TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 DECEMBRE 2024

Chambre 7/Section 1

AFFAIRE: N° RG 22/09968 – N° Portalis DB3S-W-B7G-WWMN

N° de MINUTE : 24/00713

S.C. [Adresse 9],

Immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n°378 985 469

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Arié ALIMI,

avocat au barreau de PARIS,

vestiaire : E1899

S.C.I. GESYMO3,

Immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n°453 938 953

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Arié ALIMI,

avocat au barreau de PARIS,

vestiaire : E1899

DEMANDEURS

C/

S.A.R.L. [Adresse 7]

Immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le N°B 331 942 664

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Marie-christine GROZDOFF,

avocat au barreau de PARIS,

vestiaire :

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M. Michaël MARTINEZ, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Corinne BARBIEUX, greffier, et au prononcé de Madame Camille FLAMANT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 14 Novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement Contradictoire et en premier ressort, par M. Michaël MARTINEZ, assisté de Madame Camille FLAMANT, greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI Gesymo 3 et la SARL [Adresse 7] ont conclu le 7 février 2015 un contrat de bail portant sur deux panneaux d’affichage, d’une durée de six années à compter du 1er février 2015 pour un loyer annuel de 7 398 euros hors taxes.

La SCI Le pont des dames a également conclu le même jour avec las SARL [Adresse 7] un contrat de même nature et de même durée, à effet au 1er septembre 2014, pour un loyer annuel de 7 398 euros hors taxes.

Selon acte authentique du 13 juin 2018, la SCI Le pont des dames a vendu plusieurs terrains à la SAS Limaginn dont celui sur lequel étaient implantés les panneaux publicitaires.

Par courrier recommandé avec avis de réception distribués le 18 juin 2018, la SCI Gesymo 3, faisant état de sa qualité de locataire de la SCI Le ponts des dames, et la SCI [Adresse 9] ont informé la SARL Canal pub de la vente de l’ensemble des terrains appartenant à la SCI [Adresse 9] au profit de la SAS Limaginn. Elle lui ont également notifié, aux motifs de la vente et de la persistance d’impayés de loyers, la résiliation des contrat à compter du 13 juin 2018 (date du courrier). Elles ont enfin sollicité le démontage des panneaux.

Le 10 janvier 2019, les sociétés Gesymo 3 et [Adresse 9] ont conclu un protocole transactionnel avec la société Limaginn en raison du refus de la part de la SARL [Adresse 7] de résilier les contrats de bail précités alors que la SCI Le pont des dames avait déclaré vendre ses terrains libres de toute occupation, pensant que les contrats de bail seraient résiliés du fait de la vente.

Le 6 mai 2019, la SCI [Adresse 9] a conclu un nouveau protocole transactionnel avec la société Limaginn prévoyant notamment l’indemnisation de cette dernière à hauteur de 40 000 euros correspondant au coût de l’enlèvement des panneaux exposés par la société Limaginn.

Par courrier recommandé avec avis de réception distribué le 20 février 2020, la société Gesymo 3, par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure la société [Adresse 7] de lui payer la somme de 10 962,12 euros au titre des loyers impayés à la date du 13 juin 2018, sous quinzaine

De la même manière, la société Le pont des dames, se prévalant de l’inexécution des contrats de bail conclu entre elle et la société [Adresse 7] et entre la société Gesymo 3 et la société [Adresse 7], a mis en demeure cette dernière de lui payer la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts outre 3 960,34 euros au titre des loyers impayés au 13 juin 2018, sous quinzaine.

Par acte de d’huissier de justice du 27 septembre 2022, la SCI Gesymo 3 et la SCI [Adresse 9] ont fait assigner la SARL Canal pub en responsabilité contractuelle devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de la voir condamner à leur payer les loyers impayés et une indemnité de 40 000 euros.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 19 juin 2024, la SCI Gesymo 3 et la SCI [Adresse 9] demandent au tribunal de :

— écarter des débats les pièces n°29, 30 et 31 produites par la société Canal pub,

— condamner la société [Adresse 7] à verser à la SCI Le pont des dames la somme de 40 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner la société [Adresse 7] à verser à la SCI Le pont des dames la somme de 3 990,34 euros au titre des loyers impayés à la date du 13 juin 2018,

— condamner la société [Adresse 7] à verser à la SCI Gesymo 3 la somme de 10 962,12 euros au titre des loyers impayés à la date du 13 juin 2018,

— débouter la société [Adresse 7] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la société Canal pub à leur payer la somme de 12 320 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société [Adresse 7] aux dépens.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 7 octobre 2024, la société Canal pub demande au tribunal de :

— débouter la SCI Gesymo 3 et la SCI [Adresse 9] de leurs demandes,

— condamner la SCI Gesymo 3 et la SCI [Adresse 9] à lui payer chacune la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Gesymo 3 et la SCI [Adresse 9] à lui payer chacune la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Gesymo 3 et la SCI [Adresse 9] aux dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture est datée du 10 octobre 2024.

