F] [Z] [H] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance d’octobre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [V] [Y] à payer à Monsieur [F] [Z] [H] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [V] [Y] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 22 décembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE Monsieur [F] [Z] [H] de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT