ORDONNANCE DU : 09 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01502 – N° Portalis DB2H-W-B7J-3A4W

AFFAIRE : S.C.I. SCI 1O2 C/ S.A.S. SAS [R] [N] [J] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Madame Géraldine DUPRAT, Vice-présidente

GREFFIER : Madame Lorelei PINI

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. SCI 1O2

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Laurent GARCIA, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.S. SAS [R] [N] [J] [F]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Julien MICHAL de la SELARL CABINET D’AVOCATS MICHAL ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 26 Janvier 2026 – Délibéré au 09 Mars 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière 1o2 (ci-après la SCI 1o2) a assigné la société [R] [N] [J] [F] devant le juge des référés de Lyon le 24 juillet 2025 aux fins, dans ses dernières conclusions notifiées par voie RPVA le 12 janvier 2026, de :

A titre liminaire,

Écarter les conclusions de la SAS [R] [N] [J] [F] notifiées le 05 janvier 2026, soit après la date fixée au 16 décembre 2025, sans motif légitime ;

A titre principal,

Constater le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail authentique du 14 octobre 2016 et par conséquent constater la résiliation du bail commercial en application des articles 1103 et suivants du Code civil et de l’article L.145-41 du Code de commerce ;

Ordonner l’expulsion forcée de la SAS [R] [N] [J] [F] ainsi qu’à celle de tout occupant, si besoin avec le concours de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur ;

Condamner, à titre provisoire, la SAS [R] [N] [J] [F] au paiement de la somme de 25.531,05 € TTC, au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté à l’échéance du mois de janvier 2026 inclus, avec réactualisation au jour de l’audience, en application des articles 1103 et suivants du Code civil et de l’article L145-41 du Code de commerce, outre intérêts légaux à compter de l’assignation en application de l’article 1231-6 alinéa 1 du Code civil ;

Condamner, à titre provisoire, la SAS [R] [N] [J] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer mensuel (3.171,29€HT – 3.805,55€TTC), des charges, taxes et impôts recouvrables, jusqu’à libération effective des lieux, en application de l’article 1240 du Code civil ;

Condamner, à titre provisoire, la SAS [R] [N] [J] [F], dans le cas où elle ne quitterait pas les lieux malgré le prononcé de son expulsion, au paiement d’une astreinte, à liquider, de 150 € par jour de retard et à une majoration de l’indemnité d’occupation de 50% en application de la clause du bail notarié figurant en page 12, des articles 1103 et suivants du Code civil et de l’article 1231-5 du Code civil, outre intérêts légaux à compter de l’ordonnance à intervenir en application de l’article 1231-7 du Code civil ;

Débouter la SAS [R] [N] [J] [F] de toutes ses demandes ;

Condamner la SAS [R] [N] [J] [F] à lui verser une somme de 5.280 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

La SCI 1o2 expose les éléments suivants :

Selon un acte notarié en date du 14 octobre 2016, la SCI 1o2 a donné un bail commercial (effet au 1er novembre 2016 jusqu’au 31 octobre 2025) à la société SAS [R] [N] [J] [F] des locaux commerciaux sis [Adresse 2] à MIONS (69780), moyennant un loyer de 2.200€HT/mois. Il est convenu que ce loyer suive la variation de l’indice ILC.

Par avenant non-signé, le bailleur a accepté d’augmenter la superficie des lieux loués (partie d’une parcelle de terrain non-bâtie cadastrée AB [Cadastre 1]) et le loyer a été fixée en conséquence à la somme de 2500€HT (soit 3.000€TTC) à compter du 1er juillet 2017.

La SCI 1o2 indique qu’il était effectivement convenu, dès l’augmentation de la surface louée par l’avenant non signé de juillet 2017 qu’elle prenne en charge l’installation d’un portail. Or la SCI 1o2, représenté par Monsieur [B], a proposé, dès le 29 août 2017, l’installation d’un portail battant mais la SAS [R] [N] [J] [F] a exigé que celui-ci soit coulissant. La SCI 1o2 a alors accepté de contribuer à hauteur du coût d’un portail battant et le surcoût d’un coulissant devait être supporté par la SAS [R] [N] [J] [F]. Ce locataire a refusé une telle solution.

Selon un courrier en date du 16 décembre 2022, la SCI 1o2 a renoncé à réclamer l’arriéré d’indexation pour la période antérieure à décembre 2022, soit une économie d’environ 8.961€HT pour le locataire.

Le locataire a continué de s’acquitter d’un loyer de 2.500€/mois, non-indexé mais les relations se sont dégradées entre les parties. Jusqu’en 2022, le locataire a toujours réglé sa quote-part de taxe foncière.

Le 18 avril 2025, la SCI 1o2 a fait signifier, par commissaire de justice, un congé avec offre de renouvellement à la SAS [R] [N] [J] [F] avec effet au 1er novembre 2025 et un loyer mensuel de 3200€HT.

Le 23 avril 2025, la SCI 1o2 a facturé à la SAS la quote-part de taxe foncière pour les années 2023 (3.526,88 € HT ou 4.232,25 € TTC) et 2024 (3.599,38 € HT ou 4.319,25 € TTC).

Le 3 juin 2025, la SCI 1o2 a fait signifier, par acte de commissaire de justice, à la SAS [R] [N] [J] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail notarié pour la dette locative consistant aux quotes-parts de taxe foncière pour les années 2023 (4.232,25€TTC) et 2024 (4.319,25€TTC), soit 8.551,50€TTC outre 172,40€ de frais d’acte.

Le 9 juillet 2025, le commissaire de justice, ayant signifié le commandement de payer du 4 juin dernier, a indiqué avoir reçu une somme de 4.404,25€ de la part de la SCI 1o2 soit la quote-part de taxe foncière 2023 (4.232,25€TTC) et les frais d’acte du commissaire de justice (170,40€).

La société [R] [N] [U] demande, dans ses conclusions notifiées par voie RPVA le 5 janvier 2026, de :

Juger mal fondées les demandes de la société SCI 102 formées à l’encontre de la société [R] [N] [U] ;

Débouter la société SCI 1o2 de sa demande tendant à voir condamnée à titre provisoire la société [R] [N] [U] à lui payer la somme de 23.106,76 € TTC au titre de l’arriéré de loyer ;

Débouter la société SCI 102 de sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail commercial par application de la clause résolutoire ;

A titre subsidiaire,

Fixer le montant de l’arriéré de loyer dû par la société [R] [N] [U] à la somme de 6.297,27 € pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2025 ;

Accorder les plus larges délais de paiement à la société [R] [N] [U] ;

Juger qu’elle pourra s’acquitter de la dette locative à raison de 24 mensualités, soit 23 mensualités de 250 € et la 24eme et dernière mensualité de 297,27 € ; à compter du deuxième jour du 1er mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

Suspendre les effets de la clause résolutoire durant les délais accordés à la société

[R] [N] [U] et DIRE que celle-ci n’aura pas produit ses effets dès lors que la société [R] [N] [U] aura procédé au règlement des sommes auxquelles elle aura été condamnée ;

Condamner la société SCI 102 à payer à la société [R] [N] [U] la somme de 5.000 € à titre de provision au titre de son trouble de jouissance ;

Rejeter toute autre demande formulée par la société SCI 102 ;

Condamner la société SCI [Adresse 3] à payer à la société [R] [N] [U] la somme de 2.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Sur les taxes foncières 2023 et 2024, La société [R] [N] [U] indique avoir réglé, les 9 juillet et 10 septembre 2025, les taxes foncières 2023 et 2024, rappelant que la société SCI 1o2 avait, dans un premier temps, omis d’assujettir ces taxes à la TVA, ce qui a occasionné, pour la société [R] [N] [U], des frais supplémentaires à régler immédiatement. Devant faire face à une trésorerie relativement restreinte, la société [R] [N] [U] n’a pas été en mesure de régler immédiatement des sommes sollicitées. A ce jour toutefois, aucune somme n’est plus due à ce titre, elles ne peuvent donc fonder l’application de la clause résolutoire.

La demande de la société SCI 102 formée au titre du paiement des taxes foncières 2023 et

2024 sera donc rejetée.

Sur l’indexation des loyers, la société [R] [N] [U] conteste en premier lieu avoir reçu de demande de révision du loyer de la part du bailleur. Dès lors les demandes de paiement au titre des sommes exigibles à ce titre devront être rejetées.