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 14 novembre 2024 et mise en délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIVATION

1. SUR LA DEMANDE TENDANT A ECARTER CERTAINES PIECES PRODUITES PAR LA SOCIÉTÉ CANAL PUB

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 66-5 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques, en toutes matières, que ce soit dans le domaine du conseil ou dans celui de la défense, les consultations adressées par un avocat à son client ou destinées à celui-ci, les correspondances échangées entre le client et son avocat, entre l’avocat et ses confrères à l’exception pour ces dernières de celles portant la mention « officielle », les notes d’entretien et, plus généralement, toutes les pièces du dossier sont couvertes par le secret professionnel.

En vertu de l’article 3-1 du règlement intérieur national de la profession d’avocat, tous échanges entre avocats, verbaux ou écrits quel qu’en soit le support (papier, télécopie, voie électronique …), sont par nature confidentiels.

Les correspondances entre avocats, quel qu’en soit le support, ne peuvent en aucun cas être produites en justice, ni faire l’objet d’une levée de confidentialité.

En application de ces textes, il est de jurisprudence constante que les correspondances entre avocats et/ou entre un avocat et son client ne peuvent être produites en justice, sans aucune exception, et que leur production ne peut être légitimée par l’exercice des droits de la défense, sauf pour la propre défense de l’avocat. En revanche, la confidentialité des correspondances échangées entre l’avocat et son client ne s’impose qu’au premier et non au second qui, n’étant pas tenu au secret professionnel, peut les rendre publiques.

En l’espèce, la société [Adresse 7] produit un courriel de Mme [F] [N], avocate de la société Limaginn, adressé à sa cliente le 28 mars 2019 relatifs à des négociations entre les parties à la présente procédure et la société Limaginn (pièce n° 29). Le conseil des sociétés en demande est également destinataire, en copie de ces échanges. En revanche, ni le conseil de la société [Adresse 7], ni cette dernière ne sont destinataires de ces échanges.

Elle verse également aux débats des échanges de mails des mois de mars et avril 2019 entre la société Limaginn et la société [Adresse 7], relatifs à des négociations entre elles. Dans ces messages, la société Limaginn transfère notamment des messages qui lui ont été adressés par son conseil (pièces n° 30 et 31).

Il ressort de ces éléments que la société [Adresse 7] a été destinataire de messages qui lui ont été adressés par la société Limaginn et non par un avocat.

De plus, les protocoles transactionnels préparés par le conseil de la société Limaginn avaient vocation à être soumis à la société [Adresse 7] et n’étaient donc pas couverts par le secret professionnel.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’écarter des débats les pièces n° 29, 30 et 31 produites par la société Canal pub.

2. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS DE LA SCI [Adresse 9]

En application de son article 9, l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations est entrée en vigueur le 10 octobre 2016. Toutefois, les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public. Les deux contrats de bail en cause ayant été conclu le 7 février 2015, ils restent soumis aux dispositions légales applicables avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance précitée.

Selon l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1147 du même code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, il est constant que la SCI Gesymo 3 entretenait des relations contractuelles avec la société MP communication, qui a été rachetée par la société [Adresse 7]. Les contrats de location d’emplacement des 4 février 2004 et 11 septembre 2007 conclus entre SCI Gesymo 3 et société MP communication contenaient la stipulation manuscrite suivante : « En cas de vente ou de succession le présent bail pourra être résilié si besoin est, annulant les clauses 4.5 et 6.4 ».

Une telle clause a été reprise à l’identique dans les contrats de bail conclus entre les parties le 7 février 2015. Il n’est pas contesté que cette clause a été apposée manuscritement par les représentants des deux SCI sur les contrats édités par la société [Adresse 7] et soumis aux SCI pour acceptation.

Les contrats ont ainsi été complétés puis signés par les représentants des SCI avant d’être renvoyés à la société Canal pub. L’ajout de la clause litigieuse s’analyse donc en une nouvelle offre de contrat qui avait été soumise à la société [Adresse 7] pour acceptation.

Cette dernière a réceptionné les contrats sur lesquels avaient été apposée manuscritement la clause ci-dessus évoquée. Elle ne conteste pas avoir conservé l’ensemble des exemplaires desdits contrats, n’en retournant aucun à ses cocontractants. D’ailleurs, seule une copie informatique a pu être récupérée par un huissier au siège de la société Canal pub à la suite d’une ordonnance sur requête accordée par le Président du tribunal de grande instance de Bobigny (pièce n° 5 SCI).

Elle ne conteste pas non plus avoir barré la clause litigieuse. Toutefois, cette cancellation est impropre à caractériser l’accord des parties pour exécuter le contrat initialialement proposé par la société [Adresse 7] dans la mesure où aucun élément ne permet d’établir que les deux SCI ont été informées du rejet de la clause critiquée et donc du rejet de la contre offre de contrat qu’elles avaient formulée.

Dès lors, en l’absence de tout élément de nature à établir que les SCI ont été informées du rejet de clause litigieuse par Canal pub avant l’exécution du contrat pendant plusieurs années, il y a lieu de considérer que ladite clause ajoutée par les sociétés Gesymo 3 et [Adresse 9] est entrée dans le champ contractuel comme ayant été acceptée tacitement par la société Canal pub.

Dès lors, cette clause avait force obligatoire entre les parties et permettait aux deux SCI de résilier le contrat de bail en cas de vente des terrains. Dans ces conditions il n’est pas nécessaire de rechercher le bien fondé de la résiliation pour d’éventuels impayés à la date du 13 juin 2018.

Se prévalant de cette clause, les deux SCI ont adressé à la société [Adresse 7] un courrier daté du 13 juin 2018, l’informant de la vente et de la résiliation des contrats de bail.

Bien que ces courriers n’aient été distribués à leur destinataire que le 18 juin 2018, à une date où la SCI Le pont des dames n’était plus propriétaire des terrains donnés à bail, les sociétés demanderesses n’en demeuraient pas moins parties aux contrats du 7 février 2015, qu’elles pouvaient résilier pour cause de vente. En revanche, la résiliation des contrats doit être fixée au 18 juin 2018, date à laquelle la société [Adresse 7] a effectivement reçu les courriers de résiliation.

Il résulte des éléments qui précèdent qu’en exigeant la poursuite des contrats et en refusant de procéder au démontage des panneaux publicitaires, la société Canal pub a commis un manquement à ses obligations contractuelles.

Des suites de ce refus, plusieurs protocoles transactionnels ont été conclus. Ainsi, le 15 mai 2019, la société [Adresse 7] a conclu une transaction avec la société Limaginn aux termes duquel la première s’est engagée à procéder à la dépose des panneaux publicitaires avant le 27 mai 2019 en contrepartie du versement par la seconde de la somme de 40 000 euros (pièce n° 9 Canal pub). Selon protocole transactionnel du 6 mai 2019, la SCI [Adresse 9] et la société Limaginn avaient convenu, en considération de l’accord à venir entre les sociétés [Adresse 7] et Limaginn, que la SCI verserait à la société Limaginn la somme de 40 000 euros (pièce n° 4 SCI).

Il résulte de ces éléments que la faute contractuelle de la société [Adresse 7] est à l’origine des transactions conclues entre les différentes sociétés pour éviter de porter l’affaire en justice et faire procéder à la dépose, à bref délai, des panneaux publicitaires. En définitive, la SCI Le pont des dames a donc supporté une charge de 40 000 euros pour faire procéder à la dépose des panneaux.

Dans ces conditions il existe un lien de causalité entre la faute contractuelle et le préjudice subi par la SCI [Adresse 9].

Par conséquent, la SARL Canal pub sera condamnée à payer à la SCI [Adresse 9] la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts.

3. SUR LES DEMANDES DE PAIEMENT DES LOYERS

Selon l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1315 du même code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de ces textes, il revient à la société Canal pub de justifier qu’elle s’est acquittée de l’ensemble des loyers dus antérieurement à la résiliation des contrats.

3.1. SUR LA DEMANDE DE LA SCI [Adresse 9]

Pour rappel, la SCI Le pont des dames a conclu le 7 février 2015 un contrat de bail portant sur deux panneaux d’affichage, d’une durée de six années à effet au 1er septembre 2014, pour un loyer annuel de 7 398 euros hors taxes.