Par ailleurs, sur le quantum des sommes dues au titre de l’indexation, la SCI 1o2 limite sa demande sur la période de janvier 2022 à juillet 2025, toutefois elle fonde ses calculs sur la base d’un loyer ayant subi une indexation depuis l’année 2018. En outre, il n’est pas fait application des dispositions de la loi du 16 août 2022, n° 2022/1158 promulguée pour maintenir la stabilité des loyers dans le contexte économique difficile, plafonnant la variation annuelle de l’ILC à 3,5 %. Cette loi a été prorogée jusqu’au 1er trimestre 2024. Il en résulte alors que le montant des sommes dues par la société [R] [N] [U] au titre de l’indexation des loyers s’établirait pour les années 2023, 2024 et 2025 à la somme de 6.297,27 €. La société [R] [N] [U] sollicite des délais de paiement pour apurer la somme de 6.297,27 €.

Enfin, la société [R] [N] [U] sollicite le rejet de la demande de constat de résiliation. La société preneuse ayant réglé les taxes foncières 2023 et 2024 visées dans le commandement de payer la clause résolutoire n’a pas trouvé à s’appliquer. De plus, les sommes liées à l’indexation ne peuvent être considérées comme mettant en œuvre ladite clause dès lors qu’elles ne sont pas visées dans le commandement de payer.

Pour finir, la SCI 1o2 s’était engagée à faire installer un portail sur le terrain des locaux loués. Cet engagement n’ayant pas été tenu, la société [R] [N] [U] subi un trouble de jouissance et sollicite le versement d’une provision en réparation.

L’audience a eu lieu le 26 janvier 2026. La SCI 1o2 reprend l’ensemble de ses demandes. Elle indique que le montant de sa dette au titre des taxes foncières 2023 et 2024 est soldé. Toutefois la société [R] [N] [U] n’a pas réglé le montant de la taxe foncière 2025 ainsi que de l’indexation. De plus, elle indique que le calendrier de procédure fixée à la dernière audience n’a pas été respecté par la société preneuse.

La société [R] [N] [U] reprend l’ensemble de ses demandes.

Le délibéré a été fixé au 9 mars 2026.

MOTIFS

Sur les conclusions de la société [R] [N] [U] :

L’article 446-2 alinéa 4 du code de procédure civile dispose « Le juge peut écarter des débats les prétentions, moyens et pièces communiqués sans motif légitime après la date fixée pour les échanges et dont la tardiveté porte atteinte aux droits de la défense ».

En l’espèce, le calendrier de procédure fixé à l’audience du 3 novembre 2025 prévoyait que le défendeur devait conclure avant le 11 novembre 2025. La société [R] [N] [U] a signifié ses conclusions par voie RPVA le 5 janvier 2025.

Toutefois, il ne peut être considéré que lesdites conclusions aient porté atteinte aux droits de la défense, dans la mesure où la SCI 1o2 a eu la possibilité de signifier de nouvelles conclusions le 12 janvier 2026, avant l’audience du 26 janvier.

Dès lors, la demande à voir écarter les conclusions du défendeur sera rejetée.

Sur la dette locative :

L’article 835 du code de procédure civile dispose « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En l’espèce, la SCI 1o2 expose que la taxe foncière 2025 ainsi que l’indexation restent dues par la société preneuse. La clause d’indexation est issue du contrat de bail notarié en date du 14 octobre 2016. La SCI 1o2 a renoncé à réclamer l’arriéré d’indexation pour la période antérieure à décembre 2022, toutefois elle indique que ça ne mène pas à un gel du loyer pendant cette période de 2017 à décembre 2022. Selon dernier décompte en date de janvier 2026 le montant de la créance s’élèverait à 25.531,05 €.

La société [R] [N] [U] conteste le principe et le calcul de la créance d’indexation. Elle invoque le fait que le bailleur a procédé à une augmentation des loyers sans en informer le locataire conformément aux stipulations contractuelles prévoyant que « la demande de réajustement doit être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception ». De plus, la société [R] [N] [U] considère que le bailleur n’a pas fait application des dispositions de la loi du 16 août 2022 faisant suite à la crise covid, plafonnant la variation annuelle de l’indice ICL à 3.5%.