Le loyer était payable trimestriellement pour un montant de 1 849,50 euros.

La société [Adresse 7] ne conteste pas ne pas avoir payé le loyer pour la période du 1er juin au 13 juin 2016, se limitant à indiquer qu’il ne lui pas été réclamé.

S’agissant des loyers pour les périodes du 1er décembre 2017 au 28 février 2018 et du 1er mars au 31 mai 2018, elle indique avoir émis un chèque de 2 959,20 euros qui n’aurait pas été encaissé par la SCI Le pont des dames (pièce n° 25).

Bien qu’elle produise la copie dudit chèque, annexé à un courrier daté du 3 juillet 2018, il n’est pas établi que ce chèque a effectivement été adressé à la SCI.

De plus, la somme de 2 959,20 euros ne correspond pas au montant de deux loyers trimestriels qui s’élève à la somme de 3 699 euros.

Par conséquent, la SARL [Adresse 7] sera condamnée à payer à la SCI Le pont des dames la somme de 3 960,34 euros au titre des loyers impayés.

3.2. SUR LA DEMANDE DE LA SCI GESYMO 3

Pour rappel a SCI Gesymo 3 et la SARL [Adresse 7] ont conclu le 7 février 2015 un contrat de bail portant sur deux panneaux d’affichage, d’une durée de six années à effet au 1er février 2015 pour un loyer annuel de 7 398 euros hors taxes.

La demande de paiement de la SCI porte sur la période du 1er août 2017 au 13 juin 2018.

D’une part, le courrier du 7 août 2014, adressé par la société Canal pub à la SCI Gesymo, soit antérieurement à la conclusion du contrat, est impropre à justifier du décalage des loyers allégué par cette dernière (pièce n° 1 Canal pub).

D’autre part, le courrier simple daté du 5 juillet 2018, ne permet de démontrer que la société [Adresse 7] a effectivement adressé un chèque d’un montant de 4 438 euros à la SCI Gesymo en règlement des loyers pour la période du 31 décembre 2017 au 29 juin 2018 (pièce n° 7 Canal pub). En tout état de cause la société [Adresse 7] indique que ce chèque n’aurait pas été encaissé confirmant l’absence de paiement du loyer pour cette période.

De plus le chèque correspond au paiement des loyers pour la période du 30 juin au 30 décembre 2017, pour la somme de 4 438 euros, a bien été pris en compte la SCI Gesymo (pièce n° 6 [Adresse 7]).

Par conséquent, la SARL Canal pub sera condamnée à payer à la SCI Gesymo 3 la somme de10 962,12 euros euros au titre des loyers impayés.

4. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS DE LA SOCIÉTÉ [Adresse 7]

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Ce texte permet à toutes les juridictions de statuer sur une demande d’amende civile mais est impropre à fonder une demande de dommages et intérêts, laquelle doit reposer sur la responsabilité délictuelle, qui n’est pas invoquée par la société Canal pub.

Au surplus, la présente décision a établi de bien-fondé de l’action intentée par les sociétés demanderesses.

Dès lors, la société [Adresse 7] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

5. SUR LES FRAIS DU PROCÈS

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Partie perdante, la SARL Canal pub sera condamnée aux dépens.

Supportant les dépens, elle sera condamnée à payer à la SCI Gesymo 3 et la SCI [Adresse 9] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Consécutivement, elle sera déboutée de sa demande fondée sur le même texte.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire,

DÉBOUTE la SCI Gesymo 3 et la SCI [Adresse 9] de leur demande tendant à voir écarter des débats les pièces n°29, 30 et 31 produites par la SARL Canal pub ;

CONDAMNE la SARL [Adresse 7] à payer à la SCI Le pont des dames la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SARL [Adresse 7] à payer à la SCI Le pont des dames la somme de 3 960,34 euros au titre des loyers impayés ;

CONDAMNE la SARL [Adresse 7] à payer à la SCI Gesymo 3 la somme de 10 962,12 euros au titre des loyers impayés ;

DÉBOUTE la SARL [Adresse 7] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SARL Canal pub aux dépens ;

CONDAMNE la SARL [Adresse 7] à payer à la SCI Gesymo 3 et la SCI [Adresse 9] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SARL Canal pub de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement ayant été signé par le président et le greffier.

Le Greffier Le Président

Camille FLAMANT Michaël MARTINEZ