Le non-respect par le preneur des stipulations contractuelles relatives à la mise en œuvre de l’indexation et ses possibles conséquences sur la possibilité de réclamer l’indexation et sur l’assiette de celle-ci constituent des contestations sérieuses.

Dès lors, il y a lieu de constater que la demande en paiement du rappel d’indexation ne relève pas du pouvoir du juge des référés et de la rejeter.

Sur la résiliation du bail :

Il est constant que suivant contrat de bail notarié du 14 octobre 2016 la SCI 1o2 a consenti à la Société [R] [N] [U] la location des locaux commerciaux dont elle est propriétaire sis [Adresse 2] à MIONS (69780), moyennant le paiement de loyers et charges locatives.

Le bail stipule que le défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou accessoires à son échéance, ou en cas d’inexécution d’une quelconque des conditions du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou une mise en demeure d’exécuter, demeuré sans effet, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur et sans qu’il ait à remplir aucune formalité judiciaire sans préjudice de tous dépens ou dommages intérêts.

Un commandement de payer les charges a été délivré le 3 juin 2025 et la SCI 1o2 affirme qu’aucun paiement n’est intervenu dans le délai d’un mois imparti, ce qui ressort également des décomptes qu’elle produit. La société [R] [N] [U] n’apporte pas la preuve du paiement des sommes dues dans le délai imparti en application de l’article 1353 alinéa 2 du code civil.

Les causes du commandement de payer n’ont donc pas été acquittées dans le délai imparti.

Il convient au vu de ces éléments de constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des causes du commandement de payer dans le mois suivant la délivrance de celui-ci soit au 4 juillet 2025.

Sur la demande de délais :

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il résulte de ces textes que, tant qu’aucune décision constatant la résiliation du bail n’est passée en force de chose jugée, le juge peut accorder au locataire, à jour du paiement de ses loyers, des délais suspendant les effets de la clause résolutoire, et ceci de manière rétroactive, et, constatant que la dette est acquittée, de dire que la clause résolutoire n’a pas joué.

En l’espèce, si la société [R] [N] [U] n’avait pas apuré les causes du commandement de payer dans le délai d’un mois qui lui était imparti, elle s’est acquittée, les 9 juillet et 10 septembre 2025, de l’ensemble des sommes visées au commandement de payer et n’a pas interrompu le paiement des loyers courants.

Il y a donc lieu d’accorder rétroactivement des délais de paiement à la société [R] [N] [U] jusqu’au 30 septembre 2025 pour s’acquitter des causes du commandement de payer, de suspendre les effets de la clause résolutoire et de constater qu’à cette date, la société [R] [N] [U] s’étant acquittée du montant visé à cet acte, il n’y a plus lieu à résolution du contrat.

Sur le portail :

Il est constant que la SCI 1o2 s’est engagée auprès de la société [R] [N] [U], par courrier du 1er juin 2016, à finaliser la clôture du terrain loué par l’installation à sa charge d’un portail.

Il ressort des éléments produits comme des moyens soulevés par les parties que des échanges ont eu lieu s’agissant du modèle de portail (à vantaux ou coulissant). La question de l’ampleur de l’engagement du bailleur et des conséquences de l’absence d’installation du portail ne relève pas de l’évidence inhérente à l’office du juge des référés.

La demande provisionnelle de dommages-intérêts formée au titre du préjudice de jouissance sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

La société [R] [N] [U] sera tenue aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Géraldine DUPRAT, Juge des référés, assistée de Madame Lorelei PINI Greffière, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

REJETONS la demande d’écarter les conclusions de la société [R] [N] [U] ;

REJETONS la demande formée par la SCI 1o2 au titre de la dette locative en présence de contestations sérieuses ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire ;

ACCORDONS à la société [R] [N] [U] des délais de paiement jusqu’au 30 septembre 2025 pour s’acquitter des causes du commandement de payer du 3 juin 2025 ;

CONSTATONS qu’à cette date, la société [R] [N] [U] s’étant acquittée du montant visé à cet acte, la clause résolutoire est dépourvue d’effet ;

REJETONS la demande provisionnelle formée par la société [R] [N] [U] en réparation du préjudice de jouissance ;

REJETONS les demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société [R] [N] [U] aux dépens ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe le 9 mars 2026.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LE JUGE DES RÉFÉRÉS,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.